“주택연금, 왜 안 쓸까?” 제도 이해부터 개선방안까지 총정리!

 

 

집 한 채로 노후를 준비하는 고령자가 늘고 있다. 하지만 정작 주택연금 가입은 제자리걸음이다. 주택연금이 꺼려지는 이유와 그에 대한 제도 개선 방향을 전문가 시각으로 짚어본다.

 

집 한 채로 노후 해결될까? 주택연금의 현주소와 해법 총정리

 

집이 자산인 시대, 노후는 누가 책임질까?

“노후 대비? 우리 집 한 채로 충분하죠.”
은퇴 후 일정한 수입이 끊기는 중장년층 사이에선 흔히 들을 수 있는 말이다. 우리나라 60세 이상 고령자 자산의 70% 이상이 부동산, 그중에서도 거주 주택에 집중돼 있다.
이에 정부는 이런 자산 구조에 맞춰 ‘주택연금(역모기지론)’이라는 제도를 2007년부터 시행해오고 있다.
하지만 시행 17년차인 지금, 제도 활성화는 기대만큼 빠르게 이뤄지지 않고 있다.
왜 고령자들은 주택연금에 가입하지 않을까?
그 원인과 해결책을 하나씩 짚어보자.

 

주택연금이란? – 개념과 제도 구조

주택연금이란?
고령자가 소유한 주택을 담보로 맡기고 매달 일정 금액의 연금을 받는 국가 보증 상품이다.
집을 팔지 않고 평생 내 집에 살면서 생활비를 지원받을 수 있다는 점에서, 고령층 노후소득 보장 정책의 핵심 축으로 자리 잡았다.

항목	내용
시행 주체	한국주택금융공사
가입 요건	만 55세 이상, 주택 소유자
주택 요건	시가 12억원 이하 (2024년 기준)
연금 수령 방식	종신형 또는 일정 기간형
국가 보증	사망 후 집값이 연금보다 적어도 상환 면제

→ 즉, 주거 유지 + 생활비 마련 + 상속 부담 없음의 3가지 장점을 갖춘 금융 상품이다.

 

주택연금 현황 : 숫자가 말하는 현실

2025.7.1일자 매일경제 기사에 따르면, 2024년 기준 주택연금 가입자는 약 12만 7천명이다.
2007년 도입 후 17년이 지났지만 여전히 보급률은 저조하다.

• 가입률 추이
  • 2015년 : 약 3만 가구
  • 2020년 : 약 7만 가구
  • 2024년 : 약 12.7만 가구

전체 고령가구 수에 비하면 극히 일부에 불과하다.
특히, 가입 자격이 있음에도 불구하고 망설이는 이들이 많은 것으로 나타났다.

 

왜 안 쓸까? – 주택연금 꺼리는 5가지 이유

① 집값 하락 우려

고령자들은 "지금은 고점, 하락하면 손해 본다"는 인식이 강하다.
향후 자산 가치 하락을 우려해 가입을 꺼리는 경향이 크다.

실제 인터뷰(매일경제 2025.6.30)
“요즘 집값이 빠질 수도 있는데, 이런 상태에서 가입하면 손해보는 거 아닌가 걱정돼요.” – 서울 강서구 거주 고모씨(72)

② 상속 문제

집을 연금으로 소진하면 자녀에게 물려줄 수 없다는 인식이 강하다.
한국 사회 특유의 부동산 상속 문화가 장애물로 작용하고 있다.

③ 복잡한 조건과 이해 부족

주택연금은 여러 가지 선택 옵션(정액형, 대출형, 기간형 등)이 있고,
이에 따른 수령 금액 산정 방식이 복잡하다.
가입자 입장에서 신뢰와 이해가 부족한 경우가 많다.

④ 주택 가치 상한선

현재 시가 12억 이하 주택만 가입 가능하다.
서울의 고령 1주택자 상당수가 가입 대상에서 제외되는 구조다.

⑤ 연금 수령액 불만족

수령액이 기대보다 적어 “차라리 전세 놓고 월세 받는 게 낫다”는 의견도 많다.

 

문제점 요약 : 주택연금 제도의 한계

구분	주요 문제점
제도적	12억 상한 기준, 수령액 불만족, 상환 방식 복잡
인식적	상속 포기 부담, 자산 손실 우려
실무적	상품 구조 이해도 낮음, 가입절차 불편
시장적	집값 하락기 불안정성, 가입 시점 불확실성

 

개선 방안 : 어떻게 보완해야 하나?

① 주택가격 기준 현실화

• 현재 시가 12억원 기준은 서울 실거주 주택 현실과 맞지 않다.
• 공시가 기준 변경, 또는 지역별 차등 적용 등이 필요하다.

② 상속형 주택연금 도입

• 일정 비율만 연금화하고 나머지는 상속 가능한 혼합형 상품 도입이 요구된다.
• 해외 사례: 호주의 ‘파트너십형 주택연금’, 자산 일부만 담보로 설정 가능

③ 연금 수령 방식 간소화

• 현재 수령 방식은 4가지 이상으로 복잡하며 이해도가 낮다.
• 표준화된 수령 유형 제안 및 온라인 시뮬레이터 제공이 요구된다.

④ 금융 상담과 교육 강화

• 고령자 대상 1:1 금융 상담, 이해 쉬운 콘텐츠 제작 등이 병행되어야 한다.

⑤ 제도 신뢰성 확보

• 국가가 ‘집값 하락 시 손실 책임지겠다’는 명확한 보증 문구 제공 필요
• 이를 통해 심리적 불안을 낮출 수 있다.

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전문가 진단

“ 고령층의 자산 대부분이 부동산에 편중돼 있는 한국 사회에서는 주택연금이 노후 대비 수단으로 반드시 필요하다. 하지만 상속 우려, 집값 변동성, 제도에 대한 이해 부족 등이 여전히 가입 장벽으로 작용한다.”
– 서진형 교수(경인여대 부동산학과, 한국부동산학회장), 조선비즈 2023.11.24 인터뷰 요약

 

결론 : 집을 지키며 연금 받는 삶, 가능하게 하려면?

주택연금은 단순한 금융 상품이 아니다.
이는 한국 고령층의 노후를 지탱할 정책적 안전망이다.
그렇기에 가입률이 낮은 현실은 단순한 개인의 선택 문제가 아니라,
제도 자체의 설계와 사회 인식 전반을 다시 점검해야 한다는 신호로 읽혀야 한다.

앞으로 정부가 해야 할 일은 분명하다.

• 제도적 유연성 확보,
• 심리적 저항감 해소,
• 가입자 관점의 서비스 설계다.

이 모든 것이 갖춰질 때, 우리는 비로소 "내 집에서 편안한 노후를 보장받는 시대"를 맞이할 수 있을 것이다.

 

 

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