서울시 신속통합기획 재개발 : 부동산시장에 미치는 영향과 투자 전략

 

서울시 신속통합기획 재개발 : 부동산시장에 미치는 영향과 투자 전략

 

 

목차

1. 신속통합기획이란?
2. 추진 배경과 제도의 핵심 구조
3. 1차 대상지 리스트 및 추진현황
4. 1차 대상지 주변 부동산시장 변화
5. 2차 후보지 선정결과와 특징
6. 실제 시장 변화 사례
7. 신통기획 관련 부동산투자 시 유의사항
8. 향후 관심 있게 지켜볼 사항
9. 결론 : 재개발의 진화, 신속통합기획의 시장 파급력
10. 참고문헌

 

 

 

1. 신속통합기획이란?

 

신속통합기획은 서울시가 2021년 도입한 재개발·재건축 지원 제도로, 정비계획 수립 단계에서 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획입니다. 이를 통해 정비구역 지정까지 평균 5년이 걸리던 절차를 2년으로 단축할 수 있다.

 

주요 절차 및 특징

• 정비계획 수립 지원 : 서울시와 자치구가 함께 정비계획 수립을 지원하여, 사업 초기 단계에서의 불확실성을 줄인다.
• 통합 심의 절차 : 건축·교통·환경 등 관련 심의를 통합하여, 중복 절차를 간소화하고 시간을 단축한다.
• 주민 참여 강화 : 주민 의견을 적극 반영하여, 사업 추진 과정에서의 갈등을 최소화한다.
• 사업 추진 속도 향상 : 기존보다 빠른 속도로 사업을 추진할 수 있어, 주거환경 개선이 신속하게 이루어진다.

이러한 특징을 통해 신속통합기획은 재개발·재건축 사업의 효율성을 높이고, 주민들의 삶의 질 향상에 기여하고 있다.

 

 

 

 

2. 추진 배경과 제도의 핵심 구조

 

추진 배경

기존의 재개발·재건축 사업은 복잡한 행정절차와 주민 간의 갈등 등으로 인해 장기간 지연되는 경우가 많았다. 이러한 문제를 해결하기 위해 서울시는 신속통합기획 제도를 도입하여, 사업 추진의 효율성을 높이고자 하였다.

 

제도의 핵심 구조

• 서울시와 자치구의 협력 : 정비계획 수립 단계에서 서울시와 자치구가 협력하여, 사업의 공공성과 사업성을 동시에 확보한다.
• 통합 심의 절차 도입 : 건축·교통·환경 등 관련 심의를 통합하여, 중복 절차를 간소화하고 시간을 단축한다.
• 주민 참여 강화 : 주민 의견을 적극 반영하여, 사업 추진 과정에서의 갈등을 최소화한다.
• 사업 추진 속도 향상 : 기존보다 빠른 속도로 사업을 추진할 수 있어, 주거환경 개선이 신속하게 이루어진다.

이러한 구조를 통해 신속통합기획은 재개발·재건축 사업의 효율성을 높이고, 주민들의 삶의 질 향상에 기여하고 있다.

 

 

 

3. 1차 대상지 리스트 및 추진현황

 

2021년 12월, 서울시는 신속통합기획 1차 공모를 통해 20개소를 선정하였다. 이들 지역은 노후주택 밀집지역으로 주거환경 개선이 시급한 곳들이다.
대표적인 지역으로는 종로구 창신동, 용산구 청파동1가, 성동구 마장동, 동대문구 청량리동 등이 있으며, 이들 지역은 현재 정비계획 수립 및 정비구역 지정 등의 절차를 진행 중이다.

