경매와 공매의 차이 – 투자 전에 반드시 알아야 할 핵심 비교

 

경매와 공매의 차이 – 투자 전에 반드시 알아야 할 핵심 비교

 

 

🔎 목차

1. 경매와 공매란 무엇인가?
2. 경매의 절차 및 특징
3. 공매의 절차 및 특징
4. 경매 vs 공매 비교 분석표
5. 일반 부동산 매매와의 차이점
6. 요약 : 경매와 공매, 투자의 출발점에서 구분하자

 

 

 

1. 경매와 공매란 무엇인가?

 

부동산 투자에서 '경매'와 '공매'는 채무자의 재산을 매각하여 채권을 회수하는 방식이라는 공통점이 있으나, 법적 절차와 주체, 진행 방식에서 뚜렷한 차이를 보인다.

 

• 경매는 법원 주관 하에 민간 채권자(은행, 개인 등)가 신청하여 진행되는 강제집행 절차다.
• 공매는 한국자산관리공사(캠코)나 세무서 등 공공기관이 체납세금 징수 등을 위해 주도하는 행정 절차다.

 

둘 모두 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 수단이지만, 접근 방식과 준비 과정이 다르므로 확실히 구분할 필요가 있다.

 

 

 

 

2. 경매의 절차 및 특징

 

• 채권자가 법원에 경매 신청
• 법원 감정평가 및 입찰 공고 (통상 1~2개월 소요)
• 입찰일 당일 최고가 입찰자 낙찰
• 낙찰 후 대금 납부 → 소유권 이전 등기
• 점유자 명도 절차 진행 (필요 시 강제집행)

 

📌 특징

• 대법원 사이트 (BID4U, 법원경매정보 등)에서 물건 확인 가능
• 등기부상 권리관계 분석 필수 (말소기준권리, 선순위 등)
• 유찰 시 낙찰가율 하락 → 가격 매력 상승
• 입찰 경쟁률이 높고, 낙찰 후 명도 리스크 존재

 

 

 

3. 공매의 절차 및 특징

 

• 체납 발생 → 자산 압류
• 캠코(KAMCO) 또는 관할 세무서 공매 공고
• 온비드(ONBID) 시스템을 통한 입찰 진행
• 낙찰 후 대금 납부 및 소유권 이전

 

📌 특징

• 국세 체납, 지방세 체납, 공공기관 압류자산이 대상
• 등기부보다 압류 목록서 확인이 중요
• 명도 리스크가 경매보다 낮은 편
• 대금 납부 기한 짧고, 계약 해지 시 위약금 발생 가능성 있음
• 공매는 부동산 외 차량, 동산도 공매 대상에 포함됨

 

 

 

4. 경매 vs 공매 비교 분석표

 

항목	경매	공매
주관 기관	법원	캠코, 국세청, 지방자치단체 등
대상 자산	부동산 위주	부동산 + 동산(자동차 등) 포함
물건 조회	대법원 경매 정보	온비드(onbid.co.kr)
입찰 방식	기일 입찰(1회 낙찰), 유찰 시 재입찰	기간 입찰(3~5일), 유찰 시 조건 변경 가능
명도 위험	중간(인도명령제도 활용)	높음(물건에 따라 다름)
권리분석 난이도	중간 (말소기준권리 필수 확인)	중간 (압류목록서 확인 중심)
낙찰가율	낮은 편 (시세의 70~90%)	다소 높음 (경쟁률 및 정보 접근성 영향)

 

5. 일반 부동산 매매와의 차이점

 

항목	일반 매매	경매/공매
계약 자유도	매수-매도자 자유 협상	법적 절차에 따른 고정 형식
정보 접근성	공인중개사 및 매물사이트 활용	법원/공공기관 정보시스템에 한정
소유권 이전 시기	계약 후 일정 합의에 따름	대금 완납 후 자동 이전
하자담보책임	일정기간 적용됨	하자담보책임 없음 (현상태 매각 원칙)

 

경매와 공매는 일반 매매에 비해 법적·절차적 이해도가 요구되며, 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있다는 장점은 있으나 '책임 매수' 원칙이 강하므로 사전 조사와 분석이 매우 중요하다.

 

 

 

✅ 요약 : 경매와 공매, 투자의 출발점에서 구분하자

 

경매와 공매는 부동산을 시세보다 저렴하게 확보할 수 있는 강력한 수단이지만, 투자 접근 방식과 사전 준비 절차에서 명확한 차이가 있다. 경매는 민간 채권 중심의 사적 절차이고, 공매는 공공 채권 중심의 행정 절차다. 입찰 방식, 권리 분석, 명도 리스크 등의 차이점을 충분히 이해하고, 자신에게 유리한 방식으로 선택해야 한다.

실전 투자로 가기 전, 법적 구조와 입찰 시스템부터 이해하는 것이 경매·공매의 첫걸음이다.