“민주당 집권기엔 집값 오른다?” 문재인·이재명 정부 초기 부동산 흐름 비교

 

 

2025년 6월 현재 서울 아파트 시장은 강남 3구에서 시작된 상승세가 노도강까지 확산되고 있다. 과거 문재인 정부 집권기 집값 상승 흐름과 비교하며, 이재명 정부의 초기 부동산 정책 방향과 시장 반응을 분석한다.

 

서울 집값 다시 움직인다…역대 정권 부동산 흐름과 2025년 시장 전망

서울 집값이 다시 꿈틀대고 있다. 강남 3구의 고공 상승에 이어 노원·도봉·강북, 이른바 ‘노도강’ 지역까지 동반 상승세에 올라타며 시장의 기대와 불안이 동시에 확산되고 있다. 2025년 6월 현재, 새 정부 출범과 금리 인하, 대출 규제 강화 전 수요 등 복합 요인이 부동산 시장을 자극하는 가운데, “민주당 집권기엔 집값이 오른다”는 분석도 다시 주목받고 있다. 과연 이러한 현상은 근거가 있는 말일까?

 

최근 서울 아파트 시장 흐름

2025년 6월 첫째 주 기준, 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.19% 상승하였다.
이 중에서도 강남3구의 상승률은 두드러지며, 송파구 0.50%, 서초구 0.42%, 강남구 0.40%를 기록하였다.

재건축 규제 완화 기대감과 금리 인하에 따른 매수세 회복, 여기에 7월부터 시행되는 DSR 규제 강화 전 막차 수요까지 겹치면서 상승 압력을 가중시키고 있다.

 

노도강, 다시 움직인다

소위 ‘서울 아파트 시장의 바닥’으로 불리던 노도강(노원·도봉·강북) 지역에서도 변화가 감지된다.

• 노원구 : 0.04% 상승
• 도봉구 : 0.02% 상승
• 강북구 : 0.02% 상승

이는 지난 1년간 지속되던 하락세에서 전환된 흐름으로, ‘강남발 훈풍’이 비강남권 중저가 단지로 확산되고 있음을 방증한다.

 

과거 회귀? 문재인 정부 초기 집값 변화

문재인 정부 집권기 집값 흐름 정리

시점	서울 아파트 중위가격 (KB기준)	주 요 사건
2017년 5월 (출범 시기)	약 6억 원	대출규제 발표, 6·19 대책
2018년	약 7.5억 원	8·27·9·13 연속 대책, 다주택자 규제 강화
2020년	약 9.5억 원	6·17·7·10 대책, 임대차3법 도입
2021년 말	약 11.5억 원	역대 최고가 경신, 전셋값 동반 상승

출처: KB국민은행 월간 주택가격동향, 국토교통부 실거래가

당시 상승 요인

• 초저금리 정책 : 1%대 기준금리 지속
• 공급 지연 : 수도권 택지지구 외엔 신규공급 정체
• 임대차3법(2020) : 전세 불안 → 매매 수요로 전이
• 규제 일변도 정책 : 다주택자 규제 강화 → 거래량 감소

특히 2020년 임대차3법 시행은 전세가 급등과 매매가 동반 상승의 핵심 기폭제였다. 당시 정부는 25차례 이상의 대책을 쏟아냈지만 실효성 부족과 시장 왜곡을 불러왔다는 비판을 받았다.

 

이재명 정부와의 비교

항목	문재인 정부 초기 (2017~2018)	이재명 정부 초기 (2025년)
기준금리	1.25% → 1.5% → 1.75%	3.25% → 2.5% (인하)
정책 방향	규제 중심, 보유세 강화	공급 확대+규제 완화 방향 예고
시장 분위기	관망 → 갭투자 확대	저점매수, 재건축 기대감 확산
지역별 흐름	강남→노도강→수도권 외곽	강남→노도강 확산 중

이재명 정부는 '신속통합기획', '재건축 정비사업 속도전', 청년·무주택자 지원 확대 등 공급과 수요 양측을 모두 건드리는 정책 방향을 예고하며, 초기 집값 반등의 배경이 되고 있다.

