2025년 서울 부동산 시장, 100억 원 이상 초고가 아파트 거래 증가! 강남·용산 집값 상승세, 반면 노도강 등 외곽 지역은 거래 절벽과 가격 하락. 초양극화 현상의 원인과 앞으로의 시장 흐름을 분석한다.
서울 아파트 시장, 초양극화 심화! 강남·용산 초고가 거래 vs 외곽 침체
초고가 거래 ‘활발’…100억 넘는 아파트만 14건
서울에서 2025년 들어 5월까지 100억 원을 초과한 아파트 거래는 14건으로 나타났다.
해당 거래는 모두 강남·서초·용산 등 고급 주거지에서 이뤄졌으며, 단일 거래액 기준으로 역대 최고가 갱신 사례도 나왔다.
- 효성빌라청담101 (전용 226㎡, 4층) : 113억 원(2025년 5월 1일 거래) → 이전 최고가보다 약 39억 원 상승
- 용산구 나인원한남 : 5건
- 한남더힐 : 3건
- 압구정 현대 : 2건
- 아크로리버파크, 래미안원베일리, 아크로서울포레스트 등 : 각 1건씩
※ 고가 단지 위주로 희소성 있는 매물이 빠르게 거래되며 고가 실거래 기록을 경신하고 있음.
왜 자산가들은 ‘똘똘한 한 채’에 집중할까?
이유 1 : 대체 불가능한 입지
강남·용산은 업무·교육·교통·상권 모든 요소가 결합된 입지로, 흔들림 없는 수요를 자랑한다.
이유 2 : 정부 규제에 대한 ‘선택과 집중’
다주택 규제와 보유세 강화 이후, 상위 자산가들은 보유세 대비 효율이 높은 고급 아파트에 집중 투자하고 있다.
강남·용산, 가격도 가파르게 오른다
KB부동산의 주간 서울 아파트 시세에 따르면, 2025년 5월 셋째 주 기준 강남3구와 용산구의 상승률은 다음과 같다.
최근 3주간 상승률 (KB부동산 주간동향 기준)
| 구별 | 3주 전 | 2주 전 | 1주 전 |
| 강남구 | +0.15% | +0.19% | +0.26% |
| 서초구 | +0.19% | +0.23% | +0.32% |
| 송파구 | +0.12% | +0.22% | +0.30% |
| 용산구 | +0.14% | +0.15% | +0.16% |
외곽 지역은 냉각기… 노도강 등 외곽, 실거래가 하락, '침체 국면'
반면, 서울 외곽 지역으로 분류되는 노원구·도봉구·강북구 등은 실거래가가 하락하며 침체 양상을 보이고 있다.
중계동 청구3차 전용 84㎡(6층)
- 2024년 8월 : 12억 8천
- 2025년 5월 : 12억 2천 → 6천만 원 하락
중계 양지대림 전용 84㎡(1층)
- 2025년 5월 : 8억 9천 → 2020년 이후 최저가
※ 전세 수요 감소와 매수 심리 위축으로 거래 자체가 사라지는 ‘거래 절벽’이 본격화되고 있다.
7월부터 도입되는 스트레스 DSR 3단계, 영향은? 외곽시장 타격 우려
정부는 2025년 7월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계를 적용할 예정이며, 대출 여력 감소로 실수요층의 구매력이 제한될 가능성이 제기되고 있다.
- 고가 주택 보유자보다는 실수요자 중심의 외곽 시장에서 자금 조달이 어려워질 수 있음
- 중저가 지역의 거래 회복세는 당분간 제한될 것으로 전망됨
※ DSR 강화는 실거주 목적 중산층·청년층에 더 직접적인 영향을 줄 수 있음.
서울 부동산 시장, 앞으로 어떻게 될까? : 서울 부동산의 ‘이중성’
서울 아파트 시장은 2025년 들어 초양극화 구조가 고착화되는 흐름을 보이고 있다.
| 구분 | 특징 |
| 고가 지역 (강남, 용산 등) | 실거래 활발, 희소가치 강조, 신고가 갱신 |
| 외곽 지역 (노원, 도봉, 강북 등) | 거래 감소, 가격 하락세 지속, 수요 약화 |
| 정책 변수 | DSR 강화로 자금 조달 부담 가중, 시장 회복 시차 예상 |
※ 지역 간 양극화 구조가 부동산 시장 전반에 영향을 미치며, 투자 및 실거주 모두 정교한 지역 분석이 필요하다.
어디에 주목해야 할까?
“지금은 지역별로 정교한 전략이 필요한 시점이다. 단순한 상승 기대보다, 입지와 수요 구조를 세밀히 따져야 한다.”
- 고가 아파트 시장 : 실거주+자산가 투자 수요로 여전히 강세
- 중저가 외곽 지역 : 규제+금리 부담으로 당분간 약세 유지
- 정부 정책 : 규제 강화는 외곽 중심의 거래 위축으로 이어질 가능성
※ 이 콘텐츠는 기사 매일경제 2025.05.23자를 기반으로 작성되었으며, 투자 판단은 독자의 몫입니다.
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