집주인은 버티고, 매수자는 기다린다…서울 부동산 ‘동상이몽’

부동산경제

부동산부자산이 2025. 8. 4. 16:47

2025년 7월, 서울 아파트 거래량이 74% 급감했다. 6·27 대출규제 이후 매수자는 관망세로 돌아섰고, 매도자는 매물을 거둬들이며 가격을 유지 중이다. 강남 3구를 중심으로 벌어지는 거래절벽의 원인과 향후 전망을 분석한다.

[2025 서울 부동산 시황] 매수자·매도자 동상이몽…깊어지는 거래절벽의 그림자

2025년 7월, 서울 부동산 시장은 극단적 거래절벽에 직면하고 있다.
서울부동산정보광장에 따르면, 7월 한 달간 서울 아파트 거래량은 단 3,061건. 이는 전월(6월 1만1,944건) 대비 무려 74.4%나 급감한 수치다.

이는 단순한 계절적 비수기의 영향이 아니다. 지난 4월 5,529건, 5월 8,264건까지 거래량이 증가했던 상승 흐름이 6월 말 대출 규제를 기점으로 급격히 꺾인 것이다.

이번 급감의 핵심은 바로 서울 ‘상급지’ 특히 강남 3구(강남·서초·송파)의 분위기 변화다.
대출 규제로 매수세는 급격히 위축됐지만, 매도자들은 여전히 공급 부족, 집값 반등 기대감을 이유로 매물을 거둬들이고 있다.

실제 현장에서는 매도자들이 “이 가격에 팔 바엔 자녀에게 증여하겠다”며 호가를 내리지 않고, 거래 자체를 철회하는 사례가 다수 포착되고 있다.
일부 급매물은 1억 원 가까이 가격이 하락한 사례도 있지만, 이는 전체 시장에서 극히 예외적이다.

6·27 대책 이후 시장의 양상은 명확하다.
정부는 6월 28일부터 수도권·투기과열지구의 주택담보대출 상한을 6억 원으로 제한했다.
여기에 주담대를 받을 경우 6개월 내 실거주 의무가 생겨 갭투자 목적의 매수는 원천 차단됐다.

이로 인해 다음과 같은 변화가 나타났다.

한국부동산원 주간 자료(7월 28일 기준)에 따르면, 서울 아파트 매매가는 상승세는 유지 중이나 상승폭은 둔화되는 양상이다.

특히 송파구의 상승률은 여전히 높은 편이지만, 전반적인 시장 기조는 “속도 조절”로 볼 수 있다. 이는 심리적 저항선이 강화되고 있다는 반증이다.

결국 심리전의 구간이다. 누가 먼저 무너질지, 시세의 방향은 아직 결정되지 않았다.

향후 부동산 시장의 흐름은 다음과 같이 요약된다.

단기 전망
- 거래량은 당분간 회복 어려움
- 대출 규제가 지속되는 한 수요 위축은 계속
- 급매 중심의 일부 하락 거래 등장 가능성
중장기 전망
- 공급 감소와 정책 완화 여부에 따라 반등 가능성 존재
- 서울 핵심지와 비핵심지의 양극화 심화 예상
- 매수자·매도자 간 '심리 싸움'은 올 하반기 내내 지속될 가능성

현재 서울 부동산 시장은 명백한 전환기다.
'6·27 대출 규제'가 실수요자와 투자자 모두에게 타격을 입혔고, 집값 하락을 기대하는 관망세가 시장을 잠식하고 있다.
하지만 반대로 매도자들은 물량을 잠그며 “지금이 저점”이라는 인식을 공유하고 있다.

당분간은 거래보다는 ‘심리전의 장기전’이 이어질 것으로 보인다.
급매로 일부 하락 거래가 나올 수 있지만, 전반적인 시장의 방향성은 공급과 대출, 정부 정책의 3요소가 결정할 것이다.