 

상승 원인 분석

• 한국은행 기준금리 인하 : 2025년 5월 23일, 기준금리가 0.25%p 인하(2.75% → 2.5%)되면서 시장 유동성이 증가하였다.
• DSR 규제 강화 전 ‘막차’ 수요 급증 : 7월 1일부터 DSR 적용이 강화되면서 6월 내 계약하려는 움직임이 활발
• 재건축 기대감 : 정부는 신속통합기획 확대와 용적률 상향 등 재건축 활성화 방안을 제시하고 있다.
• 입주 물량 감소 : 2025~2026년 서울의 신규 입주 아파트는 연간 2만 세대 이하로, 수요 대비 부족 상태

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대선 이후 부동산 시장에 대한 전문가 전망

공급 확대와 정책 실행의 중요성

이재명 대통령은 주택 공급 확대를 핵심 공약으로 내세웠다. 그러나 전문가들은 구체적인 실행 계획이 부족하다는 점을 지적하며, 빠른 시일 내에 세부적인 정책을 제시해야 시장의 불확실성을 해소할 수 있다고 강조한다.

• 권대중 교수 (서강대 부동산학과) : "3기 신도시를 조기에 분양하고, 용적률 등 규제 완화로 도심 주택 공급량을 늘리는 것이 급선무"라고 언급했다. (연합뉴스,yna.co.kr+1yna.co.kr+1)
• 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행) : "공급 계획을 구체화한 청사진을 제시해 '기다리면 집을 싸게 살 수 있다'는 신호를 시장에 확실하게 보내야 한다"고 강조했다. (연합뉴스,yna.co.kr)

서울과 지방 간의 시장 양극화

서울과 수도권의 집값 상승세와 달리, 지방은 미분양 증가와 수요 감소로 침체를 겪고 있다. 전문가들은 이러한 양극화를 해소하기 위한 지역 맞춤형 정책이 필요하다고 지적한다.

• 양지영 수석 (신한투자증권) : "지방 대다수 중소도시와 외곽은 인구 감소, 고분양가, 미분양 적체 등 3중 부담으로 수급 불균형이 심화하고 있으며 정책 지원 없이 회복되기 어렵다"고 분석했다. (연합뉴스,yna.co.kr+1v.daum.net+1)

금리 인하와 시장 심리

한국은행의 기준금리 인하로 인해 대출 이자 부담이 줄어들면서 주택 매수 심리가 회복되고 있습니다. 특히 강남 등 초고가 아파트와 재건축·재개발 단지에서는 상승세가 이어질 가능성이 크다고 전문가들은 전망한다.

• 양지영 수석 (신한투자증권) : "기준금리 하락은 '대출이자 부담 완화→자금 유입→주택 수요 증가'로 이어지며 집값 상승을 자극한다"고 우려했다. (국민일보,v.daum.net)

정책 방향과 시장 안정

전문가들은 이재명 정부가 부동산 시장의 안정을 위해 세부적인 정책을 신속하게 마련하고, 시장과의 소통을 강화해야 한다고 조언한다. 특히 재건축 초과이익환수제 폐지, 3기 신도시 용적률 확대 등 구체적인 방안이 필요하다는 의견이 제시되고 있다.(연합뉴스,yna.co.kr+2yna.co.kr+2v.daum.net+2)

• 박합수 교수 (건국대 부동산대학원) : "3기 신도시 용적률을 300∼350% 수준으로 상향하면 25만 가구 정도를 쉽게 늘릴 수 있다"고 제안했다. (연합뉴스,yna.co.kr)

이러한 전문가들의 의견은 대선 이후 부동산 시장의 방향성을 가늠하는 데 도움이 될 수 있다. 다만, 시장 상황은 다양한 요인에 따라 변동성이 크므로, 투자나 내 집 마련을 고려하는 분들은 신중한 판단이 필요하다.

 

향후 전망과 투자 유의사항

집값 상승이 지속될 수 있느냐는 질문에는 의견이 갈린다.

• 상승 지속론 : 금리 추가 인하 가능성, 정책의 속도전, 공급 병목 현상 등을 근거로 들며 ‘2025년 하반기 본격 상승’을 전망
• 반등 제한론 : DSR 등 금융 규제, 정부의 급등 방지책 가능성, 글로벌 불확실성 등을 근거로 제동 가능성 제기

특히 서울 주요 재건축 단지 투자자라면, 실수요 여부·입지 경쟁력·사업속도 등을 철저히 따져야 하며, 비강남권은 여전히 공급 불균형 및 생활인프라 부족 등의 구조적 리스크도 존재한다.

 

마무리

서울 집값은 단순히 정권만으로 오르내리는 것이 아니다. 그러나 정책 방향과 시장 신호는 분명히 매수·매도 심리에 강력한 영향을 미친다.
이재명 정부 초기 상승세가 계속될지 여부는 앞으로의 규제·공급 정책, 금리 결정, 전셋값 흐름 등 복합 요인에 의해 결정될 것이다.

지금 서울 아파트 시장, 다시 상승 사이클의 초입일까?
아니면 일시적 반등에 그칠까?
여러분은 지금 어떤 선택을 하고 있는가?

 

 

 

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