6·27 대출 규제에도 강남 아파트는 왜 더 오를까? 서울 집값 상승 원인 분석

 

 

 

 

 

서울 아파트 거래량은 줄었지만 강남·송파 등 고가 아파트는 여전히 최고가를 경신하고 있다. 6·27 대출 규제 시행 이후에도 강남 집값이 꺾이지 않는 이유와 시장의 흐름을 분석한다.

 

대출 묶였는데 최고가 갱신? 강남 아파트 상승 원인 분석

 

대출 규제에도 꿈쩍 않는 강남 집값

7월 서울 아파트 평균 매매가가 사상 처음으로 14억 원을 돌파했다. 강력한 대출 규제가 시행된 지 한 달이 지났지만, 거래 절벽 속에서도 강남·송파 주요 단지에선 이전 최고가를 넘어선 거래가 잇따르고 있다.
왜 거래는 끊겼는데 가격은 오를까? 강남 불패 신화는 여전히 유효한 걸까?

 

규제의 핵심, 6·27 대출 제한은 무엇인가?

정부는 지난 6월 27일 고가 아파트에 대한 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 제한하는 규제를 도입했다. 이는 급증하던 레버리지 투자, 특히 갭투자 성격의 거래를 차단하기 위한 선제적 조치였다.

6·27 규제 주요 내용 요약

항목	내용
대상 지역	수도권 주요 과열지역
대출 한도	주담대 최대 6억 원
기타 조치	실거주 목적 외 차주에 ‘대응 계획서’ 제출 요구

이 조치 이후 강남권에서도 대출이 필요한 수요층은 사실상 매수에서 이탈하게 됐다.

 

시장 반응 : 거래는 ‘급감’, 가격은 ‘유지 혹은 상승’

서울 전체적으로 아파트 거래량은 7월 2,234건으로 전달(1만1807건) 대비 81.1%나 감소했다. 거래 절벽이라는 표현이 과장이 아닐 정도다.

하지만 주목해야 할 점은 강남과 송파구의 고가 아파트는 여전히 최고가를 갱신하고 있다는 사실이다.

• 잠실엘스 전용 84㎡, 지난달 34억 → 7월 34억3천
• 압구정 한양1차 전용 63㎡, 지난달 53억 → 최근 56억 거래

이처럼 실거래는 줄었지만 호가(집주인이 원하는 가격)는 전혀 낮아지지 않고 있다. 어떤 집주인은 “이 가격에 안 팔리면 그냥 안 판다”는 분위기다.

 

고가 아파트가 여전히 오르는 이유는?

1) 현금 부자의 진입

• 고가 아파트를 매입하는 수요자 중 상당수가 대출이 아닌 현금으로 거래하는 이들이다.
• “대출 안 해도 되니 규제와 무관하다”는 점에서, 이들은 정부 규제의 영향을 거의 받지 않는다.

2) ‘똘똘한 한 채’ 선호 확대

• 집값 하락기일수록 수요는 핵심 입지로 쏠리는 법이다.
• KB부동산 발표에 따르면, 서울 아파트 5분위 배율(상위 20%/하위 20%)이 사상 최고치인 12.0을 기록, 수요가 고가 아파트에 집중되고 있음을 보여준다.

3) 공급 제약 & 토지거래허가제

• 강남권은 재건축 이슈로 거래 자체가 적고, 토지거래허가구역으로 지정돼 있다.
• 수요는 제한적이지만, 물건 자체도 귀하다. 수요·공급 원리상 가격은 쉽게 떨어지지 않는다.

 

강남과 강북, 확연히 다른 온도차

서울 전체 아파트 가격 상승률은 전주 0.19% → 이번주 0.16%로 둔화되었으나,

송파구는 0.43% 상승으로 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했다.

구분	전주 상승률	이번 주 상승률	비고
서울 전체	0.19%	0.16%	상승 폭 둔화
송파구	0.36%	0.43%	상승 폭 확대
강남구	상승	상승 (폭 축소)	일부 재건축 단지는 최고가 갱신

이는 서울 아파트 시장 내에서도 극심한 양극화가 진행 중임을 시사한다.

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정부 대응 : 법인·사업자 대출까지 점검 확대

금융당국은 이제 법인·개인사업자 명의 대출로의 우회를 차단하고 있다.
사업자 대출은 DSR, LTV 적용이 느슨하다는 점 때문에 고가 부동산 투자자들의 사각지대 우회로로 활용되어 왔다.

이에 따라,

• 7월부터 NH농협·SC제일은행 실태 점검
• 8월부터 4대 시중은행 포함 전 금융권 확대 조사 예정

정부는 단순히 ‘갭투자 차단’을 넘어서, 가계부채 전반을 억제하기 위한 조치에 나선 것이다.

 

향후 전망 : 거래절벽 + 가격 버티기 = ‘숨 고르기 장세’

전문가들은 단기간 내 가격 급락은 없을 것으로 보고 있다.
KB국민은행 박원갑 수석전문위원은 이렇게 말한다.

“과거처럼 규제가 나오자마자 호가가 무너지는 시대는 아니다.
핵심 입지는 여전히 버틸 체력이 강하고, 숨 고르기가 당분간 이어질 것.”(국민일보_7.27)

즉,

• 거래는 줄고
• 가격은 유지되며
• 고가 수요는 지속 유입

이런 이른바 ‘고요한 불씨’가 계속 타오를 수 있다는 뜻이다.

 

서울 아파트, 더 이상 평균으로 설명되지 않는다

‘서울 평균 14억 시대’.
하지만 이 수치는 ‘평균’일 뿐, 강남과 강북의 온도차는 더 벌어지고 있다.

• 대출 규제 → 중저가 수요 이탈
• 고가 핵심지는 여전히 활황
• ‘똘똘한 한 채’의 위상은 강화

앞으로의 서울 부동산 시장은 규제가 가격을 잡기보다, 수요의 재편을 불러올 가능성이 높다.
그 흐름을 읽지 못하면, 시장에서 뒤처질 수 있다.

 

 

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