새 정부도 긴장…서울 집값 급등에 규제 시동?

 

 

 

 

 

 

2025년 서울 집값 상승세에 새 정부가 규제 카드를 만지작거리고 있다. 투기과열지구 확대, 주담대 규제 강화, 토지거래허가구역 지정 등 각종 정책이 검토 중인 가운데, 실수요자와 투자자 모두에겐 중대한 갈림길이 펼쳐지고 있다.

 

새 정부, 부동산 시장에 ‘비상등’…“가만히 있을 수 없다”

2025년 6월, 서울 집값이 다시 급등 조짐을 보이자, 새 정부는 출범 직후부터 부동산 규제 카드를 꺼내들 태세입니다. “심상치 않다, 가만히 있으면 안 된다”는 문구에서 드러나듯, 이 상황은 단순한 조정 국면이 아니라 정책 전환의 기로에 섰다는 방증입니다.

 

왜 정부가 긴장할까?

• 서울 아파트 과열 양상 : 5월 서울 아파트 거래는 신고 기준 7,008건으로, 올해 들어 두 번째로 많은 물량을 기록했습니다.
• 강남권·비강남권 동시 매수세 : 강남3구뿐 아니라 동작·양천·성동 등 다양한 지역에서 상승 흐름이 확인되고 있습니다.
• 대출 규제 전 ‘막차 수요’ : 7월 시행 예정인 DSR 3단계 강화를 앞두고, 자금 확보 전쟁이 치열해지는 분위기입니다.

이러한 복합 요인이 정책 전환의 불안을 키우며 정부를 긴급 대응 체제로 몰아넣고 있습니다.

 

정부가 검토 중인 규제 방안

규제지역 확대

• 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역 확대 가능성 커짐.
• 특히 ‘갭투자(전세 끼고 매매)’를 막기 위해 실거주 의무가 있는 토지거래허가구역 지정 확대가 예상됩니다.

대출 한도·금리 조정

• 일반 무주택자는 LTV 70%에서 50%로, 다주택자는 30%로 축소.
• 은행별 주담대 총액 한도 축소, 가산금리 차등 인상 논의 중.

실거주 외 대출 규제 강화

• 비실거주용 대출에 대한 추가 규제 검토 (강연옥 플팩 대표 언급).
• 자금 출처의 투명성 강화, 고가 주택 전세대출 규제 가능성도 제기.

세제 카드도 염두

• 과거 ‘15억 초과 주택 대출 금지’ 같은 강경 조치 가능성도 시장에서 거론.
• 다만 새 정부는 문재인 정부의 강경 규제 실패 사례를 반복하지 않겠다는 입장.

 

주요 전문가 의견

오늘자 매일경제 기사(https://www.mk.co.kr/news/realestate/11343431)에 개제된 전문가 의견을 간추려 보았다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수

“전세를 끼고 매매하는 이른바 ‘갭투자’를 못하게 하는 토허구역을 확대 지정하지 않을까 싶다”.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원

“서울 집값 상승세가 계속되면 조정대상지역, 투기과열지구 확대도 가능할 것”.

이지현 주택산업연구원 부연구위원

“세제 강화는 부담…오히려 시중은행의 주담대 총액 한도 축소, 가산금리 차등 인상 방안 등이 빠르게 사용될 카드”.

강연옥 플팩 대표

“실거주용 대출은 유지하되, 비실거주용 대출은 규제할 수 있을 것 같다…고가 주택 전세대출 규제 가능성”.

김재식 한국주택협회 상근부회장

“가용 가능한 정책 수단을 총망라하겠다는 건 규제 강화의 신호…그러나 다주택자 규제 완화와 주택 공급 기반 확보도 중요하다”.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원

“주택 공급 부족에 대한 불안감이 시장에 깔려 있다”며,
“새 정부는 보다 구체적인 공급 청사진을 제시해야…계획보다 실천·속도가 핵심”.

시장 상황 및 향후 전망

• 서울은 5월 거래 신고 건수 7,008건, 3월(8,136건)에 이어 높은 수준.
• 강남권 중심의 신고가 거래 증가 (서초 ‘아크로리버파크’, 반포 대형 평형 등 최고가 경신 사례 다수).
• DSR 단계별 강화(3단계 7월 시행) 등을 앞두고 규제 전 막차 수요가 이어질 전망.

 

전략 제언 : 실수요자라면 이렇게 대응하세요

전략	설명
사전 준비	DSR 강화 이전에 대출 계획·가점 분석 미리 수행
대출 조건 선점	LTV 조건 유리한 실거주용 주담대 우선 확보
지역 분산 고려	규제지역 확대 대비 비규제 가능 지역 탐색
공급 정책 주시	공공택지, 4기 신도시, 유휴부지 개발 발표 지속 확인

 

마무리하며

새 정부의 부동산 시장 대응은 규제 강화 쪽으로 기울고 있습니다.
하지만 동시에 “다주택자 규제 완화”와 “공급 확충에 속도를 내겠다”는 메시지도 동시에 내포되어 있는데요.
정책의 공급·규제 균형 여부와 실행 속도가 향후 시장 안정의 핵심이 될 것입니다.

실수요자라면 행동 타이밍이 중요한 시기에 내 서 있는 만큼,
지금 바로 대출·청약·지역 분양 계획을 점검해볼 것을 추천드립니다.

 

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