2025년 5월 현재까지 전세사기 피해자는 누적 28,666명에 이르고 있으며, 피해 금액은 5조 2,000억 원을 넘는다. 게다가 매달 1,000명 이상이 새롭게 피해자로 전환되고 있어 ‘진행형 재난’이라는 표현이 과하지 않다.
전세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하고, 그 집은 어느새 ‘월세 매물’로 다시 올라와 있었다. 경산시 피해자 증언 中
2. 피해자 사례 : ‘내 집’이 어느 날 월세로 나왔다
사례 ① 보증금은 못 돌려받고, 내 전셋집이 월세로?
경북 경산에서 전세로 입주한 A씨는 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 준비하고 있었다. 그런데 며칠 뒤, 자신이 살던 집이 월세 매물로 부동산에 다시 올라온 것을 확인하고 큰 충격을 받았다. 심지어 관리비나 수도요금이 임대인의 체납으로 단수 위기에까지 처했다.
“보증금도 못 돌려받았는데, 내가 살던 집이 다른 사람 월세로 올라와 있더라… 도둑맞은 기분이었다.” – 피해자 A씨
사례 ② 청년들만 집중 노린 대형 전세사기 조직
또 다른 사례로는 청년 전세 계약자들만을 노린 사기 조직이 확인됐다. 수도권 원룸, 다세대주택 수백 채를 집중 매입한 임대인이 보증금만 받고 주택을 담보로 대출을 반복, 이후 파산 신청으로 보증금을 돌려주지 않았다. 피해자는 대부분 갓 사회에 나온 사회초년생·청년층이었고, 한 달 평균 1,000명 이상의 피해자가 쏟아지고 있는 실정이다.
“월세보다 싸게 전세를 해준다며 친절하게 계약을 도와줬는데, 알고 보니 수십 채가 모두 사기용이었다.” – 20대 피해자 인터뷰
사례 ③ 돈은 돌려받았는데, 왜 아직도 이 집에 살아야 하나?
서울 강북구의 한 다세대주택에 거주하는 피해자 B씨는 법원 배당을 통해 전세보증금 60%가량을 회수했지만, 여전히 그 집에서 살고 있다. 이유는 간단하다. 새로운 집으로 이사할 여력이 없고, 현재 살고 있는 집도 공매가 진행 중이라 정확한 퇴거 시점을 예측하기 어렵기 때문이다.
피해자인 B씨는 전세사기 이후 다시 전세를 구하는 것이 두려워 LH 전세사기 매입임대 입주를 신청했지만, 공급 시기와 물량이 부족해 당장 대안을 마련하기 어렵다고 토로했다. 또한 퇴거 시 ‘불법 점유’로 간주되어 집행 문제에 휘말릴 수 있다는 두려움도 크다.
“집에서 나가야 한다는 건 알지만, 당장 갈 데가 없어요. 지금 이 집도 언제 팔릴지 모르니 짐을 싸지도 못해요.” – 피해자 B씨
사례 ④ “신탁회사라서 믿었는데…” 신탁전세사기 피해
서울 강북구의 한 다세대주택에 전세로 입주한 B씨는 계약 당시 등기부등본 상 소유자가 ‘신탁회사’로 등재되어 있어 안전하다고 믿었다. 임대인은 “내가 신탁 수익자고, 실질적인 소유주”라며 아무 문제 없다고 설명했다.
하지만 계약 이후 신탁사가 해당 부동산의 매각을 진행하면서 문제가 터졌다. 세입자인 B씨는 신탁사와의 직접 계약이 아니었기 때문에 보증금을 보호받을 법적 지위가 불분명해졌고, 집이 공매로 넘어가는 상황에서도 제대로 된 대응을 하지 못했다.
현재 B씨는 보증금 일부를 법원 배당을 통해 회수했지만, 신탁계약 구조상 다른 채권자보다 배당 순위가 밀려 남은 보증금 회수가 불투명하다. 게다가 LH 임대주택 지원 대기 중이라 거주 이전도 어려운 상태다.
“등기부에 떡하니 신탁사 이름이 있어서 믿었는데… 알고 보니 제 계약은 법적으로 인정도 제대로 못 받는 구조였어요.” – 피해자 B씨
3. 왜 이렇게 많은 피해자가 생기는 걸까?
원인
설명
허위 임대인
소유자가 아닌 제3자가 계약하거나 명의신탁된 경우
다중 담보 설정
전세계약 후 다수의 근저당 또는 가압류 설정
깡통전세
매매가보다 전세가가 더 높은 구조
무자격 공인중개업소
검증되지 않은 중개업소의 무책임한 중개
정보 비대칭
세입자가 건축물현황, 등기부, 세금체납 상태 등을 알기 어려움
특히 1인 임대인이 수십 채에서 수백 채의 집을 보유하고 동일 구조로 사기를 반복하는 ‘임대업자형 사기’가 최근 급증하고 있다.
4. 정부와 지자체의 대책, 무엇이 바뀌었나?
LH ‘전세사기 피해주택 매입’ 사업
전세사기 피해주택을 LH가 직접 매입하여 피해자에게 공공임대 방식으로 제공
보증금 평균 78% 회수율
전세사기 특별법 연장
기존 2025년 종료 예정이던 전세사기 피해자 보호 특별법을 2027년 5월까지 2년 연장
우선 매수권, 주거지원, 공적금융 확대 등의 지원 항목 유지
전세사기 예방 플랫폼
국토부 실거래가 시스템과 연계한 위험매물 자동 알림 기능
전세가율 90% 이상, 근저당 과다 매물 경고
하지만 아직도 매입 물량 부족, 지자체 대응 속도 지연, 사각지대 존재라는 문제는 여전하다.
5. 내 전세, 안전할까? 꼭 확인해야 할 체크리스트
항목
확인 방법
등기부등본
소유자 일치 여부, 근저당/가압류 존재 여부
전세가율
시세 대비 전세보증금이 70% 이상이면 경계
보증보험 가입 가능 여부
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증 확인
임대인 소유 건수
국토부 렌트홈, 부동산 앱에서 조회 가능
중개업소 자격 여부
국토부 공인중개사 조회 시스템 확인
계약 전 방문조사
집 상태, 이웃 매물 비교, 실거주 여부 확인
6. 전세 제도의 한계, 근본적 대안은?
한국의 전세 제도는 저금리 시기에는 효율적인 임대 방식으로 통했지만, 고금리와 집값 하락이 맞물린 지금은 구조적 위험을 내포한 제도로 변질됐다.
‘전세’가 아닌 ‘보증부 월세’, ‘장기공공임대’로 전환하거나 임대인의 다주택 보유 제한, 공적 보증제 강화 등 시스템 개선이 절실하다.
마무리하며…
“전세사기는 나와 상관없는 일이라고 생각했다. 그런데 어느 날, 내 집이 남의 월세로 올라왔다.”
