전세보증금 반환보증보험 제도의 이해

 

전세보증금 반환보증보험 제도의 이해

 

🔎 목차

1. 전세보증금 반환보증보험이란?
2. 주요 보증기관 소개
3. 가입 대상과 조건
4. 보증 범위와 한도
5. 보험 가입 절차와 필요 서류
6. 가입 시 주의사항 및 자주 발생하는 문제
7. 요약 : 실거주자 보호를 위한 핵심 제도

 

 

 

1. 전세보증금 반환보증보험이란?

 

전세보증금 반환보증보험은 임차인이 전세계약 만료 후 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보증기관이 대신 보증금을 지급하는 보험 상품이다. 이 제도는 임대인의 파산, 부도, 잠적 등의 사유로 보증금 반환이 어려운 상황을 대비해 마련되었으며, 주거 안정성을 높이는 핵심 제도로 운영되고 있다.

2025년 현재, 주요 보증기관은 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF)가 있으며, 각 기관별로 보험료율, 조건, 처리 절차에 다소 차이가 있다.

 

 

 

2. 주요 보증기관 소개

• 주택도시보증공사(HUG) : 국토교통부 산하 공공기관으로, 전세금 반환보증 등 다양한 주택 보증상품을 운영한다.​
• SGI서울보증 : 민간 종합보증기관으로, 다양한 보증상품을 제공하며 전세보증금 반환보증도 취급한다.​
• 한국주택금융공사(HF) : 금융위원회 산하 공공기관으로, 주택금융 관련 보증상품을 운영하며 전세자금보증 등을 제공한다.

 

 

 

3. 가입 대상과 조건

 

• 임차인 요건
  • 주택임대차계약을 체결한 세대주
  • 임차보증금의 일정 비율 이상을 지급한 자
  • 주택 보유 수 제한 (기관별 상이)​

• 주택 요건
  • 등기부등본상 주택으로 등록된 건물(주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 또는 중개대상물확인
    · 설명서에 주거용 표기가 있어야 함)
  • 전입신고 및 확정일자 설정이 가능한 주택
  • 선순위 권리관계가 과도하지 않은 주택

• 보증금 한도 : HUG 기준 수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하(2025년 기준)
• 계약조건 : 주택이 등기된 건물일 것, 주택에 근저당·가압류 등이 선순위로 과도하게 설정되지 않았을 것

※ 확정일자와 전입신고가 선행된 상태에서 신청이 가능하며, 후순위 세입자는 가입 불가할 수 있음.

 

 

 

4. 보증 범위와 한도

 

• 보증금 한도(기관별 상이)
  • 수도권 : 최대 7억 원
  • 지방 : 최대 5억 원​
• 보증비율(기관별 상이)​
  • 보증금의 80%~100% 
• 보증기간
  • 전세계약 기간과 동일하게 설정
• 보장범위 : 임대인의 보증금 미반환 또는 지연 반환 시 지급
• 기관별 보증 내용 비교

구분	주택도시보증공사(HUG)	SGI서울보증	한국주택금융공사(HF)
보증금 한도	수도권 7억 원, 지방 5억 원 ■ 주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등	임대차계약서상의 임차보증금 전액 ■ 아파트 이외의 주택 : 임차보증금 10억원 이내 단, 전세금 반환 특례보증 임대인은 한도제한 없음	수도권 7억 원, 지방 5억 원 ■ 주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등
보증비율	최대 90% * 갱신보증의 경우 담보인정비율 ‘23.12.31까지 100% 적용 (’24.1.1부터 갱신보증 신청건도 90% 적용)	최대 100%	최대 90%
보증료율	연 0.097%~0.211% (보증금액, 주택유형, 부채비율에 따라 상이)	연 0.183%~0.208%(개인임차인) 연 0.240%~0.273%(법인임차인)	연 0.04%~0.18% (LTV비율에 따라 상이)
보증기간	전세계약 기간과 동일	전세계약 기간과 동일	전세계약 기간과 동일

보증기관은 보증금 반환 후, 임대인에게 구상권을 행사하게 된다.

 

5. 보험 가입 절차와 필요 서류

 

• 보험사 또는 보증기관 선택
• 전세계약서 사본 제출
• 등기부등본, 확정일자 부여 확인서, 전입신고 사실 확인서 제출
• 보험료 산정 및 계약 체결

필요서류는 보증금액과 보증기관에 따라 달라지므로 각 기관에 확인하여 미리 준비하는게 필요하다.

 

  <기관별 홈페이지>

• 주택도시보증공사(HUG): https://www.khug.or.kr
• SGI서울보증: https://www.sgic.co.kr
• 한국주택금융공사(HF): https://www.hf.go.kr

 

 

 

6. 가입 시 주의사항 및 자주 발생하는 문제

 

• 확정일자 및 전입신고 : 보증 가입 전 반드시 완료해야 한다.​
• 선순위 권리관계 확인 : 등기부등본을 통해 선순위 채권이 과도하지 않은지 확인해야 한다.​
• 보증료율 : 기관별로 상이하므로 비교 후 선택하는 것이 좋다.
• 보증 대상 제외 사유 : 세입자가 확정일자나 전입신고를 누락한 경우, 보증 가입 거절
• 근저당 설정이 과다한 주택 : 보증 승인 불가 또는 보증금 일부만 보장
• 임대인이 허위 계약서 작성 또는 사기 계약 시 : 보증금 반환 지연 또는 거절 사례 발생 가능

반드시 등기부등본 확인 후 가입하고, 보증보험 가입증서 수령을 완료해야 법적 보호를 받을 수 있다.

✅ 요약 : 실거주자 보호를 위한 핵심 제도

전세보증금 반환보증보험은 전세 사기 또는 임대인의 변제 불능 상황에서 임차인의 재산을 보호하는 핵심 장치다. 가입 조건과 보증 범위, 보증료율 등이 기관별로 상이하므로, 자신의 상황에 맞는 보증기관을 선택하는 것이 중요하다. 또한, 보증 가입 전 확정일자 설정과 전입신고, 등기부등본 확인 등을 철저히 하여 불이익을 방지해야 한다. 전세입자라면 가입을 적극 검토해야 하며, 가입 전 주택 상태와 등기부 확인, 계약 구조에 대한 이해가 필요하다.

 

계약서만 믿는 시대는 지났다. 보증보험은 전세금 보호의 마지막 안전망이자 필수 투자다.

 

전세사기특별법 2년 연장! 피해자 보호 강화와 새로운 제도 변화 총정리

전세사기특별법 2년 연장! 피해자 보호 강화와 새로운 제도 변화 총정리

전월세신고제, 임대차 시장을 투명하게 바꾸다

전월세신고제, 임대차 시장을 투명하게 바꾸다