신탁 공매 vs 법원 경매 완벽 정리 : 절차·권리·명도·비용 실전 가이드

 

신탁 공매와 법원 경매, 무엇이 다를까? 법적 성격·절차·권리·명도·비용까지 실무 관점에서 비교 분석하고 체크리스트·사례·Q&A로 안전한 투자 전략을 제시한다.

 

신탁 공매와 일반 경매의 차이점 완전 정복

— 절차·권리·명도·비용·세무·리스크까지 실전 가이드

 

왜 지금, 공매와 경매의 차이를 알아야 하나

부동산 시장의 변동성이 커질수록 가격 메리트가 있는 매각 채널로 공매·경매가 주목받는다. 그러나 둘은 법적 성격·권리 정리 방식·명도 수단·비용 구조가 다르다. 차이를 정확히 이해하지 못하면 낙찰 이후 예상치 못한 소송·공실·추가비용이 발생할 수 있기에, 투자자는 물건 검색 이전에 제도 이해부터 끝내두는 것이 안전하다.

 

용어 정리 : ‘신탁 공매’ vs ‘일반 경매(법원 경매)’

• 신탁 공매란 신탁회사가 신탁재산을 민법상 매매 방식으로 공개경쟁에 부쳐 처분하는 절차를 뜻한다. 진행 조건과 방식은 신탁계약 및 매각공고에 의해 정해지며, 통상 신탁회사 자체 플랫폼 또는 온비드 등 외부 채널을 병행한다는 점이 특징이다. 신탁 공매는 법원 집행절차가 아니라 사법상 매매에 가깝다. 
• 일반 경매는 통상 법원 경매를 의미하며, 민사집행법에 따른 강제집행 절차로 집행법원이 주관한다. 매각허가→대금납부→소유권 이전→배당의 순서로 진행되며, 기한과 집행 수단이 법률·규칙로 정형화되어 있다. 

 

법적 성격의 차이

• 신탁 공매는 신탁계약에 근거한 환가처분으로, 공매공고·입찰약관이 계약 내용이 되며 계약책임·위약 규정·하자 담보 제외 등 조건을 사전에 명시한다. 회사별 약관이 상이하므로 조항을 ‘매매특약’로 본다는 점이 핵심이다.
• 법원 경매는 민사집행법의 틀 속에서 진행되며, 매수인 의무, 대금지급기한, 인도명령 등 집행수단과 기한이 법에 규정되어 있다. 

 

절차 비교 : 공고→입찰→낙찰→대금납부→소유권 이전

한눈에 비교표

구분	신탁 공매	일반 경매(법원)
주관	신탁회사(계약·약관 기준)	법원(민사집행법)
법적 성격	민법상 매매	강제집행
공고/플랫폼	신탁사 홈페이지·온비드 등 혼용	대법원경매정보 등
입찰방식	약관·공고에 따름(봉투·현장/온라인 병행 가능)	기일입찰·기일내 개찰
보증금	공고별 5~10% 등 다양	통상 10%
낙찰 이후	매매계약 체결·약관 의무 이행	매각허가결정 확정 후 대금납부기한 통지
잔금 기한	공고·계약이 정함(45~60일 관행 많음)	확정일로부터 1개월 내를 정함(예외 규정 존재)
소유권 이전	잔금 납부→신탁회사 이전	잔금 납부→법원 촉탁 등기
권리 소멸	공고/약관에 따름(신탁등기·근저당 구조 상이)	배당으로 말소기준권리 이하 소멸 구조
인도·명도	인도명령 불가, 합의/명도소송	인도명령 가능
수수료/위약	낙찰수수료·위약금 등 약관상 발생 가능	별도 수수료 없음(절차비용·인지 등은 존재)

※ 잔금기한·보증금·수수료 등은 회사·공고별로 달라질 수 있음다. 법원 경매의 대금지급 기한은 민사집행법·집행규칙에 근거함다. 

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권리분석 포인트의 차이

등기부 구조

• 신탁 공매의 대상은 소유자가 신탁회사로 이전된 ‘신탁등기’ 상태가 많다. 채권자 권리는 ‘수익권’ 구조에 얹혀 있는 경우가 있어 표면 등기만으로 해석이 어렵다. 공고문·약관·신탁계약 요지를 교차확인해야 한다. 신탁사는 약정을 근거로 권리정리 후 이전을 전제로 매각하는 케이스가 일반적이나, 잔존 부담이 있을 수 있어 공고의 ‘부담 인수’ 조항을 필수 확인해야 한다. 