 

<1차 선정구역>

연번	자치구	구역명 (가칭)	면적 (㎡)	세대수	추진단계	비고
1	종로구	창신동 23/숭인동56 일대	107,047	2,012	결정고시 완료	추진위 승인
2	용산구	청파동1가 89-18 일대[청파2구역]	82,360	1,893	결정고시 완료
3	성동구	마장동 382 일대	17,825	260	결정고시 완료
4	동대문구	청량리 19 일대	28,647	843	결정고시 완료
5	중랑구	면목동 69-14 일대	58,400	1,447	결정고시 완료
6	성북구	하월곡동 70-1 일대	78,374	1,899	결정고시 완료
7	도봉구	쌍문동 724 일대	15,036	320	결정고시 완료
8	노원구	상계동 154-3 일대[상계5구역]	192,670	4,290	결정고시 완료
9	은평구	불광동 600 일대	13,145	321	결정고시 완료
10	서대문구	홍은동 8-400 일대	88,256	1,844	결정고시 완료
11	마포구	공덕동 11-24일대[공덕동 A]	82,586	1,535	결정고시 완료
12	양천구	신월7동 913일대[신월7동 1구역]	130,483	2,890	결정고시 완료
13	강서구	방화2구역(재촉)	34,900	728	결정고시 완료
14	구로구	가리봉동 87 일대	41,515	1,214	결정고시 예정
15	금천구	시흥동 810 일대	65,900	1,170	결정고시 예정
16	영등포구	당산동6가 104 일대	30,973	771	결정고시 예정
17	동작구	상도동 244 일대[상도14구역]	50,788	1,191	결정고시 예정
18	관악구	신림동 675 일대[신림7구역]	75,600	1,402	결정고시 예정
19	송파구	마천5구역(재촉)	106,514	2,041	결정고시 예정
20	강동구	천호A1-2구역	30,670	781	결정고시 예정

 

<2차 선정구역>

연번	자치구명	구역명 (가칭)	면적 (㎡)	추진단계	선정
1	중랑구	면목5동 172 일대	47,798	신속통합기획(안) 가이드라인 수립(’24.12.31)	’23.8.17
2	성북구	종암동 125-35 일대	32,740	신속통합기획(안) 가이드라인 수립(’24.12.26) ’25.2~3. 주민공람, 주민설명회
3	서대문구	홍제동 267-1 일대	28,270	정비계획 용역 착수 및 신통기획(안) 마련중	’23.9.21
4	동대문구	전농동 152-65 일대	71,738	정비계획 용역 착수(’24.12.24) 및 개략계획(안) 마련중	’23.11.22
5	성북구	성북동 3-38 일대	67,308	정비계획 용역 착수(‘24.6.3.) 및 개략계획(안) 마련중
6	마포구	망원동 416-53 일대	78,695	정비계획 용역 착수(‘24.7.22) 및 개략계획(안) 마련중
7	구로구	개봉동 49일대(개봉7)	60,704	신속통합기획(안) 가이드라인 수립(’25.3.12.)	‘24.1.11
8	구로구	오류동 4일대	55,977	신속통합기획(안) 가이드라인 수립(’25.3. 5.)
9	금천구	독산동 1036일대	79,036	정비계획 용역 착수 및 신통기획(안) 마련중
10	금천구	독산동 1072일대	81,663	정비계획 용역 착수 및 신통기획(안) 마련중
11	관악구	신림동 650일대	92,041	정비계획 용역 착수(’24.6.14.) 및 신통기획(안) 마련중
12	도봉구	쌍문동 81일대	64,316	정비계획 용역 착수 및 신통기획(안) 마련중(’25.4.예정)	‘24.3.28
13	동대문구	장안동 134-15일대	67,758	정비계획 용역 착수 및 신통기획(안) 마련중
14	양천구	신월5동72일대	29,665	정비계획 용역 착수(’24.12.) 및 신통기획(안) 마련중
15	성북구	정릉동 898-16일대	53,971	정비계획 용역 착수(’24.8.19.) 및 개략계획(안) 마련중
16	강북구	미아동 345-1일대	44,061	정비계획 용역 착수 및 신통기획(안) 마련중
17	관악구	신림동 419일대	43,247	정비계획 용역 착수(’24.8.21.) 및 신통기획(안) 마련중
18	영등포구	신길동 314-14	34,445	정비계획 용역 착수 및 신통기획(안) 마련중	‘24.6.27
19	용산구	후암동 30-2일대 (동후암1구역)	104,070	정비계획 용역 착수(‘25.1.6.) 및 개략계획(안) 마련중
20	용산구	후암동 264-11일대 (동후암3구역)	82,172.5	정비계획 용역 착수(‘25.3.4.)	‘24.8.28
21	용산구	중화동 309-39일대 (중화6구역)	45,504.6	정비계획 용역 착수 및 신통기획(안) 마련중
22	서대문구	홍제동 9-81일대	119,733.8	정비계획 용역 발주	‘24.10.21
23	동작구	사당동 63-1일대	41,275.5	정비계획 용역 착수(’25.2.24.) 및 신통기획(안) 마련중
24	중랑구	면목동 174-1일대	35,969.7	정비계획 용역 발주 준비	‘24.12.13
25	광진구	자양동 227-147일대	40,836.7	정비계획 용역 발주 준비
26	강북구	미아동 130일대	71,059.5	정비계획 용역 발주 준비
27	서대문구	홍제동 287-118일대	15,345	정비계획 용역 발주 준비
28	강북구	미아동 75일대	55,000.7	정비계획 용역 발주 준비	’25.2.27.
29	용산구	이태원동 730일대	44,034.9	정비계획 용역 발주 준비
30	관악구	신림동 306일대	40,437.0	정비계획 용역 발주 준비
31	서대문구	북가좌동 74-107일대	26,163.6	정비계획 용역 발주 준비
32	광진구	중곡1동 254-15일대	81,343.9	정비계획 용역 발주 준비
33	구로구	개봉동 120-1일대	76,163.5	정비계획 용역 발주 준비
34	구로구	구로동 719일대	44,231.9	정비계획 용역 발주 준비
35	동작구	사당동 305-35일대	41,316.8	정비계획 용역 발주 준비
36	은평구	불광동 359-1일대	104,783.0	정비계획 용역 발주 준비
합계			2,102,875.6	예상세대수 42,000세대

