2025년 부동산 규제 강화 움직임과 증여 러시, 그리고 향후 포트폴리오 전략

 

 

 

 

 

2025년 부동산 세제 개편 예고로 강남발 ‘증여 러시’가 확산되고 있다.
보유세·양도세 강화에 따른 포트폴리오 조정, 세대 간 자산이동, 향후 시장전망과 투자전략을 전문가 분석과 함께 정리했다.

 

보유세·양도세 강화 전 ‘증여 선점’… 자산가들의 부동산 포트폴리오 재편

“세금 오르기 전에 물려주자”… 강남발 증여 열풍, 시장이 다시 움직인다

세금보다 빠르게 움직이는 사람들

2025년 가을, 부동산 시장이 다시 달아오르고 있다.
이번에는 가격 급등 때문이 아니라, ‘세금 강화’라는 보이지 않는 파도 때문이다.

서울 강남권 세무법인에는 연일 50~60대 상담 문의가 폭주하고 있다.
“이제는 팔아야 할까?”, “자녀에게 미리 증여하는 게 나을까?”
매도, 증여, 포트폴리오 조정… 이른바 ‘사전 절세 전략’이 강남 자산가들의 화두로 떠올랐다.

기사에 따르면, 2025년 9월 서울 집합건물 증여 건수는 881건,
전달(645건) 대비 무려 36% 증가하며 40개월 만에 최고치를 기록했다.
특히 강남·서초·송파 등 이른바 ‘강남3구’가 전체의 14%를 차지했다.

이 글에서는

• 왜 지금 부동산 증여 러시가 일어나고 있는지,
• 정부의 세제 개편 방향이 어떤 영향을 줄지,
• 그리고 2025년 이후 투자자들이 취해야 할 포트폴리오 전략은 무엇인지
  를 체계적으로 분석해보자.

 

2025년 부동산 규제 강화의 흐름

(1) 세제 개편 방향 – 보유세 + 양도세의 이중 압박

정부는 2025년 하반기부터 고가주택 중심 세제 강화 방안을 검토 중이다.
특히 다음 세 가지가 시장의 핵심 불안요소로 꼽힌다.

항목	현행 제도	개편 논의 방향
종합부동산세	공시가 기준 누진세율 (최대 6%)	과표 상향 및 세율 일부 조정 검토
재산세	0.1~0.4% (일반세율)	고가주택 구간 신설 검토
양도소득세 장기보유특별공제	보유기간 1년당 2%, 최대 30% (1가구 1주택자는 80%)	장기보유특별공제 축소 논의

즉, 장기보유자에게 주어지던 세제 혜택이 줄고,

보유세 부담은 늘어날 가능성이 크다는 뜻이다.

결국 장기 보유 아파트를 가진 50~60대는
“팔면 양도세, 가지고 있으면 보유세, 늦으면 상속세”
삼중의 압박을 피하기 위해 증여를 선택하고 있다.

 

(2) 대출 규제의 여파 – 6·27·10·15 대책의 잔상

2025년 들어 두 차례의 대출 관련 대책이 시장을 흔들었다.

• 6·27 대책 : 갭투자 차단, DSR 강화
• 10·15 대책 : 전세대출까지 DSR 산정 포함

이로 인해 30~40대 실수요자들은 대출 한도가 줄어 매수 여력 자체가 감소했다.
결과적으로 자산의 이동이 막히면서,
시장에는 ‘현금부자’ 또는 ‘증여를 통한 자산이동’만 남았다.

이 상황은 정부가 의도하지 않았더라도
결국 ‘자산의 대물림 가속화’라는 부작용을 낳고 있다.

 

(3) 세금회피가 불법은 아니지만, 시장 불균형을 초래

실제로 2025년 9월 서울 아파트 매도인 중
60.6%가 50대 이상이었고,
매도보다 더 빠른 속도로 증여 거래가 늘고 있다.

이들은 주로 다음 세 가지 목적을 가진다.

• 보유세 부담 회피 (종부세·재산세 급등 대응)
• 양도세 장기보유특별공제 축소 전 증여
• 미래 상속 대비 ‘세대 내 이월 과세 회피’

즉, ‘합법적 절세’를 통한 조기 포트폴리오 조정이다.

그러나 이는 역설적으로

• 실수요자(특히 30~40대)의 주택 구매 기회 축소
• 자산 양극화 확대
• 매물 잠김(Lock-in Effect)
  을 유발한다는 점에서 부작용도 크다.

 

왜 ‘증여’가 폭증하고 있나?

(1) 증여세가 양도세보다 싸졌다

보유세·양도세가 강화되자, 상대적으로 증여세 부담이 가볍게 느껴진다.

예를 들어,
10억 원짜리 아파트를 자녀에게 증여할 경우,
공제액 5천만 원(직계존비속 기준)을 제외하면 9억5천만 원에 세율 30% 적용,
약 2억 5천만 원 정도의 세금이 발생한다.

반면 매도 시에는
양도차익 6억 원에 세율 45% 적용 → 2억7천만 원 이상 세금 부담.

즉, ‘증여세가 싸다’는 현실적 인식이 확산되고 있다.

 

(2) 증여 후 시세차익은 자녀 몫

부모가 시세가 오르기 전에 증여를 완료하면,
향후 오르는 가격은 자녀 명의로 시세차익 발생, 세금 부담 없음.