말소 범위

• 법원 경매는 배당으로 말소기준권리 아래의 권리 소멸 원칙이 적용되며, 배당표 확정으로 권리관계가 종결되는 구조다.

임차권·대항력

• 두 채널 모두 임차인의 대항력·우선변제권은 핵심 변수다. 다만 법원 경매는 배당절차로 권리 소멸·존속이 비교적 명확해지는 반면, 신탁 공매는 공고가 정한 인수/인도 조건에 따라 사후 리스크가 달라진다. 공고문에 ‘현 상태 매각’·‘임차인과의 분쟁 매수인 부담’이 명시되는 경우가 적지 않다. 

 

명도(인도) 절차의 차이 — 가장 실무적인 포인트

법원 경매 : ‘인도명령’이 있다

매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청하면 법원은 채무자·소유자·점유자에게 인도를 명하는 결정을 내릴 수 있다. 인도명령은 집행권원으로 기능해 강제집행으로 이어질 수 있어, 실무에서 신속한 명도 수단으로 활용된다. 

신탁 공매 : 인도명령이 원칙적으로 불가하다

신탁 공매는 민사집행법상의 경매가 아니므로 법원 인도명령 제도의 적용대상이 아니며, 필요한 경우 명도소송을 통해 집행권원을 확보해야 한다. 따라서 공고 단계에서 ‘인도 조건’이 부여되는지, 계약서에 인도의무 불이행 시 제재·해제 조항이 있는지를 반드시 확인해야 한다.

실무 팁

• 신탁 공매 입찰 전 ‘현황조사서’·‘점유관계 확인서’를 요구하고, 가능한 경우 명도확약서나 인도지원 약정 유무를 체크함이 안전하다.
• 법원 경매는 인도명령 신청 시기를 넘기면(대금 납부 후 6개월 경과) 명도소송으로 우회해야 하므로 기한 관리가 핵심이다. 

 

 

비용·기간·유동성 비교

비용(대표 예시)

• 법원 경매
  • 입찰 보증금(통상 10%) → 잔금 시 취득세·채권·등기, 인도명령·강제집행 비용 등 발생 가능함다. 잔금기한을 넘기면 지연이자·재매각 책임이 생길 수 있다. 
• 신탁 공매
  • 입찰 보증금(공고별 5~10%) + 낙찰수수료/계약위약금 가능, 하자담보 면책·원상태 매각 규정 등에 따르는 추가 수선비가 변수다. 공고문이 계약의 전부이므로, 수수료·위약·해제 요건을 반드시 읽어야 한다.

기간

• 법원 경매는 매각허가 확정 뒤 법원이 1개월 내 대금기한을 정하고 통지한다. 이후 배당·등기·명도가 이어진다. 통상 수개월이 소요된다. 
• 신탁 공매는 공고·약관이 정한 계약 타임라인을 따른다. 일반적으로 경매보다 유연하고 빠른 편이지만, 명도소송이 필요한 경우 전체 기간이 길어질 수 있다. 

 

세무·대출·보험(보증) 이슈 요약

• 취득세·농특세·지방교육세 등은 물건의 용도·지역에 따라 동일하게 적용되며, 경매·공매라는 채널에 따라 달라지지 않는다.
• 국민주택채권 매입·인지세 등 부대비용은 물건 성격·계약서 여부에 따라 다르며, 신탁 공매는 매매계약을 체결하므로 인지 여부·금액을 확인해야 한다.
• 대출은 시세·임대수익·감정·물건 성격에 좌우된다. 신탁 공매는 잔금기한이 촉박할 수 있어 사전 승인과 일정 관리를 해야 한다.
• 보증(보험)은 법원 경매의 배당·말소 구조가 다소 명확한 반면, 신탁 공매는 약관·특약 리스크가 있어 전세보증금 반환 위험 등은 별도 점검이 필요하다.

