준공 후 미분양 감소세…이제 분양시장 회복 신호인가?

 

 

 

 

 

2025년 6월 기준 전국 준공 후 미분양 주택 수가 소폭 감소했지만, 여전히 지방을 중심으로 심각한 상황이다. 분양·인허가·착공 모두 줄며 향후 공급 부족 우려도 커지고 있다. 미분양 추이와 분양시장 동향을 종합 분석한다.

 

악성 미분양 줄었지만 공급 위기 여전! 향후 집값은?

 

2025년 6월 주택 통계 분석, 악성 미분양 23개월 만에 감소

2025년 6월 기준 전국 준공 후 미분양 주택(소위 악성 미분양)은 2만6716가구로 집계되었다. 이는 전월(2만7013가구) 대비 297가구(1.1%) 감소한 수치로, 2023년 7월 이후 23개월 만의 감소세다.

하지만 이마저도 수도권이 아닌 지방에서의 구조적 미분양 문제는 여전하다. 전체 악성 미분양 중 지방 비중은 무려 83.5%(2만2320가구)에 달해 사실상 지방 중심의 공급 적체가 지속되고 있는 상황이다.

구분	2025년 5월	2025년 6월	증감
전국 준공 후 미분양	27,013가구	26,716가구	▲297가구(-1.1%)
수도권	4,545가구	4,396가구	▲149가구
지방	22,468가구	22,320가구	▲148가구

 

수도권 미분양 줄었지만, 경남·강원 등 일부 지방은 증가

수도권에서는 미분양이 전반적으로 줄었다.

• 경기 : 2,187가구 (전월 대비 -149가구)
• 인천 : 1,542가구 (-46가구)
• 서울 : 667가구 (-25가구)

반면, 경남(3,413가구, +292가구)과 강원(855가구, +144가구) 등 일부 지역에서는 악성 미분양이 오히려 증가하며 지역 간 양극화가 두드러졌다.

 

전체 미분양도 줄었지만…

준공 전 미분양을 포함한 전체 미분양 가구 수는 6만3734가구로, 전월(6만6678가구)보다 4.4%(2944가구) 줄었다.

• 수도권 : 13,939가구 (▲1,367가구, -8.9%)
• 지방 : 49,795가구 (▲1,577가구, -3.1%)

이는 최근 금리 하락 기대감과 서울 일부 지역의 분양 훈풍 영향으로 분석된다. 그러나 지방 분양 시장은 여전히 침체에서 벗어나지 못하고 있다.

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상반기 분양시장 ‘위축 심각’

주택 공급의 전초 단계인 분양 실적은 극도로 위축되었다.

• 2025년 상반기 전국 분양 물량 : 6만7965가구
  → 전년 동기 대비 -39.6%

지역	2024년 상반기	2025년 상반기	증감률
수도권	약 3.3만 가구	약 2.7만 가구	▲18.4% 감소
지방	약 7.9만 가구	약 4.2만 가구	▲56.7% 감소

※서울 분양도 급감 : 2025년 상반기 6558가구 → 전년 대비 -20.3%

 

인허가·착공도 동반 하락

주택 공급을 위한 핵심 지표들 역시 줄줄이 악화됐다.

인허가

• 총 13만8456가구
  → 전년 대비 -7.6%
  • 수도권 : 7만3959가구 (+22.7%)
  • 지방 : 6만4497가구 (-28.0%)

착공

• 10만3147가구
  → 전년 대비 -18.9%
  • 수도권 : 6만5631가구 (-8.1%)
  • 지방 : 3만7516가구 (-32.8%)

※ 수도권 6월 착공만 놓고 보면 +152.1% 급증한 것은 일시적 특수현상으로 분석됨.

 

준공도 감소… 서울만 유일한 예외

상반기 주택 준공은 20만5611가구로 전년 대비 -6.4% 감소.

• 수도권 : 10만1044가구 (+9.2%)
• 지방 : 10만4567가구 (-17.7%)

서울은 2만9420가구 준공되며 무려 +102.9% 급증, 올해 유일하게 공급 성과가 개선된 지역으로 기록됐다.

 

향후 전망 : 공급 위축, 2~3년 후 입주난 불가피

현재 주택시장의 공급 축소는 2~3년 후 입주 물량 부족으로 이어질 가능성이 높다.
특히 수도권은 착공이 일부 개선되고 있으나, 분양과 인허가 모두 위축된 상황이어서 2027~2028년 입주 적체 가능성이 존재한다.

지방은 미분양 해소와 함께 인허가·착공 실적이 함께 반등하지 않으면, 공급 붕괴→주택 품질 저하→지역 소멸 리스크로 연결될 수 있다는 경고도 나오고 있다.

 

마무리 한마디

준공 후 미분양이 소폭 줄었다고는 하나, 지방을 중심으로 구조적인 공급 과잉 문제는 여전히 심각하다.
반면 수도권은 반대로 공급 위축이 점점 심화되며 중장기적으로는 가격 불안을 자극할 소지가 커지고 있다.

미분양 물량 관리와 함께, 지역 맞춤형 공급 전략이 병행되어야 주택시장 안정화가 가능할 것이다.

 

 

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