경매 입찰 전 반드시 알아야 할 용어 세 가지 알기 쉬운 정리 : 말소기준권리, 대항력, 우선변제권

 

경매 입찰 전 반드시 알아야 할 용어 세 가지 알기 쉬운 정리 : 말소기준권리, 대항력, 우선변제권

 

 

 

📌 목차

1. 왜 경매 용어를 정확히 알아야 하는가?
2. 말소기준권리란? - 권리소멸의 기준점
   • 2-1. 법적 정의
   • 2-2. 말소 여부 판단 기준
   • 2-3. 실전 예시로 이해하기
3. 대항력이란? - 임차인의 권리를 지키는 힘
   • 3-1. 대항력의 요건
   • 3-2. 대항력 있는 임차인이 있다는 의미
   • 3-3. 사례를 통한 대항력 이해
4. 우선변제권이란? - 배당 순위에서 앞서는 권리
   • 4-1. 우선변제권의 요건
   • 4-2. 배당요구와의 관계
   • 4-3. 실제 적용 사례
5. 세 용어의 관계 및 차이 정리
6. 경매 초보자를 위한 실전 팁
7. 참고 법령 및 자료 출처

 

 

 

1. 왜 경매 용어를 정확히 알아야 하는가?

 

부동산 경매는 권리 분석이 핵심이다. 겉으로 보기에 가격이 저렴해 보이더라도 말소되지 않는 권리나 임차인의 법적 지위에 따라 낙찰 후 인수 책임이 발생할 수 있다. 따라서 경매에 참여하려면 다음 세 가지 용어를 반드시 이해해야 한다:

• 말소기준권리
• 대항력
• 우선변제권

이들은 경매 과정에서 ‘소유권 인수 후 발생할 책임’의 범위를 결정하는 기준이 되기 때문이다.

 

 

 

2. 말소기준권리란? – 권리소멸의 기준점

 

2-1. 법적 정의

 

말소기준권리는 경매로 소멸되는 권리와 소멸되지 않는 권리를 나누는 기준이 되는 권리다.

「민사집행법」 제91조
“부동산에 대하여 저당권·질권 또는 가등기담보권 등의 목적물이 된 경우에는 그 권리에 따른 경매개시결정이 있으면, 후순위의 권리는 매각으로 소멸한다.”

 

즉, 경매를 유발시킨 가장 앞선 권리가 말소기준권리이며, 그 이후에 설정된 권리는 대부분 경매로 소멸한다.

 

 

2-2. 말소 여부 판단 기준

 

등기부등본을 확인하여 아래와 같은 권리들이 말소기준권리보다 앞선지, 뒤선지를 확인해야 한다:

• 저당권
• 가압류
• 근저당권
• 전세권 등

 

 

2-3. 실전 예시

 

2020.01.10 근저당권 설정 A은행 ← 말소기준권리 2021.03.25 전입한 임차인 (보증금 5천) 2022.01.15 가압류 B채권자

이 경우 :

• B채권자의 가압류는 말소된다
• 임차인의 전입일과 보증금 반환 여부는 대항력/우선변제권 판단 필요

 

 

 

3. 대항력이란? – 임차인의 권리를 지키는 힘

 

3-1. 대항력의 요건

「주택임대차보호법」 제3조 제1항
“임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때부터 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있다.”

 

즉, 전입신고 + 실제 거주(인도) 두 요건을 갖추면 임차인은 대항력을 취득한다.

 

 

3-2. 대항력 있는 임차인이 있다는 의미

 

• 매수인(낙찰자)은 해당 임차인을 쫓아낼 수 없다
• 보증금이 배당되지 않으면 낙찰자가 인수할 수 있다

 

 

3-3. 사례를 통한 대항력 이해

임차인 김씨 전입일 : 2021.03.25 실제 거주 중 → 대항력 O → 배당요구 X → 낙찰자 보증금 인수 가능성 높음

 

 

 

 

4. 우선변제권이란? – 배당 순위에서 앞서는 권리

 

4-1. 우선변제권의 요건

「주택임대차보호법」 제8조의2
“임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 후, 확정일자를 받은 경우에는 경매 시 우선변제를 받을 권리가 있다.”

 

전입 + 점유 + 확정일자가 필수 요건이다.

 

 

4-2. 배당요구와의 관계

 

우선변제권이 있어도 배당요구를 법정기한 내 하지 않으면 효력이 없다.

• 배당요구종기일 이전에 제출 필요
• 법원의 경매공고문 확인 필수

 

 

4-3. 실제 적용 사례

 

임차인 박씨 전입 + 점유 + 확정일자 완료 배당요구 O → 우선변제권 행사 가능 (보증금 일부 회수 예상)

 

 

 

 

5. 세 용어의 관계 및 차이 정리

 

용어	기준 요건	권리 내용	초보자 관점 리스크
말소기준권리	경매개시를 유발한 권리	후순위 권리 소멸	선순위 권리 인수 여부 주의
대항력	전입 + 점유	퇴거 거부 가능	보증금 인수 가능성
우선변제권	대항력 + 확정일자	배당 시 우선순위	배당요구 여부에 따라 달라짐

 

 

 

6. 경매 초보자를 위한 실전 팁

 

• 등기부등본에서 말소기준권리와 후순위 권리 위치 파악
• 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부는 반드시 확인
• 현황조사서와 전입세대열람원을 함께 검토해야 정확

 

 

 

7. 참고 법령 및 자료 출처

 

• 「주택임대차보호법」 제3조, 제8조의2
• 「민사집행법」 제91조
• 대법원 등기소 http://www.iros.go.kr
• 대법원 경매정보 http://www.courtauction.go.kr
• 법제처 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr