전세보증금 지키는 법! 전세사기 유형 & 예방 가이드

 

 

전세사기 피해를 막기 위해 꼭 알아야 할 유형별 특징과 예방 체크리스트를 정리했다. 계약 전 확인해야 할 서류, 현장 점검 포인트, 안전한 보증금 지키기 방법까지 한 번에 확인 가능하다.

 

전세 계약 전 꼭 확인해야 할 사기 유형과 예방법 체크리스트

 

전세사기, 왜 여전히 발생하나

최근 몇 년간 전세사기 피해 규모가 급증하며 사회 문제로 자리 잡았다. 보증금 전액을 날리는 경우도 적지 않고, 피해 회복까지 수년이 걸리기도 한다.
특히 깡통전세, 빌라왕 사기, 이중계약 등은 수법이 점점 교묘해져 일반 임차인이 사전에 파악하기 어렵다.
따라서 유형별 특징을 미리 알고, 계약 전 철저한 점검과 예방 조치를 취하는 것이 무엇보다 중요하다.

 

전세사기 주요 유형별 정리

깡통전세형

• 개념 : 주택의 시세보다 전세보증금이 높거나 비슷해 매매가 하락 시 보증금을 돌려받기 어려운 형태
• 주요 특징
  • 급매물처럼 시세보다 지나치게 높은 전세가
  • 신축 빌라·다가구주택에서 빈번
  • 대출을 많이 낀 집주인이 다수
• 위험 신호 : 인근 매매가·전세가 차이가 1,000만 원 이하인 경우

 

빌라왕·임대사업자 사기형

• 개념 : 수십~수백 채를 보유한 임대사업자가 보증금을 편취 후 잠적
• 주요 특징
  • 동일 소유자가 여러 세대를 동시에 전세로 내놓음
  • 등기부등본상 대출·근저당이 과도
  • 임대사업자 등록을 악용해 세금 감면 받으며 사기 진행
• 위험 신호 : 임대인의 소유 물량이 과도하게 많음 + 세금 체납 이력 확인 불가

 

이중계약형

• 개념 : 한 주택을 여러 세입자와 중복 계약하거나, 매수자와 세입자 모두와 계약 후 잠적
• 주요 특징
  • 계약 후 바로 잔금을 요구
  • 임대인이 등기부등본 발급을 꺼림
  • 기존 세입자가 있는 상태에서 ‘곧 나간다’며 계약 유도
• 위험 신호 : 현장 방문 시 기존 세입자가 거주 중인데 계약을 서두르게 함

 

위장전입·명의도용형

• 개념 : 집주인이 실제 거주자처럼 꾸미거나, 다른 사람 명의로 계약
• 주요 특징
  • 계약 당사자가 신분증 제시를 꺼림
  • 대리인 계약 시 위임장·인감증명서 미제출
• 위험 신호 : 대리 계약인데 인감증명서, 위임장, 소유자 서명 확인이 불가능

 

역전세·보증금 미반환형

• 개념 : 전세 시세가 급락해 신규 세입자를 못 구하거나, 집주인의 자금난으로 보증금 반환 불가
• 주요 특징
  • 계약 갱신 시에도 보증금 반환일이 불명확
  • 집주인의 재정 상태가 불안정
• 위험 신호 : 매매가 급락 지역, 다중 채무 보유 집주인

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전세사기 예방 체크리스트

계약 전 서류 점검

점검항목	확인 방법
등기부등본	소유자, 근저당, 압류·가압류 내역 확인
건축물대장	용도, 불법건축 여부 확인
전입세대열람원	기존 세입자 전입일, 보증금 확인
확정일자	계약일에 바로 부여

현장 점검

• 건물 상태·관리 여부 확인
• 기존 세입자 또는 이웃 주민 인터뷰
• 매매가·전세가 시세 비교 (국토부 실거래가 + 부동산 앱 활용)

 

계약서 작성 시

• 보증금 지급은 소유자 본인 명의 계좌로 송금
• 특약사항에 ‘계약 해제 시 위약금 및 손해배상 조항’ 명확히 기재
• 대리인 계약 시 위임장·인감증명서 필수 확인

 

보증금 안전장치

• 전세보증금 반환보증보험 가입
• 은행 전세자금대출 시 보증보험 연계 가입 여부 확인

 

전세보증금 반환보증보험이란?

• 정의 : 세입자가 임대차 계약이 끝났음에도 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못할 경우, 보증기관(주택도시보증공사 HUG, SGI서울보증, 한국주택금융공사 등)이 대신 보증금을 지급해 주는 제도다.
• 가입 대상
  • 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있는 임차인
  • 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우
• 가입 시기
  • 원칙적으로 계약 체결 후 1개월 이내 가입 권장
  • HUG의 경우 계약 종료 1년 전까지도 가입 가능하나, 보증금 일부 반환 후에는 가입이 제한될 수 있음
• 보증 한도 : 통상 보증금 전액 (단, 일부 기관은 상한 설정 가능)
• 보증 기간 : 임대차 계약 종료일 + 청구권 행사기간(3개월)까지
• 보증료
  • 연 0.1~0.2% 수준 (예 : 보증금 2억 원 기준 약 20만~40만 원/년)
  • 보증료는 집주인·세입자 협의에 따라 분담 가능
• 장점
  • 집주인 재정 악화, 역전세, 깡통전세 상황에서도 보증금 회수가 가능
  • 법적 소송보다 빠르고 확실한 회수 가능성
• 유의사항
  • 불법 건축물, 미등기 건물, 다세대 일부 호수는 가입 불가 가능성
  • 전입신고·확정일자 필수
  • 보증금 반환 청구 시, 계약해지 사실 입증 필요

※ TIP

• 계약 전 집주인의 동의 없이도 세입자가 단독으로 가입 가능
• 가능하면 대출과 연계한 보증보험 상품을 선택하면 절차 간소화
• 보증기관별 보증료율, 가입 조건 비교 후 선택

 

‘싸고 빨리’는 위험하다

전세사기의 대부분은 ‘시세보다 저렴하다’, ‘계약을 서둘러야 한다’는 말에서 시작된다.
보증금은 수년간 모은 자산이므로, 계약 전 한 번 더 확인하고, 보험 등 안전장치를 반드시 마련해야 한다.
확인과 예방이 곧 최고의 방어다.