부동산 보유세 절세 전략 – 보유 기간별, 유형별 맞춤 전략 총정리

 

부동산 보유세 절세 전략 – 보유 기간별, 유형별 맞춤 전략 총정리

 

 

부동산을 보유하고 있는 동안 발생하는 세금은 단순히 '보유세'로 통칭되지만, 실제로는 다양한 종류와 조건이 얽혀 있다. 대표적으로는 재산세와 종합부동산세(종부세)가 있으며, 과세 기준, 세율, 공제 조건이 각기 다르기 때문에 보유자 입장에서는 전략적인 접근이 필수다.

이번 글에서는 2025년 최신 세법 기준으로 부동산 보유세의 구조를 정리하고, 세액을 줄일 수 있는 실전 절세 전략을 사례와 함께 유형별로 설명한다.

 

 

 

1. 보유세의 구성 요소 : 재산세 vs 종합부동산세

 

항목	재산세	종합부동산세
과세 대상	모든 부동산	고가 또는 다주택 보유자
과세 기준	공시가격 기준 과세표준	공시가격 합산액 기준 (공제 후 과세표준)
과세 시기	매년 6월 1일 기준 → 7월/9월 분납	매년 6월 1일 기준 → 12월 납부
주관 기관	시·군·구 지방자치단체	국세청
납부 구조	정률 과세, 단일 주택 기준	누진세율, 주택 수 및 합산액 기준 차등

 

✅ 종합부동산세는 재산세를 납부한 후, 일정 기준을 초과하는 고가 주택에 대해 추가로 부과되는 국세 성격의 보유세다.

 

2. 재산세 절세 전략 (지방세)

 

▸ 공시가격 기준에 따른 전략 수립

• 공시가격 9억 원 이하 단독주택은 종부세 비과세 대상 → 재산세만 부담
• 공시가격이 급상승한 경우 이의신청 가능

 

▸ 절세를 위한 주택 구조 조정

• 다주택자의 경우 주택별 공시가격 분산을 통해 누진 효과 최소화
• 면적이 크거나 신축 아파트는 공시가격 상승률이 높으므로, 소형·저가 주택 비율 확대 전략도 유효

 

▸ 예시

예 : A씨가 서울에 공시가격 5억 원, 6억 원 아파트 2채를 보유한 경우 → 각 주택은 개별 과세이므로 누진율을 낮출 수 있지만, 종부세 대상은 됨. 반면 이를 배우자 명의로 분산하면 세율 구조가 바뀜

▸ 선납할인 및 자동이체 활용

• 일부 지자체는 1월 선납 시 1% 가까운 세액 할인 제공 → 재산세 수십만 원도 절세 가능

 

 

3. 종합부동산세 절세 전략 (국세)

 

▸ 공제 및 과세 기준

• 1세대 1주택자 : 12억 원 공제
• 일반 2주택 이하 : 9억 원 공제
• 3주택 이상 및 법인 : 공제 없음 (전액 과세)

 

▸ 고령자·장기보유 세액공제 (중복 적용 최대 80%)

조건	공제율
만 60세 이상	최대 40%
보유 15년 이상	최대 50%

✅ 반드시 1세대 1주택자 요건을 충족해야 하며, 둘 다 충족 시 세액의 최대 80%까지 공제 가능

▸ 예시

예 : 65세 이상인 B씨가 공시가 15억 원 단독주택을 20년 보유한 경우 → 과세표준 약 3억 원에 대해 공제율 최대 80% 적용 시 수백만 원 절세 가능

▸ 납부유예 제도 활용

• 요건 : 60세 이상 + 연소득 7천만 원 이하 + 공시가격 12억 초과
• 유예 신청 후 이자 없이 일정 기간 납부 유예 가능 (신청서 제출 필요)

 

▸ 명의 분산 전략

• 법인 또는 3주택 이상 보유자는 공제가 없어 부담이 크므로, 가족 간 지분 분산 또는 일부 주택 처분 고려
• 단, 명의 분산은 증여세 등 다른 세금 이슈가 동반되므로 세무 전문가 상담 권장

 

 

 

4. 공시가격 확인 및 사전 대응 전략

 

• 매년 3월 말~4월 초 국토부 공시가격 발표
• 공시가격이 과도하게 높다고 판단되면 이의신청 가능 (근거자료 필요)
• 실제 매매가 대비 공시가가 과도하게 높으면 재산세 및 종부세 급등 우려 → 철저한 모니터링 필요

 

▸ 예시

예 : 시세 10억 원 아파트가 공시가격 10억 원으로 산정 → 종부세 대상.
이의신청을 통해 9억 5천만 원으로 조정되면 공제 범위 내로 들어가면서 세액 크게 감소

 

 

 

5. 보유세 전략 종합 요약

 

유형	절세 전략 요약
1세대 1주택 고령자	고령자 + 장기보유 공제 + 납부유예 신청
다주택자	일부 주택 정리, 명의 분산, 공시가 하향 조정
법인 보유자	공제 없음. 세부담 고려한 물건 정리 필수
실거주자	공시가 이의신청, 규모 축소, 보유 기간 조절

✅ 요약 : ‘세금은 구조로 막고, 전략으로 줄인다’는 인식이 필요

 

✅ 마무리 : 보유세는 ‘합법적인 구조 설계’가 핵심이다

 

단순히 '보유하면 낸다'는 인식보다는, 보유 방식, 명의, 기간, 연령 등 다양한 조건을 전략적으로 맞추는 것이 보유세를 줄이는 핵심이다.

종합부동산세법이 개정되면서 다주택자에 대한 과세 기준이 명확해졌고,
공시가격 현실화가 지속되는 만큼 매년 구조 점검과 절세 전략 업데이트는 필수다.

부동산은 사는 순간부터 파는 날까지, 보유 기간의 관리 전략이 실질 수익을 좌우한다.

 

부동산을 보유하고 있는 동안 발생하는 세금은 단순히 '보유세'로 통칭되지만, 실제로는 다양한 종류와 조건이 얽혀 있다. 대표적으로는 재산세와 종합부동산세가 있으며, 과세 기준, 세율, 공제 조건이 각기 다르기 때문에 보유자 입장에서는 전략적인 접근이 필수다.

이번 글에서는 2025년 최신 세법 기준으로 부동산 보유세의 구조를 정리하고, 세액을 줄일 수 있는 실전 절세 전략을 유형별로 정리하여 제공한다.