경매에 자주 나오는 용어 정리 (말소기준권리, 배당순위 등)

 

경매에 자주 나오는 용어 정리 (말소기준권리, 배당순위 등)

 

 

🔎 목차

1. 왜 용어를 알아야 하는가?
2. 말소기준권리란?
3. 선순위·후순위 권리의 개념
4. 배당순위란 무엇인가?
5. 임차인의 대항력과 우선변제권
6. 기타 자주 등장하는 핵심 용어들
7. 요약 : 경매 성공의 출발점은 용어 이해부터

 

 

 

1. 왜 용어를 알아야 하는가?

 

부동산 경매는 '법률 용어의 전쟁터'라고 해도 과언이 아니다. 경매 물건의 등기부등본, 현황조사서, 매각물건명세서에는 반드시 이해하고 있어야 할 용어들이 반복적으로 등장한다. 이 용어들의 뜻을 정확히 이해하지 못하면, 낙찰 이후 예상치 못한 금전 손실이나 명도 분쟁 등에 직면할 수 있다. 따라서 본 글에서는 투자자들이 반드시 알아야 할 필수 경매 용어를 실제 활용 중심으로 정리한다.

 

 

 

 

2. 말소기준권리란?

 

말소기준권리란 경매 개시 결정 이후 소멸되는 권리의 기준이 되는 권리를 말한다. 쉽게 말해, 이 권리보다 후순위인 모든 권리는 경매로 인해 소멸된다.

 

• 보통은 저당권, 근저당권, 압류 등 설정일자가 기준이 된다.
• 이보다 앞선(선순위) 권리는 경매 후에도 존속하므로 반드시 인수 여부 확인 필요
• 말소기준권리는 등기부등본의 순위번호와 설정일자 확인을 통해 판단

 

예시 : A은행 근저당권이 말소기준권리라면, 이후에 설정된 임차인의 확정일자 등은 소멸될 수 있다.

 

3. 선순위·후순위 권리의 개념

 

경매에서는 권리의 설정 순서에 따라 '선순위'와 '후순위'를 구분하며, 권리의 소멸 여부 및 인수 여부를 판단하는 기준이 된다.

 

• 선순위 권리 : 말소기준권리보다 앞서 설정된 권리 → 낙찰자가 인수할 수 있음
• 후순위 권리 : 말소기준권리 이후 설정된 권리 → 경매로 소멸 가능

 

실무에서는 선순위 임차인(대항력 있는 세입자)의 존재가 명도 협상에 큰 영향을 미치므로 사전 확인이 필수다.

 

4. 배당순위란 무엇인가?

 

배당순위란, 경매를 통해 회수된 대금이 여러 채권자들에게 분배될 때 적용되는 순서다. 말소기준권리를 기준으로 순위가 결정되며, 이를 바탕으로 배당표가 작성된다.

 

• 배당 우선순위 : ① 경매 비용 → ② 세금 → ③ 근저당권 등 담보채권 → ④ 임차인 확정일자 순
• 선순위 채권이 많을 경우, 후순위 채권자는 전액 배당을 받지 못할 수 있다
• 배당 요구 종기까지 권리신고를 해야 배당 참여 가능

 

배당순위에 따라 낙찰자에게 남은 미지급 보증금을 떠넘기는 상황도 발생할 수 있으므로 매각물건명세서의 배당예정표를 반드시 확인해야 한다.

 

5. 임차인의 대항력과 우선변제권

 

• 대항력 : 임차인이 전입신고 + 확정일자를 갖춘 경우, 제3자(낙찰자 포함)에게 임차 사실을 주장할 수 있는 권리
• 우선변제권 : 임차인이 일정 요건을 충족한 경우, 경매 대금에서 보증금 일부를 먼저 배당받을 수 있는 권리

 

조건 요약

구분	조건	권리 여부
대항력	주택 점유 + 전입신고	제3자에 대한 효력 발생
우선변제권	대항력 + 확정일자	배당에서 일정액 우선 배정

대항력이 있는 선순위 임차인은 낙찰자에게 인수되는 경우가 있으므로, 해당 임차인의 보증금과 보증금 반환 시기까지 반드시 확인해야 한다.

 

6. 기타 자주 등장하는 핵심 용어들

 

• 감정가 : 법원이 지정한 감정평가사가 산정한 부동산 가치
• 최저매각가격 : 감정가에서 유찰 횟수에 따라 조정된 입찰 시작 가격
• 매각결정기일 : 낙찰자가 확정되는 법원의 결정일
• 인도명령 : 점유자가 자진 퇴거하지 않을 경우 법원에 퇴거 요청을 신청하는 절차
• 지급명령 : 채권자가 채무자에게 법적으로 금전 지급을 요청하는 절차

 

 

 

✅ 요약 : 경매 성공의 출발점은 용어 이해부터

 

부동산 경매에서 가장 큰 리스크는 '모르는 용어'에서 시작된다. 말소기준권리, 배당순위, 대항력과 우선변제권 등 핵심 용어의 개념을 이해하지 못한 채 입찰에 나서는 것은 무장 없이 전쟁터에 나가는 것과 같다.

경매는 지식의 싸움이다. 법적 구조를 꿰뚫는 용어 이해가 곧 성공 투자의 시작점이다.