서울시, 역세권 준주거 종상향 본격화! 정비사업 규제 대전환 시작

서울시가 ‘2030 도시·주거환경정비 기본계획’을 수정 가결하며 정비사업 규제를 대폭 완화했다. 역세권 반경 250m까지 준주거 상향 허용, 높이규제지역 공공기여 완화 등 민간개발을 촉진할 주요 조치를 정리한다.

 

 

서울시, 역세권 종상향·공공기여 완화로 정비사업 본격 시동!

– '2030 정비 기본계획' 변경안 확정, 서울형 개발 규제 대전환

 

 

 

1. 정체된 정비사업, 드디어 규제 풀린다

 

서울시가 2025년 5월 21일, 도시계획위원회에서 ‘2030 도시·주거환경정비 기본계획’ 변경안을 수정 가결했다. 이는 역세권 개발, 재개발·재건축 활성화 등 침체된 도시정비사업에 ‘규제 완화’라는 돌파구를 제공하는 중대한 조치로 평가된다.

특히 이번 조치는 역세권 반경 확대, 공공기여 부담 완화 등 민간사업자의 진입장벽을 낮추는 내용이 핵심이다. 도심 주택공급 확대와 저밀지역 정비 속도를 끌어올리는 효과가 기대된다.

 

 

2. 정책 개요 : '2030 정비 기본계획' 변경안이란?

 

서울시는 2025년 6월 중 변경 고시 예정인 ‘2030 정비 기본계획’의 주요 변경 내용을 다음과 같이 제시하였다.

항목	기존 내용	변경 내용
역세권 종상향 기준	반경 100~150m, 공공기여 필수	반경 250m 확대, 공공기여 조건 완화
공공기여 기준	용도지역 변경 시 일률 10%	실제 확보 용적률 기준 비례 적용
정비계획 수립 시점	주민동의율 확보 이후	주민동의 전에도 도시계획위원회 심의 가능

 

서울시 관계자에 따르면 “이번 규제 완화는 사실상 10여 년 간 정체됐던 도심 정비사업의 재개 신호탄”이라고 밝혔다.

 

 

 

3. 역세권 종상향 기준 대폭 완화

 

핵심 변경점

• 적용 지역 : 지하철역 반경 250m 이내
• 평균 공시지가 요건 : 서울시 정비사업 평균 이하 지역
• 변경 내용 : 제2종 일반주거지역을 준주거지역으로 종상향 시
  • 기존보다 더 넓은 지역 적용 가능
  • 공공기여 요건 완화로 사업 추진 용이

 

사례 예시

• 성동구 금호두산아파트
  • 3호선 금호역 반경 250m 이내
  • 공시지가 요건 충족
  • 준주거 종상향으로 용적률 200% → 최대 400%까지 상승 가능

 

즉, 그동안 개발이 막혀 있던 역세권 저밀지의 사업성이 급격히 상승할 가능성이 높아졌다.

 

 

 

4. 높이 규제 지역의 공공기여 부담 완화

 

현행 규정 문제점

• 고도지구, 경관지구, 학교·문화재 주변 등의 높이제한이 있는 지역은
  용도지역 변경 시 용적률을 충분히 확보할 수 없음에도
  일괄적으로 10% 공공기여 부담이 부과됐다.

 

개선 방향

• 실제 확보 가능한 추가 용적률 기준으로 공공기여 비율 차등 적용
• 예 : 1종 → 2종 변경 후 실질 용적률 20% 증가 시, 해당 20% 증가분에 대해서만 공공기여율 적용

 

이러한 변화는 특히 고지대나 문화재 주변 등 기존 규제로 개발이 어려웠던 지역에서 사업을 가능케 하는 계기가 된다.

 

 

 

5. ‘입체공원’ 도입 등 도시계획 혁신도 추진

 

• 공원과 건축물 결합을 통해 지상에 공원을 확보하고, 하부는 상업·주거시설로 활용하는 ‘입체공원’ 모델 도입
• 향후 정비계획에 공원·녹지 확보 방식의 다양화 가능성 확대

이 방식은 용적률을 높이면서도 공공성과 도시 경관을 유지할 수 있다는 점에서 민관 모두에게 긍정적이다.

 

 

 

6. 향후 일정 및 서울시 실행계획

 

• 2025년 6월 : ‘2030 정비 기본계획’ 변경안 고시
• 2025년 하반기
  • 서울시 신속통합기획 확대
  • 정비계획 선(先)심의제 도입 → 주민동의 없이도 우선 심의 가능
  • 정비구역 지정 절차 최대 6개월 단축

서울시는 정비사업의 초기 단계에서 속도를 높이기 위해 제도적 병목 구간을 제거하는 방식을 취하고 있다.

 

 

 

마무리 : 지금 서울은 정비사업 재점화 중

서울시는 이번 '2030 정비 기본계획' 변경안을 통해 정체된 재개발·재건축에 엔진을 다시 걸었다.
특히 역세권 종상향 확대와 높이 규제 완화는 사업성 향상을 넘어 도시 구조 전환을 가속화하는 키가 될 것이다.

당신의 동네에 지하철역이 있다면, 지금부터 주목할 때다.

 

 

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