6·27 부동산 대출 규제 이후, 서울과 지방 부동산 시장 어떻게 달라질까?

 

2025년 6월 27일 발표된 역대급 수도권 주담대 규제(6억 한도, 6개월 내 전입 의무 등)가 서울 ‘똘똘한 한 채’ 수요를 어떻게 흔들고 있는지, 지방 시장에 미치는 파장과 앞으로의 전망을 전문가 시각 중심으로 분석합니다.

 

‘똘똘한 한 채’ 열풍의 변곡점, 6·27 대출 규제 이후의 부동산 시장 분석

 

6·27 대책 요약 : 초강도 전환점

6월 27일 금융당국과 정부는 다음과 같은 내용을 골자로 하는 강도 높은 대출 규제를 발표했습니다.

• 수도권·규제지역 주담대 금액 최대 6억 원으로 제한
• 2주택 이상 보유자 및 추가 구입자에 대한 대출 전면 금지
• 생애 최초 LTV 완화 축소, 전세대출 보증 축소/금지
• 6개월 내 전입 의무, DSR 30년 이내 제한, 생활안정자금 최대 1억 등

 

규제 직후 ‘패닉’…시장 체감 충격

발표 즉시 서울, 특히 한강벨트 지역(마포·용산·성동 등)에서 매수 문의가 급감하며 ‘개점휴업’ 상태에 돌입했습니다. 공인중개사들은 “패닉 수준의 분위기”였다고 평가합니다.

관리정책 시행 전후 분위기를 비교하면,

• 규제 발표 전(6월 27일) : 영끌(영혼까지 대출) 시도 문의 폭증
• 시행 후(6월 28일~30일) : 창구 방문·대출 상담 급감, 직접 효과 확연

특히 서울 아파트 재고의 74%가 주담대 한도 영향권에 들어, 고가 아파트의 대출 여력이 크게 줄었습니다.

 

‘똘똘한 한 채’ 울타리 무너지나?

‘똘똘한 한 채’라 일컬어지는 고가 아파트 중심의 투자심리는 단기적으로 크게 흔들리고 있습니다.

• 고가·급등 지역 중심으로 호가 조정 움직임 포착
• 공인중개사 인터뷰: “대출 막히자 매수심리 위축, 일시 관망세”

다만, 중저가 아파트는 상대적으로 타격 덜할 수 있습니다. 주담대 한도 상한선인 6억이 맞물려 실수요자 중심의 시장 재편이 예상됩니다.

 

지방과 서울 간 간극은 여전하다

규제는 수도권 중심이지만, 규제 프리 지방 시장은 여전히 침체 지속:

• 이전과 마찬가지로 지방은 매물 적체, 거래 위축 심화
• 단, 수도권 매수 문턱 상승으로 인해 간헐적 지방 수요 유입 가능성 존재

하지만 근본 원인은 서울 집중 심리이므로, 단순한 자금 대체 이동만으로 지방 회복은 어렵다는 지적이 많습니다.

 

향후 전망 : 균형 vs 불균형

단기 효과

• 서울 급등 열기 차단 : 고가 매매·분양시장의 숨 고르기
• 실수요 재편 가능성 : 자금력 갖춘 실수요자·중저가 주택 중심으로 수요 이동

중장기 우려

• 실수요자 ‘사다리 걷어찰’ 우려 : 영·무주택자·신혼부부 등 금융지원층의 내 집 마련 기회 지연
• 전세시장 불안 : 전세대출 금지 및 갭투자 규제로 전세 매물 감소 및 임대시장 경색 우려
• 지방은 여전히 방치 : 강한 금융 규제 중심으로 정책 운영 시, 지방시장 회복 여지는 제한적

 

정책 제언 : 균형 회복 위한 로드맵

지역별 금융 완충 장치 도입

• 지방 주택 구매자 대상 맞춤형 대출·세제 인센티브
• 수도권 중심 규제와는 다르게 지방에는 여유 제공

전세 시장 안정 정책 강화

• 전세대출 보증 확대, 임차인 보호 강화
• 갭투자 연계 대출 금지를 보완할 전세 보증기금 확대 필요

지방 인프라・신도심 공급 확대 연계

• 교통망・산업단지・공공기관 이전 등으로 지방 생활 인프라 강화
• 수도권 외 투자 매력 제고

 

 

결론 : 지방 회복, 어느 때보다 절실한 시점

6월 27일의 초강도 대출 규제는 서울 집값 급등세를 잠잠하게 만들었지만, 동시에 부동산 시장의 양극화를 심화시킬 가능성이 큽니다.

지방의 회복은 사라진 대출이 아닌, 정책적 보완과 인센티브, 거시 인프라 투자와 함께할 때 가능할 것입니다.
‘똘똘한 한 채’ 열풍이 잠잠해진 지금이야말로, 지방 부동산이 살아날 마지막 기회일 수 있습니다.

 

[참고자료] 전문가 영상

: 이승훈 부동산 연구소(https://youtu.be/4j7qWTzLID4)

 

 

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