※ 정비계획 용역 세부 추진단계는 해당구역 자치구(신통기획 담당부서)에 문의

 

상기 지역 외 후보지 수시 선정구역이 총 36개소가 있다.(서울시 정비사업 정보몽땅 홈페이지 참조 : https://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/view/publicIntgrPlanArea.do)

 

 

 

4. 1차 대상지 주변 부동산시장 변화

 

신속통합기획 대상지로 선정된 지역들은 재개발 기대감으로 인해 부동산 시장에 변화가 나타나고 있다.

 

• 성동구 마장동 : 신속통합기획 대상지로 선정된 이후, 마장동 일대의 아파트 가격이 상승세를 보이고 있다.​
• 동대문구 청량리동 : 재개발 추진 소식에 따라 청량리동 일대의 부동산 거래량이 증가하였다.​
• 중랑구 면목동 : 신속통합기획 대상지로 선정된 면목동 일대는 부동산 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

 

이러한 사례는 신속통합기획이 부동산 시장에 미치는 영향을 보여준다.

 

 

 

5. 2차 후보지 선정결과와 특징

 

2025년 4월 28일, 서울시는 제2차 주택재개발사업 후보지 선정위원회를 열어 신속통합기획 주택재개발 후보지 11곳을 선정하였다.
이번에 선정된 후보지는 주거환경개선이 시급한 지역 중 주변과의 연계 개발 필요성, 진출입로 확보 가능 여부, 주민 갈등 여부 등을 종합적으로 고려했을 때 사업추진이 용이한 곳들이다.
대표적인 지역으로는 성북구 장위동, 용산구 청파동1가, 금천구 독산2동, 도봉구 쌍문동 등이 있다.

