재건축초과이익환수제도, 무엇이 문제인가? : 법 개정 이후 제도의 현황과 향후 전망

 

재건축초과이익환수제도, 무엇이 문제인가? : 법 개정 이후 제도의 현황과 향후 전망

 

 

📌 목차

1. 재건축초과이익환수제도란?
2. 제도의 주요 내용
3. 최근 개정 내용
4. 시행 현황과 문제점
5. 기대 효과와 향후 전망
6. 결론
7. 참고자료

 

 

 

1. 재건축초과이익환수제도란?

 

재건축초과이익환수제도는 재건축사업으로 인해 발생하는 초과이익을 사회에 환원하기 위해 도입된 제도이다. 이는 부동산 시장의 투기 과열을 방지하고 주택 가격 안정을 도모하기 위한 정책적 수단으로 활용되고 있다.​

 

 

 

2. 제도의 주요 내용

 

대상

재건축초과이익환수제도의 적용 대상은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업과 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업이다. 단, 토지등소유자가 직접 시행하는 소규모재건축사업은 제외된다. ​

 

절차

재건축사업의 추진위원회 승인일부터 준공인가일까지의 기간 동안 발생한 초과이익을 산정하여, 해당 조합 또는 조합원에게 부담금을 부과한다.​

 

부담금 산정 방법

부담금은 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액, 정상주택가격상승분, 개발비용 등을 공제한 금액을 기준으로 산정된다. ​

 

징수 시기

부담금은 재건축사업의 준공인가 이후, 국토교통부장관이 부과하여 징수한다.​

 

 

 

 

3. 최근 개정 내용

 

2023년 12월 26일, 재건축초과이익환수에 관한 법률이 개정되었다. 주요 개정 내용은 다음과 같다.

 

• 부과 개시 시점 변경 : 조합설립인가일로 변경
• 면제 대상 확대 : 조합원 1인당 8,000만원 이하의 초과이익에 대해 부담금 면제
• 부과율 구간 확대 : 부과율 구간을 5,000만원 단위로 확대
• 장기보유 1주택자 감면 규정 신설​​

 

 

 

4. 시행 현황과 문제점

 

시행 현황

재건축초과이익환수제도는 2006년 도입 이후, 여러 차례 유예와 재시행을 반복해왔다. 최근에는 개정된 법률에 따라 부담금 부과가 이루어지고 있다.

 

사례별 이슈 정리

● 한남파라곤 (서울 용산구)

• 한 조합원은 부담금 산정 기준이 된 주택 보유기간 중 대부분을 외국에서 거주했다. 귀국 후에도 공실로 두었으나, 재건축 초과이익은 전부 과세 대상에 포함되었다.
• 조합원은 “실거주는 거의 없었고 시세차익도 실현하지 않았는데, 초과이익을 과세하는 것이 부당하다”고 반발하고 있다.

 

●  청담 e편한세상 3차 (서울 강남구)

• 1가구 1주택 장기보유 조합원이 5억 원 이상의 부담금을 통보받았다.
• 해당 조합원은 연금 외 별다른 소득이 없는 고령자로, 부담금을 마련할 수 없어 사실상 ‘퇴거 압박’까지 느끼고 있다는 입장을 밝혔다.

 

● 반포 센트레빌 아스테리움 (서울 서초구)

• 실거주자가 다수인 이 단지에서는 조합원별로 부담금이 최대 8억 원에 달하는 경우도 발생했다.
• 해당 단지 조합은 “사업성이 충분히 반영되지 않은 채, 일률적으로 이익을 과세하고 있어 지나치게 가혹하다”고 주장하고 있다.

 

문제점

• 미실현 이익에 대한 과세 : 재건축사업이 완료되지 않은 상태에서 부담금을 부과함으로써, 실제 이익이 실현되기 전에 과세가 이루어진다는 비판이 있다.​
• 이중과세 논란 : 재건축부담금 외에도 양도소득세 등이 부과되어, 조합원들이 이중으로 세금을 부담하게 된다는 지적이 있다.​
• 실거주자 보호 미비: 고령자나 저소득 실거주자에게도 동일 기준을 적용함으로써, 생계 부담이나 주거불안이 가중되고 있다.
• 과도한 부담금 : 조합원 1인당 수억원에 달하는 부담금이 부과되어, 실거주자들의 재정적 부담이 크다는 문제가 제기되고 있다.​
• 재건축사업 위축 : 과도한 부담금으로 인해 재건축사업이 위축되고, 주택 공급이 줄어들 수 있다는 우려가 있다.​

 

 

 

5. 기대 효과와 향후 전망

 

기대 효과

• 주택 가격 안정 : 재건축사업으로 인한 부동산 가격 상승을 억제하여, 주택 시장의 안정을 도모할 수 있다.​
• 투기 억제 : 재건축사업을 통한 투기 수요를 억제하여, 실수요자 중심의 주택 시장을 형성할 수 있다.

 

향후 전망

재건축초과이익환수제도는 부동산 시장의 상황에 따라 계속해서 논의될 것으로 보인다. 특히, 실거주자 보호와 주택 공급 확대를 위한 제도 개선이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

 

 

​

6. 결론

 

재건축초과이익환수제도는 부동산 시장의 안정을 위한 중요한 정책 수단이다. 그러나 제도의 실효성을 높이기 위해서는 과도한 부담금 부과 문제를 해결하고, 실거주자 보호를 위한 제도적 보완이 필요하다. 앞으로도 지속적인 제도 개선과 시장 상황에 맞는 유연한 정책 운용이 요구된다.​

 

 

 

7. 참고자료

• 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」, 국가법령정보센터
• 「재건축초과이익 환수업무처리지침」, 국토교통부
• 「재건축 초과이익 환수제도의 쟁점과 논의과제」, 국회입법조사처
• 「재건축 초과이익환수제 폐지해야...국민청원 등록」, 하우징헤럴드