서울 아파트 다시 꿈틀? 9·7 대책 이후 ‘똘똘한 한채’ 쏠림 현상 총정리

 

 

 

 

 

 

9·7 공급대책 발표 이후 서울 핵심 지역 아파트가 다시 꿈틀대고 있습니다. 토허제, LTV 강화, 공급 절벽 속 투자자들이 주목해야 할 포인트를 정리했습니다.

 

마포·성동 ‘똘똘한 한채’ 신고가 행진…토지거래허가제 확산 우려 속 투자자 쏠림 현상

 

기사 핵심 요약

• 서울 집값 반등 조짐 : 6·27 대출규제 이후 잠잠했던 서울 부동산 시장이 9·7 공급대책 발표 후 일부 지역에서 활기를 보임.
• 핵심 지역 신고가 행진 : 성동구 금호동 ‘서울숲2차푸르지오’ 84㎡는 20억 원대에 거래, 옥수동 ‘래미안옥수리버젠’은 호가가 25억 원을 넘어섬.
• 마포·성동·동작·강동 등 강세 : 매수 대기 수요가 몰리며 매물이 빠르게 소진되고 호가가 수억 원씩 급등.
• 토지거래허가제 확대 기대감 : 집주인들이 토허제 지정에 따른 가격 상승을 기대하며 매물을 거둬들이거나 호가를 높임.
• 공급 절벽 심화 : 정부의 공급 확대 약속에도 선호도 높은 한강벨트 지역은 매물 부족으로 오히려 공급 부족이 심화.
• 규제지역 확대 조짐 : LTV 강화, 토지거래허가제 확대 등 규제 신호에 시장이 선점 심리로 움직임.

 

토지거래허가제(토허제) 설명

토지거래허가제는 부동산 시장 과열 지역의 투기 방지를 위해 토지 거래를 규제하는 제도다.

• 지정 권한 : 기존에는 지방자치단체장이 권한을 갖고 있었으나, 이번 9·7 대책 이후 국토부 장관까지 권한을 확대.
• 허가 기준 : 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡ 초과 토지를 거래할 경우 관할 구청장의 허가 필요.
• 처벌 규정 : 허가 없이 계약을 체결하면 2년 이하 징역 또는 토지 가격의 30% 이하 벌금 부과.
• 실거주 요건 : 주거용 토지 거래 시 허가 후 2년간 실거주 의무가 있으며, 이 기간 매매·임대 불가.
• 기간 : 통상 1년 단위 지정. 이번에 서울시는 강남3구와 용산을 내년 12월 말까지 1년 3개월간 연장.

토허제는 공급 부족 지역의 ‘투기 수요 억제’ 목적이지만, 시장에서는 지정 전 선점 심리를 자극해 단기적으로 가격 상승을 부추기는 역효과도 발생한다.

 

시장 동향

(1) 지역별 온도차

• 상승 지역 : 마포·성동·강동·동작구는 신고가가 속출하며 똘똘한 한 채 선호 현상이 뚜렷.
• 보합/약세 지역 : 강북·금천·노원·도봉구 등은 신고가 거래 전무. 수요·공급 차별화가 두드러짐.

(2) 투자 심리

• 선점 심리 강화 : 추가 규제가 나오기 전에 서둘러 매수하려는 ‘추격 매수세’ 유입.
• 외지인 원정 투자 : 지방 투자자들까지 마포·성동 등 토허제 예상 지역에 몰리며 거래 문의 증가.
• 집주인 매도 거부 : 토허제 지정 시 매수 제한으로 희소성이 커질 것이라는 기대감에 집주인들이 매물을 거둬들이고 호가를 올림.

(3) 공급 문제

• 정부의 공급 확대 발표와 괴리 : 9·7 공급대책에도 불구하고 실제 공급까지는 시일이 소요.
• 핵심 지역 공급 절벽 : 한강벨트(마포·성동·강동·용산) 지역은 오히려 매물 부족 심화, 수요 집중으로 가격 압력 확대.

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투자 특징 및 주의사항

(1) 투자 특징

• ‘똘똘한 한 채’ 집중 : 다주택 규제, 세금 부담 속에서 자산가치가 확실한 핵심 입지 아파트에 자금 쏠림.
• 정책 변동성 반영 : 규제 발표 전후로 시장이 민감하게 반응.
• 단기적 가격 급등 : 신고가 갱신과 호가 상승이 빠른 속도로 나타남.

(2) 주의사항

• 규제 리스크 : 토허제 확대, 규제지역 확산, LTV 강화 등 규제 강화 시 거래 제한·대출 제약으로 매수자 부담 증가.
• 공급 시차 : 정부가 공급 확대를 발표했으나, 실제 입주까지는 5~10년 이상 소요. 단기적으로는 가격 불안이 불가피.
• 유동성 리스크 : 급매 상황 시 매도자·매수자 간 가격 괴리가 심화될 수 있음.
• 투자자 주의 : 외지인의 무분별한 원정 투자는 향후 규제 강화 시 회수 리스크가 크므로 신중해야 함.

 

향후 전망

(1) 단기 전망

• 가격 강세 지속 : 규제 발표와 공급 지연이 맞물려 마포·성동·강동 등 인기 지역의 단기적 가격 상승세는 이어질 가능성이 높음.
• 토허제 확대 : 정부의 권한 강화로 토허제 적용 지역이 늘어나며 거래 위축과 매물 잠김 현상이 심화될 수 있음.

(2) 중기 전망

• 규제 효과 가시화 : 토허제와 LTV 강화로 실수요만 남게 되면서 거래량 급감 가능.
• 수요 쏠림 지속 : 공급 절벽이 해소되지 않는 한 한강벨트·강남권 등 선호 지역에 수요는 계속 집중.

(3) 장기 전망

• 공급 정책의 실효성 : 9·7 대책 이후 발표된 공급 물량이 실제 착공·입주 단계로 이어지면 장기적 안정 요인.
• 인구 구조와 가구 형태 변화 : 1~2인 가구 증가, 도심 선호 강화로 핵심 지역 아파트 가치가 유지될 가능성 큼.

 

결론

현재 서울 부동산 시장은 규제 공포 → 똘똘한 한 채 선호 → 매물 잠김 → 호가 급등이라는 악순환에 빠져 있다.
투자자 입장에서는 단기 시세차익 유혹이 크지만, 토허제 확대·LTV 규제 강화라는 정책 변수에 취약하므로 신중한 접근이 필요하다.

정부는 공급 대책의 신속한 실행과 동시에 시장 과열 방지 장치를 병행해야 하며, 투자자는 장기적 수급 구조와 규제 리스크를 함께 고려하는 전략이 요구된다.

 

 

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