9만실이 위법 위기? 생활형숙박시설 대혼란 정리와 향후 전망

 

2025년 9월, 생활형숙박시설(생숙)이 대거 위법시설로 전락할 위기에 처했다. 숙박업 신고 또는 용도변경 유예 시한이 도래하면서 약 9만실이 규제에 직면했다. 생숙의 정의, 문제점, 법적 이슈와 향후 활용 방안까지 정리한다.

 

숙박도 주거도 안 된다? 생숙 혼란 사태와 정부 대책 정리

 

생활형숙박시설(생숙)이란?

생활형숙박시설, 줄여서 ‘생숙’은 호텔처럼 장기 체류가 가능한 숙박시설이다.
하지만 일반 호텔과 달리, 개별 세대에 주방·세탁공간 등을 갖추고 있어 사실상 주거용으로 사용되는 경우가 많다.

생숙의 주요 특징

• 건축법상 숙박시설로 분류
• 개별 호실 분양 가능 → 사실상 ‘준주택’처럼 사용
• 주거용도로 사용 시 위법 소지 존재
• 관리비가 일반 아파트보다 비싼 편
• 세입자 전입신고 불가(초기 기준)

 

9월부터 생숙 대혼란, 왜 벌어졌나?

정부는 2023년 10월, 그동안의 혼선과 편법적 주거 사용 문제를 막기 위해 생숙의 주거용 사용을 전면 금지하는 지침을 확정했다.

핵심 조치

• 2025년 9월까지 숙박업 신고 또는 오피스텔 등으로 용도 변경 신청 필요
• 미신청 시 건축물 공시가격의 10% 수준의 이행강제금이 매년 부과됨
• 신청자에 한해 2027년 말까지 유예 가능

 

현재 생숙 현황 : 9만실이 ‘위험지역’

2025년 5월 기준, 전국 생숙은 총 18만6,000실에 달한다.
이 중 이미 준공된 상태지만 미조치된 생숙이 4만4,000실,
현재 공사 중인 생숙도 4만5,000실로, 총 9만실이 이행강제금 대상이 될 수 있다.

구분	실수
준공 완료, 미조치	4.4만실
공사 중	4.5만실
합계	8.9만실 (약 9만실)

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왜 이런 상황이 벌어졌을까?

시장 환경 변화

• 초기엔 호텔보다 자유로운 구조, 수익형 부동산으로 각광
• 코로나19 이후 단기임대 수요 급감
• 실거주 전환 욕구 증가 → 주거용 편법 사용 확대
• 정부는 제도 정비 필요성 인식

법적 공백 문제

• 처음엔 관련 규제가 없었음
• 지자체별 단속·운용 기준이 달라 혼란 초래
• 최근 뒤늦게 일괄 규제 체계 도입

 

생숙 소유자에게 닥친 현실

지금 조치 안 하면?

• 9월 이후 위법시설로 간주
• 매년 수천만 원의 이행강제금 부담
• 임대 수익 하락 → 사실상 ‘깡통 생숙’ 위험

가능한 대응

• 숙박업 신고 (하지만 실질적 수요는 낮음)
• 오피스텔 또는 준주거 용도 변경
  • 지자체별 기준 상이
  • 변경 후 세제 혜택·임대전환 가능

 

생숙뿐만 아니라 지식산업센터(지산)도 문제

생활형숙박시설과 함께 ‘애물단지’로 전락한 곳이 바로 지식산업센터(지산)이다.

• 2020~2022년 사이 집중 분양
• 부동산 침체로 입주율·분양률 급락
• 신규 착공 멈추고 빈 부지만 남는 경우도

대한건설협회 조사에 따르면,
2022~2024년 공급된 65개 지산 사업장의 평균 미분양률은 37%에 달한다.

 

해결책은 없을까? 생숙의 ‘합법적 탈출구’는?

업계는 현실을 감안해 ‘합리적인 용도 전환’을 허용해야 한다고 주장한다.

제안된 방향

• 생숙의 준주거시설 인정
  → 공급 부족 지역에서 주택 대체 효과
• 지산 일부 공간의 주거용 전환 허용
  → 청년·1인가구 수요 대응

규제 완화의 필요성

• 모든 생숙을 숙박업으로만 한정하면 시장 왜곡
• 서울 등 주택 부족지역에서 융통성 있는 대응책 필요

 

정부는 어떤 대응을 해야 할까?

• 지자체·국토부가 실질 수요 반영한 제도 설계 필요
• 단속과 동시에 유예 또는 구제책 병행 필요
• 공공이 주도하는 용도변경 가이드라인 제공 필수

 

향후 전망 : 생존을 위한 구조조정의 시대

시나리오	시장 영향
9월 이후 강제금 본격 부과	대량 매물 발생, 가격 폭락 가능성
규제 일부 완화 또는 연장	투자자 숨통, 생숙 활용도 증가
준주거 인정 등 제도 개선	공급대체 수단으로 시장 안정 기대

 

 

생숙은 '수익형'이 아닌 '정비형'으로 바뀌는 중

과거엔 수익형 부동산의 대표주자였던 생숙.
이제는 법적 위기와 구조 전환 앞에 서 있는 위험한 자산이 되었다.
정부와 시장 모두, 생존을 위한 구조조정이 필요한 시점이다.

 

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