매각물건명세서로 권리 분석하는 실전 방법

 

매각물건명세서로 권리 분석하는 실전 방법

: 등기부, 전입세대확인서와 함께 필수로 보는 경매 핵심 서류

 

 

📌 목차

1. 매각물건명세서란 무엇인가?
2. 작성 주체와 제공 시점
3. 매각물건명세서의 주요 구성 항목
4. 임차인 권리사항 확인 방법
5. 배당요구 여부 및 배당 순위 확인
6. 인수할 권리 여부 판단 기준
7. 기타 특이사항 및 부대조건 파악
8. 실전 사례로 분석하는 방법
9. 분석 시 유의사항 및 실수 방지 체크리스트
10. 참고 법령 및 실무 자료

 

 

1. 매각물건명세서란 무엇인가?

 

매각물건명세서란 법원이 경매에 부치는 부동산의 권리관계, 현황, 임차인 정보 등을 정리하여 공개하는 공식 서류이다.

📜 『민사집행법』 제88조에 따라 매각 전 법원이 작성 및 공개 의무를 가짐

이는 낙찰자가 해당 부동산에 대해 인수해야 할 권리, 명도 리스크 등을 사전에 판단할 수 있는 핵심 서류로 활용된다.

 

매각물건명세서

 

 

2. 작성 주체와 제공 시점

 

• 작성 주체 : 경매 담당 법원 (집행관 및 조사관)
• 공개 시점 : 통상 매각기일 7일 전까지 공시됨
• 열람 방법 : 대법원 경매정보 사이트 또는 법원 방문 열람

 

 

 

3. 매각물건명세서의 주요 구성 항목

 

항목	설명
등기부 요약	말소기준권리, 설정된 담보권, 권리 순서 요약
임차인 현황	점유자 이름, 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부
현황조사	부동산의 점유상태, 구조물, 인접 상황
기타 특기사항	인수 여부, 명도난이도, 권리분석 시 유의점

 

 

 

4. 임차인 권리사항 확인 방법

 

임차인의 정보는 전입일, 확정일자, 점유 여부, 배당요구 여부와 함께 제공된다. 이 정보를 통해 임차인이 대항력 및 우선변제권을 가지고 있는지, 그리고 보증금 인수 가능성이 있는지를 판단할 수 있다.

 

 

 

5. 배당요구 여부 및 배당 순위 확인

 

배당요구 여부가 'O'로 표시된 임차인은 배당참여자이며, 'X'로 표시된 경우에는 보증금을 낙찰자가 인수할 가능성이 크다.

배당 순위는 말소기준권리를 기준으로 선순위/후순위를 나누며, 우선변제권 보유 여부와 함께 분석해야 한다.

 

 

 

6. 인수할 권리 여부 판단 기준

 

• 선순위 권리 중 말소되지 않는 권리는 낙찰자가 인수
• 임차인의 경우 
  • 대항력 + 배당요구 X → 전액 인수 가능성
  • 우선변제권 + 배당요구 O → 일부 인수 가능성

⚠️ 등기부 단독 분석만으로는 한계가 있으므로 반드시 매각물건명세서와 함께 비교 분석해야 함

 

7. 기타 특이사항 및 부대조건 파악

 

• 국세 및 지방세 체납 여부
• 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등 인수 가능한 부담
• 점유자와의 분쟁 여부, 공시송달 여부
• 명도 가능성, 예상 소송 위험 등

 

 

 

8. 실전 사례로 분석하는 방법

 

사례

• 임차인 A : 전입일 2022.01.10 / 확정일자 2022.01.12 / 배당요구 X
• 말소기준권리 : 2022.02.01 근저당권

→ A는 대항력 있음 + 배당요구 없음 → 보증금 전액 낙찰자 인수 → 매각물건명세서에 '인수되는 임차인 있음' 명시됨

 

 

 

9. 분석 시 유의사항 및 실수 방지 체크리스트

 

✅ 말소기준권리와 임차인의 전입일 비교

✅ 배당요구 여부 'O' 또는 'X' 확인

✅ 보증금 인수 가능성 계산에 반영

✅ 등기부·전입세대열람표와 함께 삼중 분석

✅ 현황조사서의 점유 내용과 비교 필수