따라서

“지금 주면 세금은 부모가 내고,
나중에 오르면 이익은 자녀가 가져간다.”

 

이 논리로 강남권·목동·마포 등 핵심 지역에서 조기 증여 전략이 확산되는 중이다.

 

(3) 상속보다 증여가 유리한 이유

상속 시에는 전체 자산을 합산해 누진세율이 적용되므로,
세율이 50%까지 치솟는다.

반면 증여는

• 시기별 분산 가능
• 가족 간 지분 분할 가능
• 세대별 공제액 반복 적용 가능

즉, 세금을 ‘나눠서 내는 구조’다.
이 때문에 자산가들은 “살아 있을 때 미리 분산”하는 전략을 택한다.

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세제 강화가 가져올 시장 파장

(1) 단기 – 증여 급증, 거래량 일시 상승

단기적으로는 증여·매도 거래량 증가가 불가피하다.
특히 고가주택이 밀집한 강남3구, 마용성, 목동, 분당 등에서
“지금 아니면 늦는다”는 분위기가 형성됐다.

→ 2025년 4분기까지 증여세 신고 급증 전망

 

(2) 중기 – 매물 잠김(Lock-in Effect) 발생

세금이 강화되면, 남은 보유자들은 “팔면 손해”라 생각해 매물을 거둔다.
이로 인해 시장 유동성이 줄고, 실수요자 진입이 어려워진다.

→ 2026년에는 거래량이 급감하되,
핵심지 중심으로 매물 품귀 → 가격 방어력 강화 현상이 예상된다.

 

(3) 장기 – 자산 양극화 및 세대 간 격차 확대

현금이 있는 계층은 세금 내고 증여를 택하지만,
대출 규제로 막힌 3040 실수요자는 진입 자체가 불가능하다.

즉, ‘상위층의 자산은 세금으로 잠기고, 중하층은 진입 불가’
이런 구조가 지속되면 세대 간 자산격차는 더 벌어진다.

 

포트폴리오 재편 전략 – 규제 속에서 살아남는 법

(1) 다주택자 : ‘똘똘한 한 채 + 현금자산 분산’

• 고가주택은 유지하되, 2주택 이상은 매각 후 현금 확보
• 지방 투자형 부동산은 리스크 관리 차원에서 정리
• 현금 + 예금 + ETF·리츠 분산 포트폴리오 구축

핵심 : 보유세 부담 최소화 + 유동성 확보

 

(2) 1주택자 : ‘장기거주 + 세제혜택 극대화’

• 장기보유특별공제(80%) 유지 가능한 실거주 중심 유지
• 불필요한 매매는 피하고, 리모델링·임대활용 검토
• 실거주 인정기간(2년 이상) 확보 중요

핵심 : 매도보다 ‘유지’가 절세

 

(3) 무주택자·청년세대 : ‘증여·상속 수혜세대의 역전전략’

• 증여세 부담 완화 정책(부담부증여 등) 활용
• 청약 중심 접근 : 생애최초·신혼특공 적극 활용
• 대출규제 완화시점(2026~2027)까지 현금비중 높게 유지

핵심 : ‘자산 이동기’를 역이용한 중기 매수 타이밍 확보

 

세금별 절세 타이밍 요약표

구분	시기	전략
보유세(종부세·재산세)	2025년 말 공시가 기준 확정 전	공시가 하향 조정 이의신청
양도소득세	2025년 장특공제 축소 전	실거주 2년 이상 매도 완료
양도소득세	2025년 12월 이전	시가 기준 낮은 시점 증여
상속세	사전 증여 분산	생전 분할증여로 누진 완화

 

향후 2026~2027년 시장 시나리오

구분	시나리오 A (세제강화 지속)	시나리오 B (완화조정)
거래량	단기 급증 후 급감	점진적 회복
가격흐름	핵심지 방어, 비수도권 약세	완만한 회복세
세대간 자산격차	확대	완화
투자전략	현금·리츠 분산	청약·중소형 매수

 

 

종합 전략 제안

투자자 유형	추천 포트폴리오	비고
다주택 고액자산가	1주택 정리 + 현금 확보 + 리츠·채권	증여 병행
1주택 실거주자	장기보유 + 리모델링 가치상승형	실거주 인정 확보
3040 실수요자	청약 + 전세형 자산 축소	대출완화 시점 대비
20대 청년	청년주택·역세권 공공임대	장기 관망형
은퇴세대	주택연금형 전환	보유세 절감 + 현금화

 

 

‘증여 러시’ 이후 시장의 방향

2025년 이후의 부동산 시장은 단순한 매매전쟁이 아니라,
‘세금과의 전쟁’으로 변할 수 있다.

고액자산가의 증여 행렬,
3040 세대의 매수 포기,
정부의 세제 강화 예고,
이 세 가지가 맞물리며
“부동산 자산의 세대이동”이라는 새로운 흐름이 만들어지고 있다.

이 흐름은 단기적으로는 세수 증가를 유도하겠지만,
장기적으로는 자산 불평등을 심화시킬 위험이 있다.

따라서 정부는 세제의 속도조절과 실수요자 지원책 병행,
투자자는 합법적 절세와 현금흐름 중심 포트폴리오 재편이 필요하다.

※ 핵심 요약

세금 강화 → 증여 급증

매물 잠김 → 실수요자 진입 제한

현금자산 중심으로 재편 필요

2026년 이후 대출완화 시 매수기회 가능

 

 

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