부동산 법인 지분 증여 실무 사례 : 2025 최신 세법 기준

 

 

 

 

 

 

부동산 법인 주식을 증여하거나 상속할 때, 세금은 ‘주식 가치’로 결정된다.
가족법인 주식의 평가 기준, 세무서 신고 절차, 실제 계산 사례를
2025년 세법 기준으로 상세히 분석한다.

 

가족법인 주식가치 평가 및 증여 실무 계산 사례

– 부동산 법인 자산 승계 시 세금 계산부터 절세 구조까지 완벽 정리

 

 

“법인을 통한 승계, 핵심은 주식 가치다”

앞선 글에서 살펴본 것처럼,
가족법인을 통한 부동산 승계의 핵심은 부동산을 직접 증여하지 않고,
법인 주식을 통해 간접적으로 이전하는 구조다.

그런데 여기서 결정적인 포인트가 있다.

“세금은 부동산 가격이 아니라 주식 평가액으로 계산된다.”

 

즉, 같은 자산이라도 어떤 평가방식을 적용하느냐에 따라
증여세·상속세 부담이 수천만 원 이상 차이 날 수 있다.

이 글에서는 주식가치 평가의 공식, 실제 계산 방법,
그리고 세무당국이 보는 시각까지 모두 정리한다.

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주식가치 평가의 기본 원리

비상장법인(가족법인 포함)은 시장가격이 없기 때문에 세법상 정해진 평가 공식을 사용한다.

평가 기준일 : 증여일 또는 상속일 전후 3개월 내
적용 기준 : 상속세 및 증여세법 제60조~제66조

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주식가치 평가 공식

비상장주식의 평가는 순자산가치법과 수익가치법을 혼합한다.

주식가치=(순자산가치×60주식가치 = (순자산가치 × 60%) + (수익가치 × 40%)주식가치=(순자산가치×60

항목	산출식	설명
순자산가치	(자산총액 – 부채총액) ÷ 발행주식수	재무제표 기준
수익가치	(3년 평균 순이익 × 환산계수) ÷ 발행주식수	이익 창출력 반영
환산계수	1 / (정기예금이자율 × 2)	2025년 기준 8.0배(이자율 6.25%)

 

예시 : 가족법인 ‘○○자산관리(주)’의 주식가치 계산

항목금액(단위: 원)

총자산	20억
총부채	5억
최근 3년 평균 순이익	1억
발행주식 수	10,000주

① 순자산가치

(20억 – 5억) ÷ 10,000 = 150,000원/주

 

② 수익가치

(1억 × 8.0) ÷ 10,000 = 80,000원/주

 

③ 혼합평가

(150,000 × 0.6) + (80,000 × 0.4) = 122,000원/주

 

✅ 최종 주식가치 = 1주당 12만 2천 원

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증여세 계산 예시

부모 → 자녀 2명에게 각각 2,000주 증여 (총 4,000주)

• 증여주식 평가가액 = 12만 2천 원 × 2,000 = 2.44억 원
• 증여공제 : 자녀 1인당 5천만 원
• 과세표준 = 2.44억 – 0.5억 = 1.94억 원
• 세율 : 20% (1억~5억 구간)
• 산출세액 : 3,880만 원
• 누진공제 : 1,000만 원
• 최종 증여세 = 2,880만 원

※ 개인 명의 부동산으로 직접 증여 시
시가 20억 × 40% = 8억 이상 과세되므로,
법인 지분 증여는 약 70% 세금 절감 효과

 

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상속 시 주식 평가 사례

사례 : 아버지 보유 법인 주식 6,000주, 평가가 12만 2천 원/주
→ 총 7.32억 원

상속인 : 배우자(50%), 자녀 2명(각 25%)

항목금액

총 평가액	7.32억
공제 (기본 5억 + 배우자 6억)	11억
과세표준	0 (공제 초과)
상속세 없음

➡ 가족법인을 통한 주식 승계는
공제항목과 결합할 경우 거의 무세(無稅)로 자산 이전이 가능하다.

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순자산가치 중심 법인 vs 수익가치 중심 법인

구분	순자산형	수익형
주요 자산	부동산, 토지, 현금	임대수익, 영업이익
평가 방식	자산가치 중심	수익력 중심
절세 포인트	감가상각, 평가절하 가능	이익 조정 어려움
추천 활용	부동산 법인, 자산관리형	서비스·임대업 법인

※ 주의 : 수익가치가 높을 경우 평가액이 급격히 올라가 증여세가 늘 수 있으므로
이익조정(감가상각, 인건비, 배당 등)을 활용해 평가 시점 조율이 중요하다.

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주식가치 절세를 위한 실무 포인트

평가일 기준 자산가치 조정

• 감정평가가 높을 경우 평가일을 연기
• 결산 직전 부채(세금, 비용) 확정 반영

이익 감소 구조 활용

• 감가상각 확대, 차량비·인건비 비용 처리
• 순이익 조정으로 수익가치 하향

신규주식 발행(유상증자)

• 주식 수 증가 → 주당 가치 희석 → 증여세 부담 완화

배당 및 급여 병행 구조

• 배당으로 현금 이전, 급여로 비용 처리

 

세무당국의 주요 검증 포인트

항목	검토 내용	리스크
시가 왜곡 여부	감정가, 회계자료, 실거래가 비교	과소평가 시 추징
대표자 대여금	개인 사용 시 부당행위로 간주	법인세·소득세 동시 과세
이익조정 과다	인위적 손익조정	조세회피 인정
가족 간 불균등 배당	편법 증여로 판단	증여세 추가과세

※ 세무서에서는 최근 “가족법인 주식 증여 5년 내 재평가 조사”를 강화 중이다.
따라서 감정평가서, 회계장부, 배당결의서 등 증빙 확보는 필수다.

