6·27 부동산 대책 이후 서울 아파트 시세 변화 및 향후 전망

 

 

 

 

 

 

6·27 부동산 대책 이후 서울 아파트 시장에 이상 기류가 감지된다. 반포·잠실은 급락, 금관구는 상승. 대책의 실효성과 향후 전망을 분석한다.

 

6·27 대책 이후 서울 집값의 양극화 : 반포·잠실 집값 ‘수억’ 하락, 금관구는 상승? 

서울 고가 아파트 가격이 급락하는 사이, 규제 영향을 덜 받은 외곽 지역은 오히려 상승 중이다.
부동산 시장은 지금 양극화의 한복판에 있다.

 

 

6·27 대책 이후, 부동산 시장이 갈라지고 있다

2025년 6월 27일, 정부는 투기억제와 부채관리 강화를 위한 고강도 부동산 대책을 발표했다.
당시 대책의 초점은 고가 아파트 및 다주택자 대상 규제 강화였으나, 정책 효과는 예상보다 더 빠르고 강력하게 나타나고 있다.

 

관련 기사 요약 : 반포·잠실 집값 하락, 금관구 상승

매일경제 보도에 따르면,

지역	변동 내용	사례
반포	최대 3억 원 이상 하락	반포 래미안퍼스티지 84㎡ 38억 → 35억
잠실	2억 원 이상 하락	잠실 리센츠 84㎡ 25억 → 23억
금관구(금천·관악·구로)	소폭 상승세 유지	신도림 현대홈타운 59㎡ 8.9억 → 9.3억

이러한 현상은 고가 주택 거래 위축 + 중저가 주택 수요 유지의 흐름을 반영하고 있다.

 

6·27 부동산 대책이 불러온 시장 충격 

핵심 규제 내용

• 고가주택 (9억 초과) 담보대출 제한
• 1주택자라도 DSR 규제 회피 목적이면 대출 금지
• 퇴거자금 목적 대출도 재심사 대상 포함
• 전세퇴거자금대출 일시 중단 사태 발생

결과

• 거래 지연 및 취소 급증
• 강남권 매수심리 급속 냉각
• 외곽 중저가 아파트 수요 쏠림 현상 발생

 

서울 집값의 두 얼굴: 강남권 하락 vs 금관구 상승

이번 대책으로 나타난 가장 뚜렷한 시장 반응은 다음과 같다.

강남권 (반포·잠실·서초)

• 고가 아파트 다수 보유
• DSR 적용으로 대출 사실상 제한
• 매수세 급감, 집값 수억 단위 하락

금관구 (금천·관악·구로)

• 평균 매매가 7~9억 원 선 → 규제 비적용
• 3040 실수요자 유입
• 소형 평형 위주 거래 활발
• 일부 단지는 신고가 갱신

이러한 현상은 ‘규제 회피 가능성’이 매수 타이밍을 결정하는 시대가 되었음을 방증한다.

 

전세퇴거자금대출 중단과 거래 지연 

앞서 전개된 또 하나의 핵심 변수는 바로 전세퇴거자금대출 중단 사태다.

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“세입자 전세금 못 돌려줘요” 전세퇴거대출 중단 사태 총정리

 

영향 요약

항목	영향
대출 중단	실수요자 이사 지연, 매도 포기
계약 파기	세입자 전세금 반환 불가능 → 거래 지연
매물 적체	고가주택 거래량 급감 → 집값 하락 압력 증가

정부는 해명과 유권해석 보완을 예고했지만, 시장 혼란은 이미 시작된 상태다.

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향후 전망 : 하반기 시장은 안정일까, 침체일까? 

구분	전망 요약
단기	규제 회피 가능한 지역 선별 매수세 유입, 금관구 등 외곽 상승 가능성
중기	금리 변동성, DSR 조정 여부에 따라 시세 반등 여부 갈림길
장기	고가 아파트 시장은 금융 유연성 회복 전까지 거래량 회복 어려움 예상

→ 중저가 아파트 중심의 ‘실수요 기반’ 시장 재편 가능성

전문가들은 “이제는 입지와 가격, 대출 가능성 3박자가 맞아야 시장에서 거래가 성사된다”고 평가한다.

다시 ‘위치’가 모든 걸 말해주는 시장

2023~2024년에는 강남불패와 서울 전역의 동반 상승이 특징이었다.
하지만 2025년 6·27 대책 이후, 시장은 달라졌다.

이제는 대출 규제 대상인지 아닌지,
실수요 기반 수요가 존재하는지,
지역별 입지와 교통, 가격 메리트가 있는지가 모두 복합적으로 작용하고 있다.

다시 말해, 시장은 ‘규제에 강한 곳’과 ‘규제에 취약한 곳’으로 명확히 나뉘고 있으며,
이러한 양극화는 당분간 지속될 것으로 전망된다.

 

 

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