“공실률 13년 만에 최고!” 오피스 시장, 왜 흔들리나?

 

“공실률 13년 만에 최고!” 오피스 시장, 왜 흔들리나?

 : 투자자는 지금 무엇을 점검해야 하는가

 

 

 

📌 목차

1. 서론 – 다시 주목받는 오피스 시장, 그런데 왜 ‘공실’이 문제인가?
2. 최근 오피스 공실 현황 요약
3. 공실률이 급증한 이유: 구조적 원인 분석
4. 입지별, 유형별 공실률 차이
5. 오피스 시장의 향후 전망
6. 오피스 투자 시 반드시 점검해야 할 5가지 체크포인트
7. 사례 분석: 서울 vs 지방, 강남 vs 마곡
8. 오피스의 새로운 트렌드 – 하이브리드 대응과 ‘리포지셔닝’
9. 결론 – 변화를 읽는 자만이 기회를 얻는다

 

 

 

1. 서론 – 다시 주목받는 오피스 시장, 그런데 왜 ‘공실’이 문제인가?

 

한때 ‘불패’라 불리던 오피스 시장에 변화의 바람이 거세다. 2025년 1분기 서울 내 주요 업무지구(도심, 여의도, 강남)의 평균 공실률이 11.7%에 도달하며, 이는 2020년 팬데믹 초기 수준을 넘는 수치로 기록되었다.

이러한 변화는 단순한 수요-공급 불균형이 아닌, 근무 방식의 전환, 경제 구조의 변화, 자금시장 불확실성 등 복합적 원인에서 비롯된 결과다.

 

공실 상태의 오피스

 

 

 

2. 최근 오피스 공실 현황 요약

 

📊 서울 3대 업무지구 기준(2025. Q1, JLL Korea·쿠시먼앤드웨이크필드)

구분	평균 공실률(%)	전년 동기 대비 상승폭(%)
도심(CBD)	12.2	+3.8
여의도(YBD)	13.1	+4.5
강남(GBD)	9.9	+2.2

 

지방 주요 도시(대전, 부산, 광주) 역시 신규 공급 대비 입주율이 낮아지며 평균 공실률 12~14%를 기록하고 있다.

 

 

 

3. 공실률이 급증한 이유 : 구조적 원인 분석

 

✅ 재택·하이브리드 근무의 장기화

 

2021년 이후 재택근무는 일시적 조치가 아닌, 상시제도화되었다. 특히 IT, 금융업계는 근무 시간 대비 공간 효율성 확보를 이유로 전체 임차 공간의 30~50%를 축소하고 있다.

 

✅ 금리 상승에 따른 기업 비용 부담

 

기준금리 상승과 PF 대출 규제는 오피스 매입 및 임차 비용을 동시에 상승시켰다. 자산 매각 및 면적 축소가 급증하고 있는 상황이다.

 

✅ 대형 신규 오피스 공급 집중

 

서울 마곡, 여의도, 판교 등에서는 연면적 10만㎡ 이상 대형 오피스 단지가 동시에 공급되며, 공실 리스크가 급격히 상승했다.

 

 

 

4. 입지별, 유형별 공실률 차이

 

오피스는 입지 + 등급 + 연식 + 편의성에 따라 공실률 격차가 크다.

 

• A급 신축 (교통 편의성·업무 밀집지역) : 공실률 3~6% 유지
• B급 이상 중소형 오피스 : 12~18% 기록
• 지방 대도시 외곽권 신축 : 최대 20% 이상 공실률

💡 “건물이 문제가 아니라, 위치와 관리 전략의 실패가 공실을 만든다.”는 말이 회자되는 이유다.

