“강남은 달리는데, 상계는 멈췄다”… 상계·중계 재건축 왜 늦어지나?

서울 강북 대표 재건축 대상지인 상계·중계 택지개발지구의 지구단위계획 변경안 심의가 늦어지면서 8만 가구의 재건축 사업이 차질을 빚고 있다. 지연 원인과 향후 전망을 분석한다.

 

지구단위계획 1년 지연…8만 가구 재건축 늦어진 상계·중계

 

왜 강북은 멈췄는가?

한강 이남은 달리고, 한강 이북은 멈췄다.
강남 수서, 개포, 목동은 속도를 내고 있지만, 강북 대표 재건축 대기지인 상계·중계 택지개발지구는 여전히 ‘심의 대기 중’이다.

서울 노원구 일대 8만 가구 이상이 재건축을 기다리는 이곳은 계획 수립부터 이미 40년이 지난 노후 아파트 밀집 지역이다.
하지만 지구단위계획 변경안 심의가 1년 가까이 지연되며 정비사업은 멈춰선 상태다.

 

상계·중계 택지개발지구란?

항목	내용
위치	서울 노원구 상계동, 중계동, 하계동, 공릉동 일원
면적	총 5.622㎢ (상계 2.633㎢, 중계 1.557㎢, 중계2 1.432㎢)
개발 시기	1984년 계획, 1985~1992년 준공
현재 상황	단지 87.3%가 재건축 연한(30년) 초과
추진 단지 수	55개 중 32개 단지가 재건축 추진 중

이곳은 1980년대 서울 북부 주거지로 대규모 조성됐으며, 현재 서울시 내 30년 이상 노후 공동주택 비율 1위(64%)를 기록하고 있다.

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추진됐던 재정비안의 핵심 내용

서울시는 지구단위계획 재정비 용역(2023.4 착수)을 통해 다음과 같은 방향을 설정했다:

• 역세권(노원·마들·하계역 반경 250m) → 복합정비구역 지정
• 용도지역 변경 : 3종 일반주거 → 준주거지역
• 용적률 상향 : 기존 대비 최고 400%
• 건축 높이 완화 : 최고 60층(180m)까지 허용
• 추가 공급 규모 : 기존 7.6만 가구 → 최대 10.2만 가구

이는 곧 상계·중계를 강북의 랜드마크 주거지로 탈바꿈시키겠다는 의지였다.

 

그런데 왜 멈췄나?

① 복합정비구역 제외 단지의 반발

• 고용적률 혜택이 집중된 일부 단지에만 적용되자 형평성 논란 제기

② 도로 신설 반발

• 교통 체증 완화 목적의 남북도로 신설 계획(폭 13m)이 발표되자,
• 상계주공10단지 내 도로 관통 이슈로 “단지 단절, 어린이 통학 안전” 등 주민 반대

③ 교통영향평가 지연

• 위 논란이 반복되며, 서울시의 도시·건축공동위원회 심의 일정도 미뤄짐
• 애초 2023년 말 완료 목표였으나, 2024년 하반기 이후로 1년 가까이 연기

구청 관계자 코멘트
“교통영향평가를 받기까지 시일이 걸리면서 재정비안 심의와 고시가 늦어지고 있다”

 

 

다른 지역은 벌써 뛰고 있다

지역	추진 속도	비고
수서	지구단위계획 열람공고(2023.11) → 6개월 만에 심의 통과	노원보다 늦게 추진했으나 빠른 성과
개포	재건축 핵심단지 개포우성7차 사업 진행 중	사실상 마무리 단계
목동	2022.11 지구단위계획 완료, 14개 단지 중 상당수 정비계획안 확정	정비사업 본궤도

이처럼 강남·서남권은 행정 절차가 빠르게 처리되고 있는 반면, 강북인 상계·중계는 발이 묶인 셈이다.

 

정비 지연이 불러올 부작용

• 공급 차질 : 신규 공급 계획이 지연되면 청약 대기 수요 분산 효과 상실
• 사업성 악화 : 공사비 상승 → 분담금 증가 → 조합원 이탈
• 격차 심화 : 강남권과의 격차는 더욱 벌어짐
• 투자 위축 : 기대감이 줄어들며 매수 수요 감소, 매물만 쌓일 가능성

 

향후 전망 – 올해 하반기, 전환점 될까?

서울시는 2024년 하반기 내 심의 마무리를 목표로 재정비안을 다시 추진 중이다.
하지만 복합정비구역 포함 범위 조정이나, 도로계획 수정 등 쟁점을 해소하지 못하면 또다시 지연될 수 있다.

 

상계·중계, ‘강북 르네상스’의 열쇠일까, 헛된 희망일까?

서울에서 가장 많은 노후 아파트가 몰린 상계·중계.
이 지역이 변화하려면 행정이 민심과 타협하는 시간이 필요하다.
2025년을 기점으로 재건축 붐이 강북까지 확산될지, 아니면 또다시 ‘계획만 있는 지역’으로 남을지는 올해 하반기 심의 결과에 달려 있다.

 

 

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