가족법인을 활용한 부동산 승계 구조 설계 실무편

 

 

 

 

 

부동산 자산을 효율적으로 이전하고 관리하려면 단순 증여가 아닌 구조적 설계가 필요하다.
이번 글에서는 ‘가족법인’을 활용한 부동산 승계 전략을 2025년 최신 세법 기준으로
실무적으로 정리한다.

 

가족법인을 활용한 부동산 승계 구조 설계 실무편

– 절세·지분분산·자산관리까지, 부의 이전을 설계하다

 

 

왜 ‘가족법인’인가?

부동산 자산을 보유한 투자자들에게 ‘법인 설립’은 더 이상 낯선 개념이 아니다.
하지만 최근에는 단순히 절세 목적이 아닌,
“가족 단위의 자산관리 플랫폼”으로서 가족법인을 설립하는 추세가 확산되고 있다.

가족법인이란

“가족 구성원(부모·자녀·배우자)이 지분을 나누어 출자하고,
부동산·금융자산 등을 공동으로 관리하는 비상장 법인 형태”

 

를 말한다.

 

✅ 이유 1. 부동산 가격 상승으로 개인 명의 세금 부담 급증
✅ 이유 2. 상속·증여 시 세율 부담 완화 및 지분분산 가능
✅ 이유 3. 가족 간 경영 및 자산 이전의 투명성 확보

 

즉, 가족법인은 “세금 절감 + 승계 효율화 + 리스크 분리”의 세 마리 토끼를 잡는 전략이다.

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가족법인의 기본 구조

가족법인은 통상 주식회사 형태로 설립된다.

구분	내용
설립자(대표)	부모 또는 투자자 본인
주주 구성	배우자·자녀 등 가족 구성원
자본금	최소 1,000만 원 이상
주요 사업 목적	부동산 임대, 매매, 관리, 컨설팅 등
설립 형태	신규 설립 또는 개인사업자 법인전환

구조 예시

아버지 60% + 배우자 20% + 자녀 20%
→ 법인 자산(상가, 토지 등) 보유
→ 향후 주식 증여를 통한 간접 승계

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가족법인 설립 절차

단계	절차	주요 내용
1	상호 및 사업목적 결정	“○○홀딩스”, “○○자산관리” 등
2	정관 작성	주식 수, 이사회 구성, 이익배당 규정 포함
3	자본금 납입	보통 1천만~5천만 원
4	법인등기	등기소에서 설립등기 완료
5	사업자등록	세무서 등록, 업종코드(682101 부동산임대업 등)
6	회계체계 구축	통장개설, 기장대행, 회계관리

※ 팁 : ‘자산운용법인’ 목적 추가 시 향후 포트폴리오 확장 가능.

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가족법인을 활용한 부동산 이전 방식

가족법인을 통한 승계는 직접 소유이전이 아닌 간접이전 구조다.
즉, 부동산을 법인이 보유하고, 주식을 가족 간에 나누는 형태로 진행된다.

 

방식 ① 현물출자 (부동산을 법인 자산으로 이전)

• 개인 명의 부동산을 법인에 출자
• 출자금액 = 감정가액 또는 시가 기준
• 법인 주식을 발행하여 지분으로 보상

장점 : 현금거래 없이 이전 가능
단점 : 취득세 중과(12%), 부가세 발생 가능

 

방식 ② 매매형 이전

• 법인이 개인의 부동산을 매입
• 매매대금 지급으로 구조 단순화
• 세무상 투명하지만 현금 유동성 필요

 

방식 ③ 신설법인 자산 취득형

• 신설 법인이 직접 부동산을 취득
• 자녀가 법인 주주로 참여
• 초기부터 지분 분산 구조 설계 가능

예시

“○○패밀리홀딩스” 설립 후
상가 매입 → 임대수익 발생 → 자녀 배당금으로 수익 이전

반응형

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법인 세금 구조

항목	개인	가족법인
소득세	6~45% 누진	법인세 10~22% (단일세율)
종부세	인별 중과	법인 중과 (2.7~5.0%)
감가상각	불가	가능 (비용처리)
비용처리	제한적	관리비, 인건비, 차량비, 세무비 등 가능
자산이전	단일 명의	주식 분산 가능

즉, 법인은 종부세 불리, 법인세 유리,

하지만 장기보유·임대형 자산에는 효과적이다.

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법인세 절세 포인트

✅ 감가상각비 처리
건물·시설·차량·기기 등 비용으로 차감 가능.
→ 실효세율 10~15% 수준으로 관리 가능.

✅ 배우자 급여 지급
법인 대표 가족이 근로자로 등재 가능.
→ 근로소득세 공제 효과 + 법인 비용 인정.

✅ 차량·관리비·보험료 경비 처리
사업 관련 지출은 모두 경비로 처리 가능.

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가족법인을 통한 상속·증여 절세 구조

(1) 주식 증여를 통한 간접 이전

• 부동산 자체가 아닌 법인 지분(주식)을 자녀에게 증여
• 주식평가액은 “순자산가치 기준”으로 계산되므로
  실거래가보다 낮은 금액으로 과세됨.

