계약갱신청구권, 다시 보는 전세 전략의 핵심

 

서울 아파트 전월세 시장에서 계약갱신 비율이 사상 최고치를 기록했다. 전세가 급등, 대출 규제, 보증부월세 확산 등 현황과 전망을 심층 분석한다.

 

전세대출 막히자 갱신 계약 급증! 서울 전월세 시장, 어디로 가나?

 

전세시장의 새로운 풍경, ‘갱신’이 대세가 되다

2025년 7월, 서울 아파트 전·월세 시장이 뚜렷한 변화를 보이고 있다. 전세가격 상승, 대출 규제, 공급 축소라는 삼중고 속에 기존 세입자가 집을 떠나지 않고 재계약하는 ‘갱신 계약’이 급증하는 현상이 나타나고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 2025년 7월 1일부터 30일까지 서울 아파트 전월세 거래 1만 3,571건 중 42.4%인 5,748건이 ‘갱신 계약’이었다. 이는 2021년 계약갱신여부 표기가 의무화된 이후 역대 최고치이며, 지난달(38.7%)보다도 3.7%p 상승한 수치다.

 

연도별 7월 갱신계약 비중 비교

연도	갱신 계약 비중
2021	27%
2022	35%
2023	24%
2024	29%
2025	42.4%

전세자금대출이 어려워지자 신규 이사보다 현재 전셋집에 머무는 전략을 택한 세입자들이 늘어난 결과다.

 

전세가 폭등 + 대출규제 = 갱신계약으로 쏠림 현상

서울 주요 단지에선 신규 전세계약과 갱신계약의 가격 격차가 수억 원에 달하는 ‘이중가격 현상’까지 나타나고 있다. 대표 사례로는 다음과 같은 아파트들이 있다.

전세 갱신 vs 신규 가격 격차 사례

• 반포 래미안 원베일리(전용 84㎡)
  • 2년 전 전세가 : 13억~15억
  • 2025년 7월 갱신계약 : 13.6억~16.8억
  • 2025년 신규 전세 : 20억~24억
    → 최대 10억 차이
• 고덕그라시움(전용 59㎡)
  • 갱신 : 보증금 4억 / 월세 21만
  • 신규 : 보증금 4억 / 월세 110만
• 성동구 행당 한진타운(전용 84㎡)
  • 갱신 : 보증금 2억 / 월세 140만
  • 신규 : 보증금 2억 / 월세 210만

이처럼 임차인 입장에선 갱신을 선택할 유인이 매우 커지고 있는 상황이며, 자연스럽게 계약갱신청구권을 활용한 재계약이 전세시장의 주류가 되고 있다.

반응형

 

계약갱신청구권, 다시 주목받는 제도

2020년 도입된 계약갱신청구권제도는 임차인이 1회에 한해 기존 전·월세 계약을 연장할 수 있게 보장하며, 임대료 상승률도 5% 이내로 제한된다.

계약갱신청구권의 장점

• 임차인 보호 강화 (불안정한 이주 방지)
• 임대료 급등 억제 효과
• 시장의 급격한 가격 변동성 완화

단점 및 부작용

• 유통 전세매물 급감 → ‘전세 잠김 현상’
• 신규계약 가격 왜곡 및 급등
• 매매전환 유도 지연 → 자산시장 활력 저해

실제, 계약갱신청구권 사용률은 한때 30%대까지 내려갔지만 2025년 7월에는 53.4%로 급등하며 시장 주도권을 쥐고 있다.

 

보증부월세(반전세), 갱신 계약의 새로운 흐름

전세금이 부담스러운 상황에서 보증금을 일정 수준 유지하고 월세를 납부하는 반전세 형태의 갱신계약이 확산되고 있다. 대표 사례는 다음과 같다.

지역	평형	계약 형태	보증금	월세
반포 래미안 원베일리	84㎡	신규	13억	500만
반포 래미안 원베일리	84㎡	갱신	13억	26만
고덕그라시움	59㎡	신규	4억	110만
고덕그라시움	59㎡	갱신	4억	21만

보증금은 같아도 월세가 5~20배 이상 차이 나는 기형적 구조가 형성되고 있으며, 이러한 차이는 시장 전반에 ‘갱신 선호’를 더욱 부추기고 있다.

 

시장 전망 및 전문가 진단

전문가들은 향후에도 갱신계약 중심의 구조가 지속될 가능성이 높다고 보고 있다. 특히 6.27 대출 규제의 여파가 ‘전세 신규 거래 위축 → 갱신 거래 증가’의 순환 구조를 고착화시키고 있다는 분석이 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 다음과 같이 지적했다.(매일경제 7/30 기사中 )

“세입자들이 계약갱신청구권을 사용하면 결국 ‘전세 잠김 현상’이 나타나고, 유통 물량이 부족해지면서 작은 자극만으로도 전세가격이 급등락할 수 있다.”

또한 자금력이 부족한 임차인은 결국 월세로 밀려나게 되며, 전세가 급등 → 월세 전환 → 월세 상승이라는 수요 전이도 나타날 것으로 보인다.

 

블로그 독자에게 전하는 한마디

서울 전세시장은 지금 급격한 구조적 전환을 겪고 있다. ‘이중가격’, ‘갱신 편중’, ‘반전세 확대’ 등 과거와는 완전히 다른 흐름이 정착되는 중이다. 이런 시기에는 단순한 가격 비교보다, 내가 언제 어떤 조건으로 계약할 수 있느냐가 훨씬 중요하다.

앞으로 1~2년은 계약갱신과 갱신청구권을 둘러싼 제도적 활용이 핵심이 될 것이며, 갱신 여부에 따라 수천만 원에서 수억 원의 차이가 나는 시대에 돌입한 만큼, 신중하고 전략적인 판단이 요구된다.

 

KB부동산 시세 조회 완벽 가이드 – 실거래가보다 중요한 진짜 기준!

 

6·27 대책 이후 부동산 세제 어떻게 바뀔까? 일몰제·양도세 유예 총정리