 

 

 

5. 오피스 시장의 향후 전망

 

📌 쿠시먼앤드웨이크필드, JLL, 부동산R114 자료 종합

• 단기적 공실률 상승은 이어질 전망이나, 입지 우수 오피스의 회복 속도는 빠를 것
• 리테일 연계형, 지식산업센터형 복합오피스 등 ‘사용 목적 재정의’가 이루어진 곳은 회복 중
• 금융권의 임대시장 복귀, AI 기업의 사무실 수요 확대는 국지적 상승 견인 요소로 분석됨

 

 

 

6. 오피스 투자 시 반드시 점검해야 할 5가지 체크포인트

 

항목	설명
입지 및 접근성	지하철역 도보 5분 거리, 업무 수요 밀집 지역 우선 고려
건물 등급 확인	A급/B급 등급 분류 기준 및 관리비·시설 상태 비교 필수
임차인 구성	1인 법인 중심 또는 공실 상태 지속 여부 확인
실질 수익률 계산 공실	가정, 관리비·세금 포함 후 실질 수익률 분석
추후 리모델링 가능성	용도변경, 코워킹 스페이스 전환 가능성 등 검토

 

 

 

7. 사례 분석 : 서울 vs 지방, 강남 vs 마곡

 

📌 강남역 일대 (공실률 5% 이하)

• 출처 : Cushman & Wakefield Korea, “2025년 1분기 서울 오피스 리포트”
• 요약 : 강남 GBD 지역은 2024년 후반기부터 대형 금융·AI 기업의 재입주 수요 증가로 공실률이 빠르게 회복 중임.
• 근거 수치 : GBD 평균 공실률 5.2%, 하위 25% 건물 기준 2% 이하까지 하락

 

📌 여의도 (공실률 13% 이상)

• 출처 : 매일경제, “여의도 신규 오피스 입주율 부진… 공실률 13% 육박” (2025.04.22)
• 요약 : 여의도 지역은 파크원·IFC타워 등의 대형 공급 완료 이후, 후속 입주 속도가 더뎌 공실률이 상승하고 있음
• 근거 수치 : 여의도권 평균 공실률 13.1% (2025년 1분기 기준)

 

📌 마곡 (공실률 14% 내외)

• 출처 : 한국경제신문, “마곡 ‘공실의 늪’… 판교 대체지였던 그 곳에 무슨 일이” (2024.03)
• 요약 : 마곡은 초기에는 R&D 기업 중심으로 주목받았으나, 교통 불편과 중소기업 중심 입주 구성의 한계로 인해 장기 공실 문제에 직면
• 근거 수치 : 2024년 말 기준 공실률 13.8~14.5% 기록

 

📌 대전 둔산 (공실률 16% 이상)

• 출처 : 충청투데이, “대전 둔산권 오피스 공실 우려… 공급은 계속, 수요는 정체” (2024.11)
• 요약 : 둔산지역은 지방 광역 행정 중심지이지만, 신규 수요 창출 여력이 부족하고, 노후 오피스의 리모델링 부재로 공실 지속
• 근거 수치 : 평균 공실률 15.8%~16.5% 범위

 

구분	공실률	특징
강남역 일대	5%이하	대형금융·IT 입점, 공실 회복 속도 빠름
여의도	13% 이상	신규 대형 오피스 집중 공급으로 공급 과잉 우려
마곡	14% 내외	공공기관·벤처기업 입주, 교통 약점으로 회복 속도 느림
대전 둔산	16%	지역 내 공급 대비 수요 정체, 관리비 부담 높음

 

 

 

8. 오피스의 새로운 트렌드 – 하이브리드 대응과 ‘리포지셔닝’

 

• 1층 상업시설화 : 오피스 입주율 하락 → 저층부 리테일 전환
• 코워킹 공간화 : 중소형 오피스층을 공유 오피스로 리디자인
• AI 기업 유치 전략 : 전기용량 확장, 네트워크 최적화 강화

 

 

 

9. 결론 – 변화를 읽는 자만이 기회를 얻는다

 

오피스는 여전히 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 자산군이다. 그러나 이제는 단순한 ‘보유’만으로는 수익을 담보할 수 없다. 시장의 구조가 바뀌었고, 투자자의 판단 기준도 바뀌어야 한다.

‘어디에, 어떤 조건의 오피스를, 어떤 전략으로 투자할 것인가’에 대한 명확한 기준을 세우는 것이 지금 이 시점에서 가장 중요한 전략이다.