부동산경제

창릉 신도시, 언제 투자해야 할까? 시점별 장단점 총정리

부동산부자산이 2025. 8. 19. 08:41
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2025년 8월 기준, 고양 창릉 신도시의 보상 진행 상황, 토지거래허가구역 지정 현황, 교통 호재, 투자 타이밍별 장단점 및 유의사항을 실수요자·투자자 시선으로 분석한 전문 리포트.

 

고양 창릉 신도시 투자 타이밍 분석 (2025년 8월 14일 기준)

– 최신 개발 현황과 투자 전략까지 총정리

창릉 신도시, 언제 투자해야 할까? 시점별 장단점 총정리

 

 

창릉 신도시가 다시 주목받는 이유?

고양 창릉 신도시는 3기 신도시 중 서울 서북권 인접 입지와 광역 교통망 계획으로 여전히 높은 관심을 받고 있다. 2025년 8월 현재, 토지 보상과 지장물 철거가 상당 부분 진행되었고, 일부 지구에선 공사도 시작된 상태다. 최신 상황을 반영한 투자 타이밍 분석이 필요하다.

 

최신 개발 진행 상황

  • 보상 진행 및 공사 상태
    현재 창릉지구는 토지 보상과 지장물 철거가 상당히 진행된 단계이며, 일부 부지에서는 조성 공사도 시작되었다.
    특히 1공구는 보상이 마무리 단계에 접어들었고, 2·3공구도 빠르게 진행 중이다.
    LH는 2023년 말까지 고양창릉에 대한 토지 보상을 완료했음을 밝힌 바 있다.
  • 토지거래허가구역 지정 현황
    고양 창릉지구 및 인근 지역은 2023년 5월 토지거래허가구역으로 지정되었으며, 이 지정이 2025년 12월까지 연장되었다.
    이는 투기를 막고 개발 리스크를 관리하기 위한 조치다.
  • 문화재 발굴 리스크
    일부 지역에서는 문화재 청 발굴 이슈로 사업 일정이 지연된 바 있으나, 현재는 문화재청 등과 협의를 통해 사업 추진이 병행되고 있는 상태다.

 

개발 개요 및 교통·인프라 호재

  • 위치 및 규모
    고양시 덕양구 창릉동 일대 약 813만㎡에 총 3만8천 가구, 약 9만 명 수용을 목표로 하는 대규모 개발지.
  • 교통 호재
    GTX‑A 노선과 고양선(신설), 서부선 연장 등 광역교통망이 계획 중이며, 서울 접근성 개선 효과가 클 것으로 기대된다.
  • 자족도시 목표
    약 130만㎡ 규모 자족용지를 확보해, 주거뿐 아니라 일자리와 교통이 어우러지는 자족형 신도시로 조성될 예정이다.
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고양 창릉 신도시 아파트 청약 진행 현황 및 향후 계획 (2025년 8월 14일 기준)

사전청약 현황

  • 사전청약 블록
    • A4 (신혼희망타운), S5, S6 공공분양
    • 각각 2021년 12월 사전청약이 진행됨
  • 청약 경쟁률 (사전청약 기준)
    • S5 블록 84㎡ : 410 : 1 (최고 경쟁률)
    • S6 블록 74㎡ : 101 : 1
    • A4 블록 55㎡ : 경쟁률 20 : 1, 커트라인 9점 이상
  • 참여율 : 당첨자의 약 73%가 본청약에 참여, 나머지는 일반공급 기회로 전환됨

본청약 진행 및 결과

  • 본청약 대상 블록 : A4, S5, S6 총 3개 블록, 약 1,792가구 공급
  • 일반공급 물량 : 총 391가구 (A4 186호, S5 126호, S6 79호)
  • 청약 일정
    • 공고일 : 2025년 1월 31일
    • 청약 접수 : 2월 17~21일 (사전 및 특별공급 포함)
    • 당첨자 발표 : 3월 6일
    • 계약체결 : 5월 초 (A4·S5·S6 일정 상이)
  • 특징
    • 30평대 일반공급이 극히 적음—단 10가구에 불과해 경쟁 치열 예상

입주 예정 및 향후 일정

  • 예정 입주 시기
    • A4 블록 : 2027년 12월
    • S5, S6 블록 : 2028년 1월
  • 향후 청약 계획:
    • S1, S3, S4, A1 등 블록은 향후 민간분양 또는 나눔형 형태로 분양 예정 (2027년 이후)
  • 지구 전체 조성 계획:
    • 사업 기간은 2020년 지구지정 → 2029년 완료 예정

청약 진행 현황 및 계획 요약

항목 내용
사전청약 A4, S5, S6 블록 사전청약 완료 (2021년 12월)
청약 경쟁률 최고 410 : 1 (S5 84㎡)
본청약 2025년 2월 진행, 일반공급 약 391가구
입주 예정 A4 : 2027년 12월, S5·S6 : 2028년 1월
향후 분양 S1·S3·S4 등은 2027년 이후 분양 예정
사업 완료 예상 2029년 지구 전체 완공 예정

 

투자 타이밍별 장단점 분석

투자 시점 장점 리스크
보상 막바지~착공 초기 초기 블록 선점, 향후 수혜 기대 높음 문화재 이슈나 보상 지연 등의 변수 존재
착공 이후 ~ 민간분양 전 교통 호재 확정 및 인프라 명확, 리스크 감소 가격 상승, 경쟁 심화
민간분양 이후 주민 확정, 안정된 수요 확보 가능 초기 프리미엄 반전 리스크, 청약 경쟁 치열
 

투자 시 고려사항 & 유의점

  • 토지거래허가구역 유지
    2025년 말까지 지정된 토지거래허가구역은 거래 절차 및 허가가 필요하므로, 진입 전 확인이 필수.
  • 보상·문화재 이슈 감안
    일부 구역에서는 보상 지연 또는 문화재 발굴로 인해 조성 일정이 늦어질 수 있음.
  • 교통 계획의 확정 여부
    GTX‑A, 고양선 등의 착공 시기 및 상세 계획이 발표될 때까지 상황을 지속 모니터링하는 것이 중요.
  • 청약 준비
    민간분양 시기(예상 2027년 이후)를 감안해, 청약저축 가입 및 납입 횟수 관리 등 사전 준비 필요.

 

언제 진입하는 것이 좋을까?

  • 선제 투자 성향이라면, 보상 막바지 시점의 분양권 또는 토지 거래를 통해 선점 효과를 노릴 수 있다. 다만, 리스크도 분명히 존재한다.
  • 리스크 회피형이라면, 착공 이후 교통망 확정, 민간분양 이후를 타깃으로 하는 것이 안정적이다. 초기 프리미엄 리스크나 청약 경쟁을 고려해 전략 수립이 필요하다.

 

전문가 코멘트

"고양 창릉은 서울 접근성, 자족 기능, 교통 호재까지 갖춘 미래형 신도시다. 다만, 투자 시점별로 리스크와 수익 구조가 확연히 달라지니, 보상·착공·분양 등 개발 마일스톤을 면밀히 따지며 전략을 짜는 것이 중요하다."

고양 창릉 신도시 예정지의 사업 진행 상황과 교통·인프라 계획을 분석하고, 토지·아파트 투자 타이밍별 장단점과 유의사항을 정리한 전문가 리포트.

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