 

연번	자치구명	구역명 (가칭)	면적 (㎡)	예측 세대수	비고
1	성북구	장위동 65-1 일대	약 93,000	약 1,700	장위 재정비촉진지구 해제 지역
2	용산구	청파동1가 83-9 일대	약 67,000	약 1,250	교통 여건 우수, 공공재개발 전환 검토
3	금천구	독산2동 1014 일대	약 80,000	약 1,600	기존 철도교통망 인접
4	도봉구	쌍문동 410-3 일대	약 42,000	약 820	창동 개발과 연계 기대
5	구로구	구로동 217 일대	약 76,000	약 1,450	가리봉 산업단지 인근
6	은평구	불광동 323-1 일대	약 56,000	약 980	향후 교통망 확충 수혜 가능성
7	강북구	미아동 53-15 일대	약 61,000	약 1,200	재정비촉진지구 일부 해제지
8	동작구	상도동 422-3 일대	약 70,000	약 1,350	기존 재개발사업과 연계
9	관악구	신림동 1677-3 일대	약 85,000	약 1,600	신림선, 서부선 인접
10	서대문구	북아현동 336-8 일대	약 58,000	약 1,000	신촌·아현 인근 중심권
11	송파구	마천동 182-12 일대	약 72,000	약 1,300	마천뉴타운과의 연결 가능

 

 

 

6. 실제 시장 변화 사례

 

신속통합기획이 적용된 지역들은 부동산 시장에 다양한 변화를 일으키고 있다. 예를 들어, 성북구 장위동은 북서울꿈의숲역 인근으로, 장위 재정비촉진지구에서 해제된 지역이다. 재개발 추진으로 장위 재정비촉진지구 전체에 긍정적인 효과가 있을 것으로 기대된다.

신속통합기획이 발표된 이후, 기대감에 따라 일부 지역은 단기적인 가격 상승을 겪었으며, 일부 지역은 오히려 지연과 불확실성으로 인해 시장이 정체되는 양상을 보였다. 아래는 그 대표적인 실제 사례들이다.

 

① 광진구 자양4동

• 사례 내용 : 2022년 신통기획 대상지로 선정되면서, 기대감에 따라 구축 아파트 및 빌라 매매가 상승.
• 시장 반응 : 2023년 초까지 단기 투자 수요 급증 → 2024년 들어서는 거래 절벽과 가격 보합세 유지.
• 분석 : 정비구역 지정이 지연되고, 정비계획이 확정되지 않아 ‘기대감 피로’ 현상 발생.

 

② 마포구 공덕동 일대

• 사례 내용 : 공덕동 A구역, 신통기획 추진 초기부터 ‘마용성 재개발의 핵심 축’으로 부각됨.
• 시장 반응 : 재개발 기대감으로 투자 수요 유입, 다만 기존 주거지의 고령화와 상권 침체로 실거주 수요는 미미.
• 분석 : 높은 지가와 개발 난이도, 인근 상권 활성화 실패로 속도 저하와 갭투자 위축 현상 발생.

 

③ 성북구 장위동

• 사례 내용 : 장위 재정비촉진지구 일부 해제 지역이 신통기획 대상지로 재편입되며 재개발 기대감 급상승.
• 시장 반응 : 일대 빌라 거래량 급증 및 3.3㎡당 2,000만 원대 이상 형성.
  단기 투자 수요 집중 → 다수 지역에서 프리미엄 형성 후 재하락 조짐.
• 분석 : 해제 → 재지정 기대감으로 투자 사이클이 짧고 불안정.

 

④ 용산구 청파동

• 사례 내용 : 서울역공덕청파권 연계 재개발 기대감. 공공개발 가능성 언급으로 이목 집중.
• 시장 반응 : 고시가 지연되자 기대감 소멸. 주변 소규모 정비사업과 경쟁으로 상대적 매력도 저하.
• 분석 : 사업지 간 상대 비교가 중요한 ‘기대 소멸 리스크’ 대표 사례.

 

📌 요약 정리

• 신통기획 발표 이후 초기에는 기대감으로 거래 활성화되나,
• 정비계획 지연·주민 갈등 발생 시 시장 냉각 현상도 동시에 나타나고 있음.
• ‘선정 → 고시 → 착공’까지 이행률이 낮은 구역일수록 불확실성 확대됨.

