초보 부동산 투자자를 위한 Q&A 총정리 : 실전 초입문 가이드

부동산 초보자라면 꼭 알아야 할 핵심 Q&A 총정리!
매매, 전세, 대출, 청약, 세금 등 실제 거래 전 알아두면 좋은 기초 지식부터 전문가 팁까지 한눈에 확인해보세요.

 

초보자들이 자주 묻는 부동산 Q&A 모음

부동산 기초부터 세금, 대출, 청약까지 한눈에 정리한 실전 가이드

 

 

부동산 거래, 어디서부터 시작해야 하나요?

처음 내 집 마련을 준비한다면 ‘예산 설정 → 대출 가능 금액 확인 → 지역 선정 → 매물 탐색 → 계약’의 순서로 진행하는 것이 기본이다.
특히 자금계획 단계에서 자신의 신용점수와 DSR(총부채원리금상환비율)을 반드시 확인해야 한다.
은행 또는 부동산 플랫폼(예: 부동산플래닛, 호갱노노, KB부동산 시세 등)을 통해 최근 시세를 비교해보는 것도 중요하다.

 

전세와 월세의 차이는 무엇인가요?

전세는 집값의 일정 비율(보통 60~80%)을 보증금으로 맡기고 월세를 내지 않는 제도이고,
월세는 매달 일정 금액을 임대료로 내는 방식이다.
최근에는 ‘반전세(보증부월세)’ 형태가 늘고 있는데, 이는 전세금 일부에 월세를 추가하는 절충형 상품이다.

 

부동산 계약 시 꼭 확인해야 할 서류는?

① 등기부등본 – 소유자 및 근저당권 확인
② 건축물대장 – 구조·용도 확인
③ 토지이용계획확인서 – 지역·지구 확인
④ 전입세대열람원 – 임차인 존재 여부 확인
⑤ 확정일자 및 전입신고 – 임차인 대항력 확보
이 다섯 가지는 기본 중 기본이다.

 

‘대항력’과 ‘우선변제권’은 무엇인가요?

대항력은 세입자가 전입신고와 점유를 통해 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리이다.
우선변제권은 확정일자를 받아두었을 때, 집이 경매되더라도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 말한다.
따라서 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주, 이 세 가지를 모두 갖춰야 안전하다.

 

매매계약서 작성 시 주의할 점은?

계약금, 중도금, 잔금 금액과 지급일을 명확히 표기하고,
특약사항(예: “하자 발생 시 매도인 책임”, “잔금일 이전까지 대출조건 불이행 시 계약 해제 가능”)을 반드시 적어야 한다.
특히 중개사무소의 공인중개사 자격증 및 개설등록증을 반드시 확인하자.

 

부동산 중개수수료(복비)는 얼마인가요?

2025년 기준으로 주택 매매의 경우 최대 0.7%, 전·월세는 0.8%이다.
단, 거래금액 구간별 상한요율이 정해져 있으므로 국토교통부 부동산 중개보수 요율표를 참고하는 것이 가장 정확하다.

 

부동산 취득세는 어떻게 계산되나요?

기본 취득세율은 다음과 같다.

구분	세율	비고
1주택자	1~3%	과표 6억 이하 1%, 6억~9억 2%, 9억 초과 3%
2주택자	8%	조정대상지역 내 주택 보유 시
3주택 이상	12%	투기과열지구 포함 시

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보유세(재산세, 종부세)는 언제 내나요?

• 재산세 : 매년 7월(1기분), 9월(2기분) 납부
• 종합부동산세 : 매년 12월 고지
  공시가격 9억 원(1세대 1주택 기준) 초과 시 종부세 부과 대상이 된다.

 

청약통장은 언제부터 만들어야 하나요?

최소 2년 이상 가입하고 납입횟수가 24회 이상 되어야 1순위 자격이 생긴다.
지역별·주택규모별 가점 기준이 다르므로 LH 청약센터나 국토교통부 청약홈에서 최신 기준을 확인해야 한다.

 

무주택자, 1주택자, 다주택자 대출 규제 차이는?

