서울시 모아주택 사업 활성화 발표 : 사업성 개선·금융지원·속도전 확보

 

 

 

 

 

서울시가 노후 저층 주거지를 대상으로 추진하는 모아주택 사업이 본격화되고 있다. 서울 평균 공시지가 대비 낮은 지역에는 일반분양 확대, 역세권·간선도로변은 용도지역 상향을 통해 용적률을 높이는 등 사업성 개선책이 포함됐다. 총 11만7000가구 공급을 목표로 하는 서울시의 전략과 향후 전망을 상세히 살펴본다.

 

모아주택 활성화 방안 발표 : 주민 부담 7000만 원 절감 효과, 서울시 주거재생 전략의 새 전환점

 

왜 모아주택인가?

서울의 저층 노후 주거지는 열악한 주거환경과 인프라 부족, 낮은 사업성 문제로 재개발이 지지부진한 경우가 많았다. 개별 필지 단위 소규모 정비사업은 규모의 한계와 주민 동의율 저조로 추진 속도가 더뎠다.
이러한 한계를 보완하기 위해 등장한 것이 모아주택 사업이다. 여러 필지를 묶어 일정 규모 이상으로 개발하면서도 대규모 재개발보다는 절차를 간소화한 정비 방식이다. 이번에 서울시가 발표한 활성화 방안은 바로 이 모아주택과 모아타운의 사업성 보강과 속도전 확보에 초점을 맞추고 있다.

 

모아주택 사업 개념과 특징

• 정의 : 노후·저층 주거지가 밀집된 지역을 여러 필지 단위로 묶어 공동주택을 건설하는 사업.
• 규모 : 개별 가로주택정비사업보다 넓은 범위를 대상으로 하며, 재개발보다 절차는 간소화.
• 주요 장점
  • 주민 분담금 절감 → 사업성 개선
  • 공급 속도 가속화 → 서울시 주택난 완화 기여
  • 기반시설 개선 → 주거환경 및 생활편의 향상

 

서울시 공급계획 및 추진 현황

서울시는 모아주택 사업을 통해 총 11만7000가구 공급을 목표로 설정했다.

• 모아타운 현황 : 현재 추진 중인 모아타운의 93%가 서울 평균 공시지가보다 낮아 사업성 보정계수 혜택을 받을 수 있음.
• 1호 대상지 : 서대문구 현저동 1-5번지 일대
  • 2025년 10월 : 조합설립인가 예정
  • 2026년 3월 : 통합심의
  • 2026년 9월 : 사업시행계획인가
  • 2026년 12월 : 착공
  • 2029년 12월 : 366가구 준공 목표
• 지금까지 성과 : 주민 조합설립 동의서 징구율 72.1%로 사업 추진 동력이 확보된 상태

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모아주택 활성화 방안 – 핵심 정책

서울시가 2025년 8월 19일 발표한 활성화 방안은 크게 사업성 개선·금융지원·행정절차 단축 세 축으로 요약된다.

① 사업성 개선

• 사업성 보정계수 적용
  • 평균 공시지가보다 낮은 지역 : 임대주택 비율 ↓, 일반분양 물량 ↑
  • 결과 : 주민 평균 분담금 약 7,000만 원 절감 효과
• 용도지역 상향 및 용적률 완화
  • 간선도로변·역세권: 준주거지역으로 상향
  • 추가 공급 : 약 7,000가구

② 금융지원 확대

• 조합 초기비용 지원
  • 운영비·용역비 최대 20억 원 융자
• 공사비 융자 지원
  • SH와 협업, HUG보다 0.6%p 낮은 금리 적용
  • 연내 새로운 융자상품 출시 예정

③ 행정절차 간소화

• 계획 병행 수립
  • 모아타운 관리계획 + 모아주택 건축계획 동시 추진
  • 사업기간 최대 1년 단축
• 전문 지원 제공
  • 조합 설립 절차 직접 지원 → 추가 1년 단축
• 총 효과 : 사업 추진 기간 최대 2년 단축

④ 사업성 정밀진단 서비스 제공

• SH가 도시계획 규제지역, 모아타운, 모아주택 사업지 대상
• 맞춤형 사업성 분석 → 사업 추진 걸림돌 해소

 

정책적 의미와 기대효과

• 공급 확대 : 기존 정비사업보다 빠른 속도로 11만7000가구 공급 가능
• 주거 안정성 강화 : 노후 저층주거지 주민의 주거환경 개선
• 사업성 보완 : 주민 분담금 경감 → 참여율 상승 → 사업 추진력 강화
• 금융부담 완화 : 초기비용·공사비 지원으로 조합 리스크 감소
• 속도전 확보 : 행정절차 간소화로 공급 시점 앞당김

 

향후 전망과 과제

서울시의 이번 방안은 분명 단기적 사업성 개선과 속도전 확보라는 성과가 기대된다. 그러나 몇 가지 과제도 남아 있다.

• 주민 동의율 확보 : 보정계수로 분담금이 줄더라도 갈등 조정은 여전히 변수
• 금융지원 지속성 : 저금리 융자가 장기적으로 유지될지 여부
• 주거환경 질 관리 : 공급 속도만 강조될 경우 품질 관리 우려
• 시장 파급효과 : 모아주택 공급이 특정 지역 집값 안정에 얼마나 기여할지 검증 필요

 

서울 주거 재생의 ‘현실적 대안’

모아주택 사업은 전면 재개발의 한계(과도한 기간, 주민 갈등, 높은 분담금)를 보완하면서도 소규모 정비사업의 한계(규모 부족, 사업성 약화)를 극복하는 중간 해법으로 평가된다.
서울시가 내놓은 활성화 방안은 단순한 공급 확대가 아니라 주민 부담을 줄이고 행정 속도를 높여 ‘실현 가능한 재생 모델’을 만든 데 의미가 있다.

앞으로 모아주택이 서울 주거정책의 핵심 축으로 자리매김할 수 있을지, 그리고 실제로 목표한 11만7000가구 공급이 성과로 이어질 수 있을지는 주민 협력과 행정·재정 지원의 지속 여부에 달려 있다.