2025년 수도권 전셋값 분석 : 실거래 기반 지역별 상세 리포트

 

 

 

 

 

 

수도권 아파트 전셋값이 최근 2년 사이 평균 4,215만원 상승했다. 특히 전용 60~85㎡ 중소형 아파트가 가격 상승을 주도하며 실수요자 부담이 크게 늘었다. 지역별 상승률, 세부 면적대 동향, 향후 전세시장 전망까지 상세 분석한다.

 

2년 새 수도권 전셋값 4천만원↑… 중소형 아파트가 끌고 실수요가 밀었다

 

'전셋값은 안 떨어지나요?'라는 질문에 답하다

서울 강서구에 거주 중인 직장인 김 모 씨(39)는 2년 전 전세 계약이 끝나기 직전, 월세로 돌릴까 매매로 갈아탈까를 고민하다가 결국 다시 전세 계약을 맺었다. 그 이유는 간단했다. “매매는 부담되고, 월세는 손해 같아서요.” 그런데 문제는 이번에 계약 갱신을 앞두고 전셋값이 5천만원 넘게 오른 것이었다.

최근 부동산 플랫폼 집토스가 발표한 자료에 따르면, 김 씨와 같은 고민을 안고 있는 세입자들이 수도권에 셀 수 없이 많다. 수도권 전역에서 전세 보증금이 평균적으로 큰 폭의 상승세를 나타낸 것이다.

 

전체 전세시장 흐름 요약 – 2년간 평균 4,215만원 상승

집토스가 국토교통부 전월세 실거래가 자료를 바탕으로 2023년 상반기와 2025년 상반기 전세가를 비교 분석한 결과 다음과 같은 사실이 확인됐다.

구분	2023년 상반기	2025년 상반기	상승액	상승률
수도권 전체 평균	3억 9,063만원	4억 3,278만원	+4,215만원	약 10.8%

2년 전만 해도 코로나발 공급과잉 우려, 금리 인상에 따른 주택시장 위축으로 전세 가격이 조정을 받는 분위기였다. 하지만 2023년 하반기부터 전셋값은 반등하기 시작했고, 결국 2025년 상반기까지 수도권 평균이 4천만원 이상 상승하는 결과로 이어졌다.

 

어떤 아파트가 가장 많이 올랐나? – 전용 60~85㎡ 중소형 아파트

전체 상승률도 의미 있지만, 면적별 전셋값 동향은 실수요자에게 훨씬 중요한 지표다. 왜냐하면, 대부분의 세입자들은 소형~중형 아파트에 거주하기 때문이다.

면적대별 전세 보증금 상승률 (수도권 평균)

면적대	상승률	해석
60~85㎡	+11.2%	3~4인 가구 수요 집중
50~60㎡	+10.8%	신혼부부 및 2인 가구 수요
85㎡ 초과	+9.8%	고가 아파트 수요는 다소 제한
50㎡ 이하	+5.6%	공급 및 월세 전환으로 수요 감소

특히 전용 60~85㎡ 구간은 수도권에서 가장 일반적인 가구 형태(3~4인)에 맞는 구조로, 신혼부부·자녀 있는 맞벌이 세대의 주된 선택지다.

이 구간의 서울 평균 전세가는 5억 3,760만원 → 6억 196만원으로 약 6,435만원 급등했다.

 

어디가 가장 많이 올랐나? – 과천, 양주, 구리, 마포

전셋값 상승은 단순히 서울 중심지역에만 국한된 현상이 아니었다. 수도권 전역, 특히 서울 외곽 및 경기 북부 지역에서 두드러진 상승세를 나타냈다.

수도권 지역별 상승률 TOP5 (전용 60~85㎡ 기준)

지역	상승액	상승률
경기 과천	+1억 5,450만원	21.9%
경기 양주시	+9,320만원	19.3%
경기 구리시	+9,000만원	17.3%
경기 화성시	+8,600만원	16.6%
경기 시흥시	+7,700만원	15.4%

과천은 수도권 최고 상승률을 기록했는데, 이는 과천지식정보타운 입주, 서울 접근성, 희소성 등이 복합적으로 작용한 결과로 보인다.

서울 지역 상승률 TOP3

지역	상승률	평균 상승액
마포구	15.4%	+9,800만원
서대문구	14.4%	+8,200만원
동작구	14.0%	+8,500만원

금액 기준으로는 서초구(+1억 1,717만원), 강남구(+1억 1,081만원) 등 고가 아파트 밀집 지역이 가장 높았다.

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왜 전셋값이 다시 오르나? – 3가지 핵심 원인 분석

① 매매시장 위축 → 무주택 실수요 전세 대기

2024~2025년은 금리 부담과 경기 불확실성이 겹치며 매매 심리가 위축되었고, 매매를 미룬 실수요자들이 전세시장에 머물게 됨.

② 신규 입주 감소 → 공급부족

2023~2024년 전국적으로 입주 물량이 감소하면서 전세 공급이 부족해짐. 특히 수도권은 입주 공백기가 발생함.

③ 전세→월세 전환 가속화

임대인 입장에선 보증금보다 월세 선호 추세가 강해짐. 고금리 시기에 전세보증금 운용 메리트가 낮아지자 공급 자체가 줄어듦.

 

전세시장 향후 전망 – 다시 전세대란 오는가?

▶ 단기 전망 (2025년 하반기까지)

• 전셋값 상승 압력 지속 예상
• 수도권 중심으로 중소형 아파트 전세 수요 꾸준히 유지
• 일부 지역(예 : 경기 북부, 외곽)은 조정 가능성

▶ 중기 전망 (2026~2027년)

• 입주 물량 회복 여부에 따라 안정 여부 갈림길
• 금리 인하 및 매매 회복 시 전세 수요 감소 가능성
• 전세보증금 반환 리스크에 대한 경각심도 필요

“매매시장의 불확실성과 전세 수요 유지가 결합되면서 전셋값이 단기간 급등했습니다. 무주택 서민들의 부담이 상당히 커지고 있으며, 전세 → 월세 이중 부담까지 안게 된 세입자들이 많습니다.”

 

 

실수요자에겐 부담, 투자자에겐 기회?

전셋값 상승은 주거비를 올리는 ‘부담’이자, 동시에 주택 자산을 보유한 임대인에겐 수익 기회가 되기도 한다. 하지만 한 가지 분명한 건, 전세가 다시 빠르게 오르고 있다는 사실이다.

만약 전세 갱신 시기가 다가오고 있다면,

• 보증금 인상 여부
• 월세 전환 가능성
• 전세금 반환 대비
• 인근 유사 단지 시세 확인 등 실질적인 재계약 전략이 필요하다.

또한 실수요자는 중소형 전세 수요가 몰리는 지역 위주로 선점 전략을 세워야 하며,
전세대출이나 전세보증보험 조건 역시 반드시 사전 점검해야 한다.

 

 

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