6.27 대책 이후, 아파트 입주 절벽 현실화? 시장은 어디로 가나?

 

 

2025년 전국 아파트 입주 물량이 최근 10년래 최저 수준을 기록했다. 6.27 부동산 대책 이후 시장은 거래 급감과 전세난 우려에 직면해 있다. 향후 공급계획과 시장 흐름을 종합 분석한다.

 

 

2025년 아파트 입주물량, 10년 만에 최저… 6.27 대책 이후 '거래절벽' 현실화되나?

 

2025년 전국 아파트 입주 물량이 최근 10년 중 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 특히 6월 말 발표된 부동산 대책 이후 시장 분위기는 급속히 얼어붙으며 전세난 우려와 매매 위축이 동시에 진행되고 있다. 하반기 부동산 시장의 향방은 어떻게 될까?

 

아파트 입주물량, 정말 10년 만에 최저인가?

2025년 전국 아파트 입주물량은 28만7,432가구로 집계됐다. 이는 국토교통부, 한국부동산원, 부동산R114 등 주요 기관들이 공통적으로 지적하는 최근 10년 내 최저 수준이다.

• 2024년 입주물량 : 약 33만6,000가구
• 2025년 입주물량 : 약 28만7,000가구 → 전년 대비 약 15% 감소

이는 2021~2022년 분양 감소와 착공 지연의 여파로 풀이된다. 고금리와 자재비 상승, PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 등이 겹치며 건설사의 사업 추진이 지연된 결과다.

 

수도권 vs 지방, 공급 양극화 심화

지역	2024년 대비 증감률	주요 특징
서울	증가 (+)	1.896만 가구, 전년보다 다소 회복
경기	감소 (▼)	-3.98만 가구, 공급 축소 뚜렷
인천	감소 (▼)	-2.05만 가구
부산	감소 (▼)	-58%, 입주 절벽 수준
세종	감소 (▼)	-51%, 절반 이상 축소
광주	감소 (▼)	-65%, 최악의 공급 상황

 

서울 일부 지역은 재건축·재개발 사업의 영향으로 공급이 증가했지만, 지방 대부분은 '공급 쇼크'라는 표현이 어울릴 만큼 입주가 줄어들었다.

 

6.27 부동산 대책 이후 시장 반응 : 거래절벽 본격화

6월 27일, 정부는 고분양가 단지 규제와 대출 규제 강화 등을 담은 부동산 안정화 대책을 발표했다. 특히 대출 한도 6억 원 상한 설정은 시장의 직격탄이 되었다.

• 서울 아파트 거래량 65% 급감
• 마포·노원 등 실수요 중심지 계약 취소 급증
• 투자 수요, 강남에서 외곽·중저가 지역으로 이동

전세자금·주담대 모두 조여지면서 실수요자마저 대기자로 돌아서며 거래 절벽 상태가 가시화되고 있다.

향후 공급 예정 단지: 언제 회복될까?

서울

• 송파 잠실진주·미성·크로바 재건축 (2026~2027)
• 강동 둔촌주공 후속분
• 신길뉴타운 9구역, 은평 응암1 재개발

수도권

• 하남 교산 공공분양 (2025년 말 예정)
• 고양 창릉 2차 사전청약
• 과천 지식정보타운, 인천 검단 B블록

지방

• 대전 도안2지구
• 부산 명지 재개발
• 광주 봉선동 재건축

하지만 이들 단지의 입주는 대부분 2027년 이후로 예정되어 있어, 당분간 공급 부족 문제는 해결되기 어렵다.

 

전세 시장, 다시 불안해지나?

전세 시장은 공급 부족과 이사 수요가 겹치며 가격 불안정성이 커지고 있다.

• 서울 전세지수 : 3개월 연속 상승
• 입주 감소 : 전세 수급 불균형 가속
• 가을 이사철 : 전세난 재현 우려

2025년 하반기에는 역전세 완화가 기대되지만, 그 반대급부로 전세난 재등장이 현실화될 수 있다.

 

매매 시장은 조정기 진입 중

6.27 대책 이후 서울 아파트 가격 상승률은 크게 둔화되었다. 일시적이지만 아래와 같은 조정 징후가 뚜렷하다.

• 강남권 : 1~2주 연속 보합세
• 수도권 외곽 : 하락 전환 단지 등장
• 매수심리 : 급감세, 6월 대비 15% 감소

하지만 신축, 역세권, 학군지역 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 수요는 여전히 유지되고 있어, 선별적 상승세가 병행될 전망이다.

 

전문가 분석과 투자 전략

구분	전망	조언
전세	상승 압력 지속	수도권 외곽 장기거주 계획자 유의
매매	단기 조정 → 중기 반등 가능성	실거주 위주, 금리 인하 전 매입 시점 고민
공급	2027년부터 회복 예상	하반기 청약시장 위축, 전략적 대기 필요
대출	규제 장기화 가능성	LTV·DSR 변화 주시 필수

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지금 필요한 것은 공급 회복이다?

2025년은 명실상부한 입주 절벽의 해다. 여기에 정부의 고강도 규제까지 겹치면서 시장은 혼란과 위축, 그리고 눈치보기로 가득하다.

공급 부족은 단기적으로는 전세난, 장기적으로는 가격 불안으로 이어진다. 2026년까지는 불균형이 지속될 것으로 예상되며, 실수요자는 여전히 ‘타이밍’이 중요한 시점이다. 새 정부가 대출규제 조치 발표 이후 원활한 공급도 고려하고 있다고 얘기하고 있는 만큼 향후 발표되는 공급정책에 따라 집값의 향방을 보다 정확하게 가늠할 수 있을 것이다.

지금 필요한 것은 규제와 공급의 균형 회복, 그리고 예측 가능한 정책의 연속성이다.

 

 

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