 

 

 

7. 신통기획 관련 부동산투자 시 유의사항

 

서울시 신속통합기획은 강력한 정책 동력이지만, 모든 구역이 성공적으로 추진되는 것은 아니며, 오히려 리스크가 큰 구간도 존재한다.

 

(1) 선정 ≠ 개발 확정

• 후보지 선정은 '개발 의지'를 표현한 것이지 정비구역 지정이나 사업인가를 의미하지 않는다.
• 일부 구역은 정비계획 수립조차 착수되지 못하고 장기 보류되고 있음.

 

(2) 착공률이 매우 낮다

• 2024년 기준 신통기획 대상 164곳 중 실제 착공까지 이른 지역은 단 2곳뿐임【출처: 하우징헤럴드】.
• 실행률 1%대라는 현실을 감안하면, 초기 투자자의 자금 회전률 저하 우려가 큼.

 

(3) 주민 갈등 리스크

• 신통기획은 초기부터 주민참여를 유도하나, 세입자-조합원-소유자 간 이해관계 상충이 여전히 발생.
• 동의율이 낮거나 고령화된 구역일수록 조합설립까지 장기간 소요될 가능성 존재.

 

(4) 지역 간 온도차 발생

• 광진·성동·용산구 등 강북·도심권 구역은 시장 기대감이 빠르게 반영됨.
• 반면 은평·도봉·강북구 일부는 실거주 수요와 교통 인프라가 부족하여 개발 매력도 자체가 낮음.

 

(5) 정책 변동성에 민감

• 정치적 요인(선거, 시장 교체 등)에 따라 정비구역 취소·전환 가능성 존재.
• 일부 지역은 ‘공공재개발’ 또는 ‘모아타운’ 전환 검토 중으로, 초기 전략과 상이한 사업 구조로 변경될 수 있음.

 

 

신속통합기획 대상지에 투자할 때는 다음과 같은 사항을 유의해야 한다.

• 사업 추진 속도 : 신속통합기획은 기존보다 빠른 속도로 진행되지만, 지역별로 차이가 있을 수 있다.
• 주민 동의율 : 사업 추진을 위해서는 일정 비율 이상의 주민 동의가 필요하다.
• 정비계획 수립 : 정비계획 수립 과정에서 다양한 변수로 인해 계획이 변경될 수 있다.
• 시장 상황 : 부동산 시장의 전반적인 상황에 따라 투자 수익률이 달라질 수 있다.

 

 

 

8. 향후 관심 있게 지켜볼 사항

 

서울시의 신속통합기획은 도심 주택공급 확대와 정비사업의 효율화를 목표로 도입되었지만, 현재까지 실질 성과가 낮은 만큼, 향후 다음과 같은 흐름을 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다.

(1) 정비구역 지정률과 실착공률 변화

• 신통기획 대상지로 선정된 이후 실제 ‘정비계획 수립 → 구역 지정 → 조합 설립 → 사업인가’까지 이어지는 비율이 1%대에 그친다.
• 서울시는 향후 이를 단계별 성과공개 체계로 전환할 예정이며, 구역별 착공 여부가 사업 신뢰도에 직접적인 영향을 줄 것이다.
• ‘착공 속도순 지도’ 등 시각화된 자료 공개가 투자 판단의 주요 근거로 작용할 수 있다.

 

(2) 3차 신속통합기획 후보지 발표

• 서울시는 2025년 하반기 신속통합기획 3차 공모를 예고하고 있으며, 노원·도봉·강북 등 비선정지역과 정비구역 해제지 재검토 가능성이 있다.
• 특히 강동구 천호·성내, 은평구 수색·증산 일대 등은 수도권광역급행철도(GTX), 광역도로 연계성 측면에서 신규 유망지로 거론되고 있다.
• 3차 후보지는 모아타운, 공공재개발과의 통합정비 유도 가능성도 크기 때문에, ‘단순 발표지’보다 행정력 집중 예상 지역을 선별해야 한다.