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주식 증여 절차 요약

단계	절차	제출 서류
1	증여계약서 작성	증여자·수증자 인적사항
2	주주명부 변경	이사회 결의서
3	증여세 신고	3개월 이내
4	회계장부 반영	재무제표 수정
5	증여세 납부	분할납부 가능 (2년)

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가족법인 주식 증여의 핵심 이점

✅ 부동산보다 낮은 평가로 절세 가능
✅ 상속세 대비 조기 증여로 리스크 분산
✅ 가족 간 지분 조정으로 경영권 통제 용이
✅ 법인세·소득세 병행 구조 설계 가능

 

주식 증여 후 관리 포인트

• 주주명부 정리 필수 – 미등록 시 소유권 인정 안 됨
• 배당결의서 보관 – 세무상 소득 인정 근거
• 주식 변동 보고서 제출 – 증여·양도 발생 시 세무서 신고
• 이사회 운영 투명성 확보 – 명목상 법인 방지

 

실무 사례 분석

사례 ①

“20억 상가 법인 자산, 주식 증여로 절세한 사례”

• 법인 자산 : 상가 20억, 부채 8억
• 순자산가치 : 12억 / 주식 10,000주 → 1주 120,000원
• 자녀 1인당 2,000주 증여

→ 평가금액 2.4억 → 증여세 약 2,880만 원

직접 상가 증여 시 (20억 × 40%) = 8억 과세 → 세금 3.2억 (절세효과 약 90%)

 

사례 ②

“자녀에게 주식을 단계별 증여한 사례”

• 2025년 : 2,000주 (1.8억) 증여
• 2035년 : 추가 2,000주 (당시 평가 2.2억) 증여
• 10년 주기 증여공제 활용 (매회 5천만 공제)
• 누진세 구간 분산으로 세부담 약 40% 절감

 

사례 ③

“법인 분할을 통한 자산 분리 승계 구조”

• A법인(부모 중심)과 B법인(자녀 중심) 분할
• 부동산 자산을 나누고, 각 법인 주식으로 승계
• 세무상 자산거래로 인정받아 투명성 확보

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주식평가 실무 도표 예시

구분	항목	금액(원)
자산총액	현금 3억 + 부동산 17억	20억
부채총액	대출금	5억
순자산가치	15억
순이익(3년 평균)	1억
환산계수	8.0
수익가치	8억
혼합가치	15억×0.6 + 8억×0.4 = 12.2억
주식수	10,000주
주당가치	122,000원

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상속·증여세 비교 요약표

구분	상속	증여
과세 시점	사망 시	생전
공제항목	다양	제한적
평가 기준	사망일 기준	증여일 기준
세율	동일 (10~50%)	동일
유리한 경우	고령, 공제 활용	시세 상승 전
추천 구조	부동산 직접 상속	법인 주식 증여

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전문가 조언

“법인 주식의 증여는 단순한 세금 절감이 아니라,
가족 간 자산이전의 ‘타이밍’ 조절 장치다.
특히 부동산 중심 법인은 순자산가치 조정으로
합법적 절세를 실현할 수 있는 유연한 구조를 제공한다.”

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실무 팁 – 신고 시 유용한 서류 리스트

✅ 주식평가 계산표 (순자산·수익가치 포함)
✅ 재무제표(3개년도)
✅ 감정평가서 또는 공시가격 산정표
✅ 증여계약서 및 주주명부 사본
✅ 법인등기부등본
✅ 배당결의서 (선택)

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 법인 주식 증여 시 세금 신고 안 하면?
→ 무신고 가산세 20% + 납부불성실가산세 9.125% (연이율 기준).

Q2. 평가일 변경 가능한가?
→ 증여일 ±3개월 내 감정가 인정.

Q3. 부동산 평가와 주식평가가 크게 다르면?
→ 세무서가 재평가 요구 가능, 감정평가서 제출로 방어.

Q4. 주식가치가 상승한 후 증여하면?
→ 시가상승분 포함되어 세금 증가, 반드시 가격 상승 전 증여.

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2025년 세법상 유의점

• 가족법인 배당소득 연계조사 강화 (국세청 세무조사 확대)
• 비상장법인 주식평가 기준 합리화 예정
• 법인 자산 내 주택 비율 증가 시 종부세 중과 지속
• 유상증자 시 공정거래법상 특수관계자 거래 주의

➡ 결론 : 평가 시점·배당 구조·자산 구성 세 가지가 세금에 직접적 영향을 미친다.

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“가치는 계산이 아니라 설계다”

가족법인의 주식가치는 단순히 숫자로 평가되는 것이 아니다.
그 안에는 자산의 구조, 수익성, 시기, 관계가 모두 담겨 있다.

 

※ 핵심 요약

• 주식평가 공식 = (순자산가치 × 60%) + (수익가치 × 40%)
• 부동산 법인은 감가상각·부채로 평가 하향 가능
• 증여는 시세 상승 전, 분할 구조로 진행
• 증여 후 주주명부·결의서 관리 필수

‘주식의 가치’를 설계한다는 것은 곧
‘가문의 재산 구조’를 설계한다는 뜻이다.

 

 

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