 

유형별 리스크 지도

리스크	신탁 공매	법원 경매
점유·명도	인도명령 불가→합의·소송 필요	인도명령 가능(6개월 내)
권리 해석	신탁등기·수익권 구조로 공고·약관 해석 중요	말소기준권리·배당으로 비교적 명확
비용 변동성	낙찰수수료·위약·원상매각 등 약관 변수	수수료 적음, 집행비용·지연이자 등 주의
기간 예측성	빠르나 명도소송 시 지연	법정 기한으로 예측 용이
하자·책임	현황·하자 담보면책 조항 빈번	하자담보 책임 사실상 면제 관행(현상매각)
정보 접근성	회사별 공고 편차	법원 기록·물건명세서 표준화

 

사례로 보는 성공과 실패

사례 A : 빠른 회수형 — 신탁 공매의 속도

신탁사가 ‘인도지원 특약’을 넣은 신축 오피스텔을 공매로 매각한 케이스다. 공고에 명시된 잔금기한 45일 내 자금 계획을 세웠고, 점유자 미존재 확인서까지 확보해 2개월 내 임대 개시에 성공했다. 핵심은 공고문 해석과 선행 실사였다.

사례 B : 명도 리스크 간과 — 신탁 공매의 함정

‘현 상태 매각, 점유·분쟁 매수인 부담’ 조항을 간과하고 낙찰한 뒤 세입자가 퇴거를 거부해 명도소송→강제집행까지 약 6~8개월이 추가로 걸렸다. 인도명령이 불가하다는 구조를 사전에 몰랐던 것이 원인이었다. 

사례 C : 절차 가이드의 힘 — 법원 경매

대금납부 후 즉시 인도명령을 신청해 1~2개월 내 강제집행으로 인도받은 사례다. 잔금기한·인도명령 법정 기한 관리가 기간 단축의 관건이었다. 

 

사전 조사 체크리스트

신탁 공매 체크리스트

• 공고·입찰약관 전문 다운로드 후 필수 조항 표시(인도, 하자, 위약, 수수료)
• 신탁등기·말소 구조 이해(수익권 담보·근저당과의 관계)
• 점유 현황 : 전입·확정일자·사업자 등록·현장 사진
• 인도지원/명도확약 유무, 특약 문안
• 잔금기한·중도금 스케줄과 대출 승인 일정 정합성
• 취득 후 용도(임대/자사용)와 필요 공사·수선비 예산

법원 경매 체크리스트

• 물건명세서·현황조사서·감정평가서 3종 정합성
• 말소기준권리와 배당표 시뮬레이션
• 점유자 성격 : 대항력·우선변제권·임차보증금 배당 가능성
• 대금납부·인도명령 기한 관리 캘린더
• 명도 비용(이사비·집행비) 가산한 수익률 재계산
• 취득세 등 세무·대출 사전 컨펌

 

Q&A 20선

• 신탁 공매도 하자담보책임이 없나
  → 다수 공고가 ‘현 상태 매각·하자담보 면제’를 명시하므로 약관을 따른다고 보는 것이 안전하다.
• 법원 경매 인도명령은 언제까지 신청해야 하나
  → 대금 납부 후 6개월 이내다. 넘기면 명도소송으로 전환한다.
• 신탁 공매에서 점유자가 버티면
  → 인도명령이 없어 합의 또는 명도소송이 기본 동선이다. 기간·비용을 예산에 반영해야 한다.
• 법원 경매 잔금기한은
  → 매각허가 확정 후 법원이 1개월 내의 날을 정해 통지한다. 
• 신탁 공매 수수료·위약금은
  → 회사·공고별로 달라 약관 확인이 필수다. 타인 명의 계약 제한, 명의변경 금지 등도 빈번하다. 

(이하 생략 가능: 대출, 세금, 배당, 체납 공과금, 공용부분 하자, 주차·관리 규정 등)

 

결론 : 투자 목적에 맞춘 ‘채널 선택 + 리스크 관리’가 답이다

• 속도·유연성을 원하고 공고 해석 능력과 명도합의 역량이 있다면 신탁 공매가 유리하다.
• 법정기한·집행수단에 따른 예측 가능성과 인도명령을 중시한다면 법원 경매가 적합하다.
• 어느 쪽이든 점유·명도·수선·세무를 더해 총사업비 기준 수익률을 재계산해야 진짜 수익이 보인다.

 

 

경매와 공매의 차이 – 투자 전에 반드시 알아야 할 핵심 비교

 

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