"부동산 양도세, 무료 계산" 1주택자·다주택자 양도세 계산법부터 비과세 요건까지

 

 

 

 

 

 

부동산을 팔면 내야 하는 양도세, 얼마나 낼까? 2025년 기준 양도소득세 세율, 비과세 요건, 장기보유공제, 신고 절차까지 한눈에 확인하세요.

“양도세 얼마 내야 할까?” 2025년 부동산 양도소득세 완벽 가이드

부동산을 팔면 생기는 이익, 즉 '양도차익'에는 세금이 부과된다. 바로 양도소득세(양도세)다.
2025년 현재 부동산 정책은 변화의 흐름에 놓여 있으며, 다주택자 세율, 비과세 요건, 장기보유특별공제 조건 등이 달라졌거나 달라질 예정이다.
이 글에서는 부동산을 매도할 때 꼭 알아야 할 양도세의 모든 것을 정리한다.

 

양도소득세란?

양도소득세는 부동산, 주식 등 자산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)에 대해 부과하는 국세다.
주택이나 토지 등 부동산을 취득가보다 높은 가격에 팔면 차익이 발생하고, 이에 대해 과세하는 것이 양도세다.

 

양도소득세 계산 구조

양도세 = [(양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제)] × 세율

항목	설명
양도가액	부동산을 판 금액 (실거래가 기준)
취득가액	산 부동산 가격 (취득세 포함)
필요경비	중개수수료, 양도 관련 법무비용 등
장기보유특별공제	보유 및 거주 연수에 따라 공제율 부여

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2025년 기준 양도세 세율

▸ 1주택자 (실거주 기준)

보유기간	세율
2년 이상	비과세 또는 기본세율 (6%~45%)
10년 이상	장기보유특별공제 최대 80% 적용 가능

※ 비과세 요건

• 1세대 1주택
• 실거주 2년 이상 (조정지역일 경우)
• 양도가액 12억 원 이하까지 비과세, 초과분은 과세

▸ 다주택자 (조정지역 내)

주택 수	지역	양도세율
2주택	조정대상지역	기본세율 + 20%p 중과 (2024년까지 적용, 2025년 중 일부 폐지 예정)
3주택 이상	조정대상지역	기본세율 + 30%p 중과 (2025년 단계적 완화 검토 중)

※ 2025년 1분기 정부는 중과세율 완화 및 보유세 부담 경감을 예고했으나, 구체적 입법은 미확정 상태다.

 

양도소득세 신고 및 납부 

항목	내용
납세 의무자	양도한 본인 (공동명의는 각각 신고)
신고 기한	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
납부 방법	홈택스(전자신고), 세무서 방문 등
분할 납부	세액 1000만원 초과 시 2개월 이내 분할 납부 가능

 

 

사례별 양도세 예시

예시 1 : 실거주 1주택, 10억에 매도

• 취득가 : 5억
• 필요경비 : 2,000만원
• 보유 10년 + 실거주 5년
• 양도차익 : 10억 - 5억 - 0.2억 = 4.8억
• 장기보유특별공제(80%) 적용 → 과세표준 0.96억
• 세액 : 약 800만 원 수준

예시 2 : 조정지역 2주택자, 8억 매도

• 양도차익 3억
• 세율 : 기본세율 + 20%p 중과
• 세액 : 약 8천만 원 이상 부담

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양도세 비과세 요건 정리 (2025년)

항목	요건
1세대 1주택	주택 1채만 보유 (5년 내 일시적 2주택 인정 가능)
실거주 요건	2년 이상 거주 (조정대상지역인 경우 필수)
보유기간	2년 이상 (분양권 포함 시 주의)
양도가액	12억 원 이하 (초과 시, 초과분에 대해 과세)

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주의사항 & 팁

• 분양권도 주택 수에 포함됨 (2025년 기준 유지)
• 조정대상지역 여부에 따라 세율·비과세 조건 달라짐
• 부동산 매도 시점 전후의 보유 및 거주 요건 충족 여부가 중요
• 다주택자라면 양도 시기 조절로 세 부담 조정 가능

 

유용한 참고 사이트

• 국세청 홈택스 : http://www.hometax.go.kr
• 부동산 세무계산기 : www.rets.co.kr
• 조정대상지역 확인 : www.molit.go.kr

 

결론

2025년 양도소득세는 정책 변화에 따라 민감하게 움직이고 있다.
실거주 1주택자는 장기보유와 거주 요건만 잘 갖추면 비과세 또는 낮은 세율 혜택을 받을 수 있으며, 다주택자는 보유 전략 및 매도 시점 조절이 중요하다.
정책 개편이 예고된 만큼, 사전에 정확히 세율과 조건을 파악하고 매도 전략을 세워야 한다.

 

 

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