서울시 소규모 재건축, 용적률 최대 300%까지 완화!

서울시가 소규모 재건축·재개발을 촉진하기 위해 3년간 용적률을 최대 300%까지 한시 상향한다. 이번 완화 조치는 사업성 개선과 도심 주택공급 확대를 동시에 노린다. 적용 대상, 주의사항, 기대효과까지 총정리.

 

 

소규모 재건축에 날개 달다! 서울시, 용적률 한시적 상향으로 주택공급 판도 바뀐다

 

 

서울시가 재건축·재개발 규제를 전격 완화했다. 특히 자율주택정비, 소규모재건축 등 민간 주도의 소형 정비사업을 중심으로 용적률을 3년간 한시적으로 최대 300%까지 상향하면서, 도심 주택 공급과 주거환경 개선의 물꼬를 텄다.
이번 정책은 단순한 숫자 조정 이상의 의미를 담고 있다. 이는 ‘작은 정비사업’이 서울 주택정책의 큰 축이 되는 전환점이기 때문이다.

 

 

[ 목차 ]

1. 정책 배경 : 왜 소규모 정비사업인가?
2. 달라지는 용적률 기준 요약
3. 어떤 사업이 혜택을 받는가?
4. 달라지는 점은 무엇인가?
5. 기대효과: 사업성·공급·환경의 삼중 개선
6. 실제 적용 시 유의할 사항
7. 향후 추진 일정 및 설명회 계획
8. 마무리 : 주거 변화의 시작은 골목에서부터

 

 

1. 정책 배경 : 왜 소규모 정비사업인가?

 

서울은 도시화의 정점을 지났지만, 여전히 노후 다세대·연립주택 밀집 지역이 도심 곳곳에 존재한다. 문제는 이들 지역의 정비 속도가 너무 느리다는 데 있다.
전면철거형 재개발은 공공성·수익성 논쟁과 주민 갈등으로 진척이 더디고, 대단지 재건축은 초과이익 환수, 안전진단 등 고강도 규제로 발이 묶여 있다.

이에 서울시는 2022년부터 소규모 정비사업을 새로운 해법으로 설정했다. ‘작지만 빠르게’, 주민 중심으로 추진할 수 있는 자율주택정비·소규모 재건축이 주거재생의 핵심 수단으로 부상하게 된 것이다.

 

 

 

2. 달라지는 용적률 기준 요약

 

2025년 5월 19일부터 서울시는 3년간 한시적으로 용적률을 최대 300%까지 상향한다.

용도지역	종전 용적률	완화 후 최대 용적률
제2종 일반주거지역	200%	250%
제3종 일반주거지역	250%	300%

단, 이 조치는 한시적(2025.5.19 ~ 2028.5.18)이며, 해당 기간 내 사업계획 수립 및 인허가 신청이 완료되어야 한다.

3. 어떤 사업이 혜택을 받는가?

 

이번 용적률 완화는 서울시가 직접 지정한 ‘소규모 정비사업’ 및 일반 건축행위에 적용된다.

적용 대상 사업	유형요약 설명
자율주택정비사업	1개 또는 2개 필지, 36세대 미만 주택 정비
소규모재건축	10,000㎡ 미만의 노후 공동주택 정비
소규모재개발	5,000㎡ 미만의 블록형 노후지 정비
건축법상 일반건축허가·신고 대상 행위	개별 필지 내 신축·증축 등

단, 가로주택정비사업은 적용 제외된다. 이는 이미 기존 기준에서 부지 면적(최대 2만㎡)까지 허용하고 있어 중복지원의 형평성 문제를 피하기 위한 조치다.

 

 

 

4. 달라지는 점은 무엇인가?

 

기존에는 제2종·3종 일반주거지역의 용적률이 법정 한도에 갇혀 있어, 사업성이 부족해 착공 자체가 어려운 곳이 많았다.
이번 조치를 통해 정비구역 내 연면적 확보가 가능해지면서, 세대수 증가 → 분양수익 증가 → 분담금 감소 → 주민 동의율 증가라는 선순환 구조가 기대된다.

또한, 전용면적 제한 요건(85㎡ 이하)은 그대로 유지돼 소형·중소형 위주의 도시형 주택 공급이 자연스럽게 유도된다.

 

소규모 정비사업(자율주택정비, 소규모재건축, 소규모재개발) 유형별로 용적률 상향 전후의 예상 세대 수 증가 효과를 비교해 보면,

• 자율주택정비사업 : 20세대 → 24세대 (20% 증가)
• 소규모재건축 : 45세대 → 55세대 (22% 증가)
• 소규모재개발 : 60세대 → 72세대 (20% 증가)

※ 해석 : 용적률 완화로 인해 세대 수가 평균 20%가량 증가하며, 이는 곧 사업성 향상 → 조합원 부담금 경감 → 주민 동의율 증가라는 선순환 구조로 이어질 수 있다.

용적률 완화에 따른 세대 수 변화(단위:세대)

 

 

5. 기대효과 : 사업성·공급·환경의 삼중 개선

 

① 사업성 향상

• 기존 대비 평균 세대수 10~15% 증가 예상
• 분양수입 상승 → 조합원 부담금 경감

 

② 도심 주택공급 확대

• 소규모 정비사업이 그린벨트 해제 없이도 공급력 확보 가능
• 매년 1만 세대 이상 신규 공급 가능성

 

③ 노후 주거지 환경개선

• 연립주택, 슬레이트 건물 등 위험 구조물 해소
• 도시미관과 보행환경 정비

 

 

6. 실제 적용 시 유의할 사항

 

• 용적률 완화는 자동 적용이 아니다.
  → 반드시 사업계획 내 반영, 건축심의 통과 필요
• 중복 완화 기준 제한
  → 국토계획법·건축법상 용적률 완화와 중복 적용 시 120% 한도
• 건축물 용도 제한 유지
  → 주거 85㎡ 이하 기준, 상업시설은 도시계획심의 필요

 

 

7. 향후 추진 일정 및 설명회 계획

 

서울시는 조속한 제도 정착을 위해 용적률 완화 안내설명회를 권역별 개최할 예정이며,
도시·건축공동위원회와의 사전 협의 절차, 전문가 기술 지원, 사업성 분석 제공을 연계 운영한다.

서울시 홈페이지 및 SH도시연구원 플랫폼에서 사업지 분석 지원 신청 가능

 

 

8. 마무리 : 주거 변화의 시작은 골목에서부터

 

도시는 커다란 계획보다 작은 선택에서 변화가 시작된다.
이번 용적률 상향은 단순한 규제 완화가 아니라, 골목길에 살아 숨 쉬는 사람들의 주거 안정을 위한 기회다.

 

바로 지금,
 “우리 동네도 바꿔볼까?”
 “이 집을 그냥 두기엔 너무 낡았다…”
라고 느끼는 이들이 있다면, 이 정책은 그들에게 가장 현실적인 출발점이 될 수 있다.

 

 

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