• 무주택자 : LTV 최대 70%, DSR 40% 내에서 가능
• 1주택자 : 추가 구입 목적 대출 제한, 실거주 목적만 가능
• 다주택자 : 대부분 신규 주택담보대출 불가
  정부의 대출 규제는 수시로 바뀌므로 금융위원회 공고문을 주기적으로 확인해야 한다.

 

주택담보대출과 전세자금대출, 어떻게 다르나요?

• 주택담보대출 : 집을 담보로 돈을 빌려 매매자금에 사용하는 대출
• 전세자금대출 : 세입자의 전세보증금을 대신 내주는 대출
  전자는 부동산을 ‘구입’하기 위한 목적, 후자는 ‘임차’하기 위한 목적이다.

 

전세사기 예방을 위해 꼭 알아야 할 점은?

① 보증보험 가입 여부 확인
② 등기부등본 상 선순위 채권 유무 확인
③ 보증금 + 선순위 채권이 시세의 80%를 넘지 않는지 확인
④ 집주인 명의와 계약자 일치 여부 확인
⑤ ‘전세보증금 반환보증’ 가입 적극 권장

 

경매와 공매의 차이는 무엇인가요?

• 경매 : 법원이 채무자의 재산을 매각해 채권자에게 배당
• 공매 : 한국자산관리공사(온비드 등)가 국가·공공기관 자산을 매각
  둘 다 입찰 방식이지만, 법적 절차와 소유권 이전 방식이 다르다.

 

전입신고는 언제 해야 하나요?

입주 당일 또는 그 다음날 바로 하는 것이 가장 안전하다.
전입신고를 늦게 하면 대항력이 발생하지 않아, 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금 손실 위험이 커진다.

 

부동산 거래 후 잔금일까지 유의할 점은?

잔금 지급 전에는 등기부등본을 ‘하루 전’에 다시 발급받아야 한다.
새로운 근저당이 설정되었거나 소유권 이전이 이뤄진 경우 거래를 중단해야 한다.
또한 잔금일에는 중개사 입회하에 열쇠 인수, 관리비 정산, 수도·전기 계량기 확인 등을 함께 진행한다.

 

‘디딤돌대출’과 ‘보금자리론’은 어떻게 다를까요?

• 디딤돌대출 : 무주택자 대상, 연소득 6천만 원 이하, 최대 5억 이하 주택
• 보금자리론 : 실거주자 중심, 소득 제한 완화, 9억 이하 주택 대상
  디딤돌은 청년·신혼부부에 유리하고, 보금자리론은 중장년층의 내집 마련에 유용하다.

 

부동산 계약 후 해제할 수 있나요?

계약금을 포기하면 매수인이 해제할 수 있고, 계약금의 2배를 돌려주면 매도인이 해제할 수 있다.
단, 특약사항에 “대출 미승인 시 계약금 전액 반환” 문구를 넣으면 예외적으로 해제 가능하다.

 

부동산 공인중개사 없이 거래해도 되나요?

가능은 하지만 법적 위험이 크다.
등기부 검증, 계약서 작성, 보증보험 가입 절차를 모두 스스로 처리해야 하므로 초보자라면 반드시 공인중개사를 통하는 것이 안전하다.

 

부동산 거래 시 세금 신고는 어떻게 하나요?

• 매매 시 양도소득세,
• 임대 시 소득세,
• 보유 시 재산세·종부세가 발생한다.
  거래 후 30일 이내 관할 세무서 또는 홈택스에서 반드시 신고해야 한다.

 

부동산 초보자가 공부하기 좋은 방법은?

① 국토교통부·LH·서울시 부동산 포털 등 공공 사이트 정독
② KB·부동산114·직방 등에서 실거래가 데이터 비교
③ 유튜브나 블로그에서 사례 중심 실전 학습
④ 경매·세금·대출 등 주제별 기초 강의 수강

 

마무리하며... 부동산은 ‘정보 싸움’이다

부동산 시장은 하루가 다르게 변한다.
따라서 정확한 정보와 법적 절차를 알고 움직이는 것이 곧 리스크 관리의 시작이다.
초보자라도 이번 Q&A를 통해 기초를 다진다면, 향후 내 집 마련이나 투자에서 훨씬 유리한 판단을 할 수 있을 것이다.

 

 

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