강남 부모, 지금 아파트 증여하는 이유는? 증여세 절세 전략 총정리

 

 

 

 

 

2025년 들어 아파트 증여가 급증하고 있다. 집값 급등과 보유세 불안, 대출 규제까지 겹치며 6070 부모세대가 서둘러 자녀에게 증여하는 배경은? 증여의 장단점과 주의사항, 정부 대응까지 한눈에 정리한다.

 

6070 강남 부모의 아파트 증여 러시, 증여세 줄이는 전략은?

 

 

아파트 증여 다시 불붙었다

2025년 상반기, 잠잠하던 아파트 증여가 강남을 중심으로 다시 급증하고 있다.
서울 서초구의 한 세무법인은 "3월부터 증여세 상담이 폭주하고 있다"고 밝혔고, 실제 통계상으로도 강남3구(강남·서초·송파)의 증여 건수는 1월 81건 → 3월 156건으로 2배 가까이 증가했다.

2023년까지만 해도 증여 건수는 2020년 고점을 지나 감소세를 보였으나, 2025년 들어 집값 반등과 세금 불안 요인으로 다시금 상승 전환한 모습이다.

 

왜 지금 증여가 늘어날까?

증여가 다시 늘어나는 배경은 단순하지 않다. 다음의 다중 요인이 복합적으로 작용하고 있다.

주요 요인	내용
집값 급등	강남·마용성 등 인기지역 집값 급등 → 증여세 과세 기준 상승 예상
매매 어려움	토지거래허가제·대출규제 등으로 사실상 거래 차단
보유세 불안	새정부 보유세 정책 불확실 → 자산가들의 선제적 대응
세법 개편 전망	2025년 세법 개편 예정 → 미리 증여해 불확실성 회피
시장 분위기 전환	과거 ‘관망’ → 최근 ‘지금 아니면 더 늦는다’로 심리 변화

※ “지금 증여하지 않으면 나중에 더 큰 세금을 내게 될 것”이라는 조기 리스크 회피 심리가 핵심이다.

 

아파트 증여의 장점 vs 단점

증여는 효과적인 자산 이전 수단이지만, 장단점이 명확하다.

장점

• 보유세·양도세 회피: 매도보다 증여가 세금 절감 효과 있음
• 가업·부의 조기 이전 가능
• 부동산 가격 급등 전에 세 부담 확정 가능
• 부동산 거래 규제 회피 수단으로 활용 가능

단점

• 증여세 부담 큼 (10억 초과 시 최대 50%)
• 향후 자녀 세금 부담 가능성
• 정부의 편법증여 감시 강화 중
• 실거래가 대비 낮은 신고 시 세무조사 가능성↑

 

정부 대응 : 편법증여 조사 강화

증여가 다시 급증하자, 정부도 강도 높은 편법증여 조사에 착수했다.

• 국세청 : 수도권 고가아파트 중심으로 실거래 자료, 소득·재산 자료 활용해 탈루 의심자 정밀 조사 중
• 국토교통부 : 자금출처 의심사례, 허위신고 계약 집중 점검
• 세무조사 기준 강화
  • 과거에는 10억 이상, 시세차 3억 이상 기준
  • 이제는 2억1700만원 이상 무이자 자금 이전도 소득세 부과 대상
  • 세무조사 기준이 '묵시적 하한선' 아래로 하향

※ 기존 면세 관행이 무너지는 추세, 단순히 ‘부모 자식 간 거래니까 괜찮다’는 안일한 접근은 위험하다.

 

증여 시 반드시 알아야 할 주의사항

1) 차용증 필수

부모가 자식에게 돈을 무이자로 빌려준 경우라도 금액이 2억1700만원 초과 시 증여세나 소득세 문제가 발생할 수 있다.

• 반드시 차용증 작성 필요
  • 금액, 상환일, 이율, 상환방법 명시
  • 연 4.6% 이율 기준 적용해 상환 계획 제시

2) 시기 선택 중요

• 증여세는 실거래가 기준으로 과세
• 아파트 가격 급등 전 증여해야 세부담 줄일 수 있음

3) 세무 컨설팅 필수

• 절세 전략 수립에는 증여재산공제, 합산규정, 10년 내 추가 증여 유무 등 다양한 고려 요소 존재
• 반드시 전문가와 사전 시뮬레이션 진행 필요

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전문가 조언과 향후 전망

• “지금은 부동산 매매보다 증여가 더 합리적 대안이 될 수 있다” – 하나은행 최환석 센터장
• “현 정부의 세금 완화 가능성은 희박, 오히려 편법증여에 대한 세무조사와 과세 강화가 더 강화될 가능성” – 박민수 세무사
• “자산가들이 관망에서 행동으로 옮기는 시기” – 세무법인 A 관계자

※ 전망 요약

• 증여 수요는 단기적으로 증가세 지속
• 정부 대응은 점점 더 엄격해질 것
• 세법 개정안 발표 시점(2025년 하반기) 전 증여 마무리하려는 움직임 예상

 

 

마무리 : 증여는 계획이 먼저다

부동산을 통한 증여는 자산 이전과 세금 전략을 동시에 다뤄야 하는 고난이도 수단이다.
2025년 현재는 가격 급등, 규제 강화, 정부 압박이라는 복합 조건 속에서 “지금 아니면 더 어려워진다”는 판단이 움직임으로 연결되고 있다.

하지만 반대로, 무리한 증여는 오히려 큰 세무 리스크를 불러올 수 있다.
따라서 지금이 증여의 ‘적기’인지 아닌지는 가족의 자산 구조, 미래의 계획, 현행 세법까지 모두 고려해 신중히 판단해야 한다.

 

 

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