 

(3) 도시정비형 재개발 확대 정책

• 최근 서울시는 신통기획의 적용 대상을 기존 주거지뿐 아니라, 상업지역, 혼합용도지구 등 도심부까지 확대하는 정책을 발표하였다.【출처: 한국경제 2024.04.09】
• 이를 통해 역세권 복합개발, 직주근접형 재개발, 창업-주거 혼합지구가 유력 수혜모델로 떠오르고 있다.
• 특히 서울역~용산~청파~공덕~마포 일대 도심축은 고밀도 정비·업무 기능 복원 중심지로 육성될 가능성이 높다.

 

(4) 제도 전환 가능성 및 특별법 논의

• 2024년 하반기 이후 ‘신속통합기획 → 모아타운, 공공정비 통합제도’로 일괄 전환될 수 있다는 관측이 있음.
• 국회에서 논의 중인 정비사업 절차 간소화 특별법이 통과될 경우, 신통기획이 중간단계 제도로 흡수·대체될 가능성도 있다.
• 이 경우 현재 신통기획 대상지들의 진행구조, 정비계획 수립 방식이 전면 수정될 수 있으므로, 투자 및 실거주 판단 시 제도 흐름을 반드시 반영해야 한다.

 

(5) 시장의 수용성 및 정책 지속성

• 부동산시장 상황과 서울시장의 정치적 입지에 따라 정책 지속 여부가 좌우될 수 있다.
• 특정 구역에 대해 토지거래허가구역 해제, 인허가 특례 부여 등 차별적 혜택을 부여할 경우, 형평성 논란과 함께 행정 신뢰도가 흔들릴 수 있다.
• 장기적으로는 시장 내 신뢰 축적 → 주민 동의율 상승 → 사업 탄력성 확대라는 선순환 구조가 중요하다.

 

📌 요약

 

구분	주요 체크포인트
행정단계	실제 정비계획 수립·고시·조합설립률 추적 필요
지역변화	3차 후보지 발표 및 도심 상업지역 확대 계획 주목
제도흐름	모아타운·공공정비와의 제도 통합 가능성 고려
정책위험	정치변수·지자체 리더십 변화에 따른 지속성 감시
투자전략	발표 → 착공 전환 비율 높은 지역 중심 선별 필요

 

 

 

9. 결론 : 재개발의 진화, 신속통합기획의 시장 파급력

 

신속통합기획은 기존 정비사업의 한계를 극복하고, 주거환경 개선과 주택 공급 확대를 동시에 달성하기 위한 새로운 접근 방식이다.
이 제도의 성공은 서울시의 도시 정비사업에 큰 전환점을 가져올 것으로 기대된다.
투자자와 실수요자 모두 신속통합기획의 추진 현황과 대상지의 부동산 시장 동향을 면밀히 분석하여 전략을 수립해야 할 것이다.

 

 

 

10. 참고문헌

• 서울시 정비사업 정보몽땅 : https://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/view/publicIntgrPlan.do
• 매일경제 : https://www.mk.co.kr/news/realestate/11304353
• 디비리츠 뉴미디어 : https://dbritz.kr/GeneralNews/?bmode=view&idx=142495331
• 연합뉴스 : https://www.yna.co.kr/view/AKR20250429067800004
• 서울시 도시계획포털 : https://urban.seoul.go.kr/view/html/PMNU2091000000

서울도시공간포털 : 서울핵심사업>신속통합기획

 

재건축초과이익환수제도, 무엇이 문제인가? : 법 개정 이후 제도의 현황과 향후 전망

재건축초과이익환수제도, 무엇이 문제인가? : 법 개정 이후 제도의 현황과 향후 전망

실수요자 전세자금대출과 투자자의 대출 전략

실수요자 전세자금대출과 투자자의 대출 전략

부동산 보유세 절세 전략 – 보유 기간별, 유형별 맞춤 전략 총정리

부동산 보유세 절세 전략 – 보유 기간별, 유형별 맞춤 전략 총정리