지분적립형·이익공유형 주택, 무주택자의 희망? 시장의 냉정한 시선과 전망

 

지분적립형·이익공유형 주택은 초기 부담을 줄인 새로운 공공분양 모델이다. 구조와 장단점, 시장 반응, 정책 실효성을 분석한다.

 

내 집 마련 새 길? 지분적립형·이익공유형 주택 구조와 평가

 

부동산 관련 기사 요약

정부가 조만간 구체화할 주택공급 정책의 핵심 모델로 지분적립형 주택과 이익공유형 주택을 도입할 가능성이 커졌다. 두 모델 모두 초기 자금 부담을 줄여 무주택 실수요자의 내 집 마련을 돕는 구조지만, 임대료 부담·이익 공유 등 불리한 조건 때문에 시장 반응은 미온적이다. 전문가들은 공공 부채와 예산 한계를 지적하며, 충분한 공급이 이뤄지기 어려울 것으로 본다.

 

지분적립형 주택 상세 설명

① 개념

일명 ‘적금주택’으로 불리며, 청약 당첨 시 분양가의 10~25%만 먼저 내고 나머지 지분은 입주 후 20~30년에 걸쳐 분할 취득하는 방식이다.

• 의무 거주기간 : 5년
• 구조 : 미소유 지분에 대해 매월 임대료 + 이자 부담 → 지분이 늘어날수록 임대료 감소 → 전 지분 취득 후 시세대로 매매 가능

② 공급 사례

• 2024년 : 경기 광명 학온지구(전체 1,079가구 중 865가구)
• 2025년 상반기 : 경기 수원 광교 A17블록 240가구 예정

③ 장점

• 초기 자본이 적어 청년·신혼부부 등 자금력이 부족한 계층 접근성 향상
• 장기 분할 취득으로 주거 안정성 확보

④ 단점

• 지분 완전 취득 전까지 매월 임대료 부담 → 사실상 ‘월세살이’ 지적
• 장기적으로 대출 구입 대비 비용 절감 효과 불확실

 

이익공유형 주택 상세 설명

① 개념

시세의 80% 이하 가격으로 공급하며, 거주 후 매각 시 처분 이익의 30%를 공공이 환수하는 구조다.

• 의무 거주기간: 5년
• 환매 구조: 공공이 주택을 다시 매입해 무주택자에게 재공급
• 유사 정책: 윤석열 정부 ‘뉴:홈’ 나눔형

② 장점

• 초기 분양가가 시세보다 낮아 내 집 마련 장벽 완화
• 주택의 지속적 무주택자 공급 가능

③ 단점

• 매각 시 수익 일부를 공공과 공유해야 해 투자 매력 낮음
• 국민 정서상 ‘내 집은 내 재산’이라는 인식과 충돌

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시장 반응

• 미온적 : ‘내 집’ 개념이 단순 거주가 아니라 자산 축적·투자 수단이라는 인식이 강함
• 비용 대비 효용성 논란 : 지분적립형은 장기 임대료 부담, 이익공유형은 수익 환수로 매력 반감
• 공급 한계 : LH 등 공공기관 부채(157조원)로 대규모 공급은 제약

 

전문가 분석

• 서진형 교수(광운대) : 반값주택, 누구나집 등 유사 정책이 실패한 이유는 ‘투자수익 독점 욕구’ 때문이며, 일부 수요는 있겠지만 활성화는 어렵다고 진단.
• 김인만 소장(김인만부동산경제연구소) : 주택 수요자는 단순 공공아파트가 아닌 ‘입지·교통·교육·생활 인프라’가 좋은 지역을 원하며, 공공공급 정책으로는 서울 집중 문제 해결이 불가하다고 지적. LH의 구조개혁과 예산·인력 확충 없이는 공급력 한계도 강조.

 

정책 실효성 및 전망

단기 전망(1~3년)

• 일부 시범사업 중심 공급 → 수요층 제한적
• 주거 안정성 확대 효과는 있으나 시장 전반 영향력은 미미

중기 전망(4~7년)

• 제도 개선 여부에 따라 활성화 여부 결정
• 임대료 부담 완화·수익공유 비율 조정 시 수요 확대 가능성

장기 전망(8년 이상)

• LH 재정·운영 구조개선, 민간 협력 도입 시 지속 공급 가능
• 현재 구조 그대로라면 공급량·수요 모두 제한적일 전망