부동산 계약서 작성 시 주의해야 할 항목

 

부동산 계약서 작성 시 주의해야 할 항목

 

 

부동산 거래에서 계약서는 단순한 종이 한 장이 아니다. 매수인과 매도인 간의 법적 권리와 의무를 규정하는 가장 핵심적인 문서이며, 추후 발생할 수 있는 분쟁에서 중요한 기준이 된다. 단 한 줄의 문구 차이로도 수천만 원의 손해가 발생할 수 있기 때문에, 계약서를 작성할 때는 구조와 내용, 표현까지 꼼꼼히 확인해야 한다.

이 글에서는 부동산 계약서를 작성할 때 반드시 확인해야 할 항목들과, 자주 발생하는 실수 사례, 실전 체크리스트까지 구체적으로 정리한다.

 

 

 

1. 부동산 매매계약서의 기본 구조

 

표준 부동산 매매계약서는 보통 다음과 같은 항목들로 구성된다:

1. 부동산의 표시 (주소, 건물명, 면적 등)
2. 매매대금 및 지급 방법 (계약금, 중도금, 잔금)
3. 소유권 이전 조건 및 시기
4. 계약 불이행 시 손해배상 조항
5. 특약사항

이 외에도 계약 날짜, 중개사 정보, 인지세 처리, 관리비 정산 관련 조항이 포함된다.

 

 

 

 

2. 계약 시 반드시 명확히 해야 할 핵심 항목

 

계약서는 표준양식 외에도 매물 특성에 따라 유연하게 작성되어야 하며, 특약이 핵심이다.

 

(1) 부동산의 표시

• 등기부등본상의 지번, 건물명, 면적이 정확히 일치하는지 확인
• 지하실, 다락방, 창고 등 포함 여부는 특약으로 별도 명시 필요

 

(2) 계약금/중도금/잔금 금액 및 지급일

• 총매매가와 지급 일정을 명확히 날짜와 금액으로 구분해 기록
• 중도금 대출 여부도 명시, 해당 조건 미충족 시 해제 조항 포함

 

(3) 소유권 이전 시점과 비용 부담

• 잔금일과 동시에 등기 이전 완료하는 것이 일반적
• 취득세, 등기비용, 중개보수 등 비용 부담 주체를 명확히 표기

 

(4) 계약 해제 및 위약금 조항

• 매수/매도인의 귀책 사유 발생 시, 위약금 비율을 사전 설정
• 통상 위약금은 계약금의 10% 수준이나, 당사자 합의로 변경 가능

 

(5) 특약사항

• 가장 중요한 항목이면서도 분쟁이 많이 발생하는 부분
• 전입일자, 명도 조건, 선납 관리비, 잔금 지연 시 대응 방식 등 세부 조건 기입 필요

 

 

 

3. 자주 발생하는 실수 사례

 

계약 시 의문점이 생긴다면 무조건 계약서에 직접 기재하는 것이 안전하다.

 

• 잔금일과 등기 이전일 불일치 → 명도 지연 및 분쟁 발생
• 임차인 명도 조건 누락 → 계약 후에도 점유자 퇴거 어려움
• 특약 사항 구두로만 합의 → 법적 효력 없음
• 중도금 대출 불가 시 조건 해제 미포함 → 매수자 불이익
• 대지지분, 건물 연면적 착오 → 등기상 면적과 실면적 혼동

 

 

 

4. 실전 계약서 작성 체크리스트

 

등기부등본 정보와 계약서 상 주소/면적 일치 여부	✅
계약금/중도금/잔금 금액 및 지급일 명시	✅
소유권 이전 시점 및 명도 조건 명확히 기재	✅
특약사항에 입주 조건, 관리비 정산 등 포함 여부	✅
계약 해제 시 위약금 비율 및 사유 기재 여부	✅
대출 조건 불충족 시 해제 특약 포함 여부	✅

 

 

✅ 마무리 : 계약서는 법적 증거, 꼼꼼히 챙겨야 한다

 

부동산 계약서는 단지 의사 합의가 아니라 법적 효력을 가진 문서다. 내용 중 하나라도 빠지거나 모호하게 표현되면, 나중에 큰 분쟁이나 금전 손실로 이어질 수 있다.

따라서 계약서 작성 시에는 중개업자의 안내에만 의존하지 말고, 직접 하나하나의 항목을 점검하고 필요한 부분은 적극적으로 특약으로 명시해야 한다. 계약 전 준비와 꼼꼼한 점검이 안전한 부동산 거래의 첫걸음이다.