서울·경기·인천 아파트 시장 분석 : 6.27 대책 이후 중위가격 하락 현실화

 

 

 

 

 

 

6.27 부동산 대책 시행 이후, 수도권 아파트 시장에 큰 변화가 나타났다. 중위 거래가격과 전용면적이 줄고, 거래량은 70% 이상 감소했다. 지역별 거래 흐름과 향후 시장 전망까지 상세 분석한다.

 

6.27 대책 이후 수도권 아파트 시장, 어떻게 변했나? – 중위가격·거래량·전용면적 모두 하락

 

6.27 대책이란?

정부는 2025년 6월 27일, 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 금융 규제 정책을 발표했다.
이는 고가 아파트에 대한 과도한 대출을 억제하고, 수도권 집값 과열 현상을 사전에 차단하기 위한 선제적 수요 억제 정책으로 풀이된다.

핵심 내용 요약

• 대출한도 상한 설정 : 주담대 한도 6억원 제한
• 레버리지 억제 : 다주택자 및 고가아파트 보유자 대상 대출 회수 유도
• DSR 회피 차단 : 신용대출 등 우회 수단도 규제 강화

 

중위거래가격이란?

중위 거래가격(Median Price)은 전체 거래 가격을 오름차순 정렬했을 때 정중앙에 위치한 가격을 의미한다.
이는 평균 가격보다 일부 고가 거래에 의한 왜곡이 적어, 시장의 전반적인 흐름을 보다 정확히 파악할 수 있는 지표로 활용된다.
예를 들어 중위 가격이 하락했다는 것은 고가 단지 거래가 줄고, 비교적 저가 단지 거래가 늘었음을 반영할 수 있다.

 

수도권 아파트 시장, 대책 이후 뚜렷한 '위축세'

직방이 국토교통부 실거래가 데이터를 분석한 바에 따르면, 6월 10일부터 7월 15일 사이 수도권 아파트 시장은 다음과 같은 변화를 보였다.

항목	대책 전	대책 후	변화폭
거래량	2만 474건	5529건	-73% 감소
중위가격	6억6000만원	5억원	-1억6000만원
전용면적	84㎡	75㎡	-9㎡

이는 투자심리 위축 + 자금 여건 제약이 동시에 작용한 결과로 분석된다.

 

서울 주요 지역 변화 분석

서울 전역에서 거래량과 가격, 면적 모두 위축됐다. 거래량은 5분의 1 수준으로 쪼그라들었고, 거래 면적도 눈에 띄게 줄었다.

항목	대책 전	대책 후	변화폭
거래량	7,150건	1,361건	-80.9%
중위가격	10억9,000만원	8억7,000만원	-2억2,000만원
전용면적	84㎡	78㎡	-6㎡

특히 강남 3구를 포함한 고가 단지 밀집 지역은 거래 급감 현상이 뚜렷했다.

 

※ 강남 3구 중위가격 변화

• 강남구 : 29억 → 26억 (-3억)
• 서초구 : 23.75억 → 19.65억 (-4.1억)
• 송파구 : 16.5억 → 16.2억 (-0.3억)

 

경기도 & 인천 지역 흐름

경기도 전체

• 중위가격 : 5억5,000만원 → 4억4,500만원
• 전용면적 : 78㎡ → 75㎡

※ 주요 지역 변화

• 수원 영통·성남 분당·용인 수지 : 대책 이전까지 상승세를 주도했던 지역이나 이번 대책 이후 거래 급감 및 가격 하락세 전환.
• 과천시 : 거래 건수는 적지만, 일부 고가 단지 거래로 인해 중위가격 상승.
• 여주시·안성시 : 규제 영향 적어 안정적 거래 유지.

인천 지역

• 거래량 : 2,003건 → 804건 (-59.8%)
• 중위가격 : 3.79억 → 3.6억
  • 연수구 : 6.14억 → 5억
  • 남동구 : 3.77억 → 3.4억

 

중저가 지역, 관망세 확산

6.27 대책 발표 당시에는 고가 단지 규제로 인한 중저가 단지 쏠림 현상, 즉 ‘풍선효과’가 예상되었으나, 실제로는 전반적 관망세가 우세하다.

 

※ 대표 중저가 지역 변화

지역	중위가격 전후	변화
노원구	5.95억 → 5.19억	-0.76억
금천구	5.825억 → 5.45억	-0.375억
구로구	7.19억 → 6.5억	-0.69억

이처럼 규제 이후 중저가 지역도 일제히 가격 조정 국면에 들어섰다.

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풍선효과, 왜 제한적일까?

다음과 같은 이유로 중저가 단지에도 거래 확산이 미미했다.

• 차선의 평형 선택 : 규제로 인해 대출 가능 범위 내에서 면적을 줄여 거래하는 경향
• 금리 부담 여전 : 실수요자라 하더라도 자금 조달 부담이 여전해 섣불리 진입 어려움
• 추가 규제 가능성 경계심리

 

향후 부동산 시장 전망

전문가들은 하반기까지 거래 위축 흐름이 이어질 가능성이 크다고 본다.

예상 시나리오

• 실수요 중심의 제한적 거래 지속
• 중저가 단지 중심의 점진적 회복 가능성, 단 규제 여건에 따라 민감
• 추가 금리 변화, 세제 정책에 따라 방향성 바뀔 수 있음

다만, 급매물 위주의 조정 흐름은 당분간 이어질 공산이 크며, 가격 반등보다는 ‘거래 정상화’를 기다리는 저점 관망기에 가깝다는 진단이 지배적이다.

 

시장은 '정중동', 실수요 중심 거래 재편 중

6.27 대책은 분명한 거래 위축 효과를 낳았다.
특히 고가 단지 거래 둔화, 중위가격 하락, 전용면적 축소는 시장이 실수요자 중심으로 전환되고 있음을 보여준다.

당분간은 ‘거래절벽’ 속 숨 고르기가 계속될 것으로 보이며, 시장 반등보다는 보합세 또는 조정 흐름이 당분간 유지될 전망이다.

 

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