1기 신도시 재건축이 본격화되고 있다. 경기 성남 분당의 시범단지 우성·현대와 장안타운건영3차 아파트가 특별정비계획 수립 절차에 착수하며 선도지구 가운데 가장 먼저 속도를 내는 모습이다. 재건축 가능성 높은 주요 단지와 제도 이슈까지 함께 정리했다.
1기 신도시 재건축, 드디어 닻 올랐다! – 분당 ‘더 시범 통합구역’ 본격 추진 현황 총정리
프롤로그 – “30년 된 집에서 언제까지 살아야 하나요?”
1990년대 초중반에 지어진 1기 신도시 아파트가 입주 30년을 넘기며 본격적인 재건축 수순에 돌입하고 있다. 그 중 가장 먼저 움직이기 시작한 곳은 다름 아닌 분당이다. 특히, 시범단지 우성·현대·장안타운건영3차 아파트가 ‘더 시범 통합구역’이라는 이름으로 특별정비계획 수립 절차에 들어가며, 1기 신도시 재건축의 첫 단추를 끼우게 됐다.
재건축 시동 건 ‘더 시범 통합구역’… 어떤 곳인가?
항목 | 내용 |
위치 | 경기 성남시 분당구 시범단지 |
대상 단지 | 시범우성, 시범현대, 장안타운건영3차 |
기존 세대수 | 총 3,713세대 |
예정 세대수 | 약 6,000세대 (60% 증가) |
최고층수 | 최고 49층 |
설계 | ANU건축 (원베일리, 아크로리버파크 설계 참여) |
예비사업시행자 | 한국자산신탁 |
- 현 용적률
- 시범우성 : 191%
- 시범현대 : 194%
- 장안타운건영3차 : 97%
→ 비교적 낮은 용적률 덕분에 사업성 우수
- 재건축 용적률 목표 : 350% 수준
- 학교 존치 계획
- 분당초, 서현중 이전 없이 존치
- 학교 문제로 인한 지연 방지 전략
무엇이 특별한가? '특별정비계획' 수립의 의미
‘특별정비계획’은 선도지구 내 우선 재건축 단지에 대해, 기존 정비계획보다 속도감 있게 사업을 추진할 수 있도록 하는 제도적 장치다. 이 절차가 본격화됐다는 건, 실제 건축 설계와 사업계획이 구체화되는 초기 단계에 진입했다는 의미다.
※ 현재까지 1기 신도시 선도지구 중 실제 계획안이 자문 신청 단계에 들어간 곳은 ‘더 시범 통합구역’이 처음이다.
공공기여, 분담금 부담… 재건축 사업성의 변수는?
주민들이 감수한 공공기여 항목
- 대지면적의 5% 금전 납부
- 장수명 주택 ‘최우수 등급’ 확보
- 전체 가구 수의 12% 이주자 주택 제공
하지만 건축비, 인건비 등 공사비 상승이 계속되면서 주민 분담금이 과도하게 늘어날 수 있다는 우려도 커지는 중이다.
따라서 현재 선도지구 주민들은 공공기여금 축소를 성남시에 요구하고 있으며, 내년 지방선거를 앞두고 정부와 지자체의 대응에 귀추가 주목된다.
그 외 주요 1기 신도시 선도지구 추진 현황
신도시 | 단지명 | 예비사업시행자 | 특징 |
분당 | 양지마을 | 한국토지신탁 | 이재명 대통령 소유 아파트로 유명 |
분당 | 샛별마을 | 하나자산신탁 | 선도지구 지정 완료 |
분당 | 목련마을 | LH (공공방식) | 연립주택, 공공재건축 추진 |
1기 신도시 선도지구 재건축 사업 로드맵 요약
- 선도지구 지정 (2023)
→ 전국 15곳 1기 신도시 단지 지정 - 예비사업시행자 선정 (2024)
→ 신탁사, LH 등 지정 완료 - 특별정비계획 수립 (2025~)
→ 분당 ‘더 시범 통합구역’이 최초 사례 - 정비계획 확정 → 조합설립 → 사업시행인가 → 착공 (예상: 2027~)
전문가 한마디
“분당은 기존 도심 인프라가 잘 갖춰져 있고, 입지상 프리미엄이 높아 민간 자본 유치가 쉬운 편이다. 반면 일산이나 중동은 수익성 확보가 어려워 시간이 더 걸릴 수 있다.”
— 부동산개발 전문 A기업 대표
“정부가 1기 신도시 재건축을 국가적 과제로 삼고 있어 제도적 지원이 확대되겠지만, 현실적으론 공공기여, 분담금, 학교 이전 등 개별 단지별 이슈를 풀어야 한다.”
— 도시계획학 교수 B씨
1기 신도시 재건축, 지금이 전환점
분당 ‘더 시범 통합구역’의 첫걸음은 단순한 재건축 착수 그 이상이다. 1기 신도시 전체 재건축에 실제 시동이 걸렸음을 알리는 신호탄이다. 그러나 공공기여, 분담금, 인허가, 학교 등 넘어야 할 산도 만만치 않다. 이 거대한 도시개조 프로젝트가 성공적으로 진행된다면, 수도권 공급과 주거환경 개선 모두에 긍정적 전환점이 될 것이다.
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