※ 핵심 효과

• 부동산 시세 20억 → 순자산평가 15억 → 증여세 약 25% 절감

(2) 배당을 통한 이익 이전

• 법인이 매년 임대수익을 배당
• 자녀 주주가 배당소득을 수령
• 매년 분산 증여 효과

(3) 자본금·유상증자 활용

• 자녀가 유상증자 참여 시 자금출처 문제 최소화
• 주식 평가 상승분을 사전 이전 가능

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가족법인 주식평가 기준

평가방법	내용
순자산가치법	자산 - 부채 기준
수익가치법	3년 평균 이익 × 환산계수
혼합평가법	순자산가치 60% + 수익가치 40%
평가기준일	증여 또는 상속일 전후 3개월 내

※ 주식평가 절차 간소화 :
감정평가 대신 회계기준 평가표로 신고 가능.

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가족법인 운영 시 주의점

주의사항	설명
법인자금 사적사용 금지	대표가 개인자금처럼 사용 시 ‘배당소득 간주’
이익배당 불균형	특정 가족만 과도 배당 시 세무조사 위험
회계관리 부실	장부 미비 시 손금불산입 및 추징 위험
주택 취득 시 취득세 중과	주택은 법인 명의 취득 시 12% 부과
임대업 외 사업 추가 시	업종코드 확장 신고 필수

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실제 구조 설계 예시

사례 1. 상가 3채 보유한 A씨

• 상가가치 30억, 자녀 2명
• “A자산관리법인” 설립 → 상가 2채 현물출자
• 주식 60:20:20 분할
• 향후 자녀 지분 증여 시 주식평가액 기준 과세

결과

• 상속세 대비 약 30% 절감
• 매년 배당금으로 자녀 생활비 지원 가능

 

사례 2. 토지보유 중심의 B씨

• 법인 설립 후 토지를 매입, 임대수익 발생
• 자녀가 지분참여 후 유상증자
• 추후 상속 시 주식 이전 구조

효과

• 자산가치 상승분은 법인 내부로 귀속
• 상속세 부담 최소화

 

 

가족법인 유지관리 실무

항목	주기	담당
회계기장	매월	세무사
법인세 신고	연 1회 (3월)	세무대리인
부가세 신고	반기 또는 분기	회계담당
배당결의	연 1회	주주총회 의결
주식변동보고	변동 발생 시	세무서 신고

상속 시 주식 이전 절차

• 상속개시일 기준 주식평가
• 상속인별 상속분 결정
• 주주명부 수정
• 법인등기 및 세무서 신고

상속세 계산 : 주식평가액 × 상속비율 – 공제항목

 

증여 시 주식 이전 절차

• 주식양도계약서 작성
• 주주명부 변경
• 증여세 신고 (3개월 이내)
• 법인 장부 반영

※ 세무당국 인식 포인트 :
단순 지분이 아닌 실질 경영 참여 여부 중요.

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가족법인 설계의 세 가지 모델

모델	특징	추천 대상
보유형 법인	부동산 장기 보유·임대 중심	임대소득 위주 투자자
관리형 법인	부동산 + 금융자산 병행 관리	중대형 자산가
지주형 법인	자회사·지분관리 중심	상속 대비 복수자산가

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자녀 지분 설계 전략

• 자녀별 20~30% 내 지분 분산
• 10년 주기 증여세 공제 재활용
• 지분 낮을수록 배당 소득 비례 절세
• 경영참여 시 급여 지급 구조 설계

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회계·법적 리스크 방지 포인트

✅ 대표이사 대여금 방지
→ 법인자금 임의 사용 금지, 대여금 정리 필요

✅ 명목상 법인 방지
→ 실질적 사업 운영, 회계관리 필수

✅ 부당행위계산 부인 규정 주의
→ 시가보다 낮은 거래 시 과세 가능

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법인 운영비용 예상

항목	금액(연간)
기장료	120~200만 원
세무조정비용	50~100만 원
회계감사 (선택)	100만 원 내외
공과금·관리비	50만 원 내외

※ 연 200~400만 원 수준의 관리비용으로 장기 절세효과 수천만 원 가능.

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가족법인 vs 신탁 비교

항목	가족법인	부동산신탁
소유권	법인	수탁자
통제권	가족 경영	신탁사
세금	법인세 체계	수탁수수료 발생
유연성	높음	낮음
상속연계	주식이전 용이	신탁해지 복잡

※ 결론 : 고액 자산가의 경우, 법인 + 신탁 병행 구조가 가장 이상적이다.

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2025년 세법 변화 대응 전략

• 법인 보유 주택 취득세 중과(12%) 유지
• 비사업용 토지 세율 상향(2.0%→2.7%)
• 주식평가 방식 강화 예정 (비상장법인)
• 가족법인 배당소득 연계조사 확대

➡ 대응방향 

• 법인 내 주택 최소화
• 토지·상가 중심 포트폴리오
• 배당 이력 명확히 기록

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전문가 조언

“가족법인은 단순히 세금을 줄이는 수단이 아니라,
가족의 자산과 관계를 설계하는 재무도구다.
상속 이전이 아닌, 상속 준비 과정의 플랫폼으로 이해해야 한다.”

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가족법인은 ‘세금의 도피처’가 아니라 ‘구조의 해법’이다

가족법인은 불투명한 자산이 아니라,
가족이 공동으로 미래를 설계하기 위한 투명한 재무 시스템이다.

• 부동산 보유와 승계의 중심축
• 지분분산을 통한 절세의 합법적 수단
• 가족 단위 경영과 자산관리의 핵심 플랫폼

“투자는 자산을 늘리는 일이고,
승계는 그 자산을 지키는 일이다.”

이제, 당신의 부동산이 ‘가족법인’이라는 새로운 이름으로
다음 세대의 시작이 된다.

 

 

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