배당요구서로 보는 임차인 인수 여부, 경매 실무 체크리스트

경매 임차인 배당요구서 열람 및 인수 여부 판단법 총정리! 대항력·확정일자·배당요구 여부에 따라 보증금 인수액이 달라집니다. 경매 투자자와 실무자가 반드시 확인해야 할 체크리스트를 제공합니다.

 

경매 실무 가이드 : 임차인 배당요구서 열람 및 인수 여부 판단법

 

부동산 경매 투자에서 가장 중요한 단계는 권리분석이다. 특히 임차인의 권리와 보증금 인수 여부는 투자 수익률과 직결된다. 이때 핵심 자료가 바로 배당요구서다. 배당요구서에는 각 임차인의 권리관계, 배당 신청 금액, 대항력·우선변제권 유무 등이 기록되어 있어, 매수인은 이를 통해 보증금 인수액을 정확히 판단해야 한다. 이번 글에서는 임차인 배당요구서 열람 방법, 실무 체크포인트, 그리고 인수 여부 판단법을 상세히 정리한다.

 

배당요구서란 무엇인가

• 정의: 경매절차에서 채권자가 배당을 받기 위해 법원에 제출하는 서류. 임차인도 보증금 반환을 위해 배당요구서를 제출한다.
• 목적 : 경매 매각대금에서 임차인의 보증금을 돌려받기 위함.
• 법적 근거  : 민사집행법 제149조(배당요구), 주택·상가임대차보호법의 우선변제권 규정.

실무에서는 “배당요구종기일”이 중요하다. 종기일까지 신청하지 못하면 배당에서 제외되거나, 인수액이 늘어날 수 있다.

 

 

배당요구서 열람 방법

• 법원 경매계 : 해당 경매 사건번호로 법원 경매계에 방문해 열람 가능.
• 대법원 경매정보 사이트 : 사건검색 → 문서송달/배당요구 현황에서 확인 가능.
• 현황조사서·매각물건명세서 : 배당요구 내역이 반영되므로 반드시 대조해야 한다.

열람 시 반드시 확인할 항목

• 임차인의 이름, 주소(전입일), 사업자등록일
• 배당요구 금액(보증금 전액/일부)
• 확정일자 유무
• 대항력 성립일(전입신고/사업자등록일 + 점유일자)
• 소액임차인 해당 여부

 

임차인 권리와 배당요구의 관계

대항력 있는 임차인

• 배당요구 전액 : 보증금 전액 배당 → 임대차 종료, 대항력 상실 → 퇴거 가능.
• 배당요구 일부 : 배당받은 금액을 제외한 잔액 인수 → 매수인이 잔액 보증금 승계.
• 배당요구 없음 : 전액을 인수 → 매수인은 임차인을 그대로 안고 가야 한다.

대항력 없는 임차인

• 배당요구 여부와 상관없이 임대차는 경매로 소멸.
• 매수인은 보증금을 인수하지 않고, 인도명령으로 명도 가능.

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인수 여부 판단법 : 단계별 체크리스트

말소기준권리 확인

• 말소기준권리(근저당 등)보다 앞선 전입/사업자등록 + 점유라면 대항력 인정.
• 이후라면 대항력 없음.

배당요구 여부 확인

• 전액 배당요구 : 인수 없음.
• 일부 배당요구 : 잔액 인수.
• 배당요구 없음 : 전액 인수.

확정일자 유무 확인

• 확정일자가 있으면 우선변제권을 행사해 배당받을 수 있다.
• 없으면 단순 대항력만 행사 가능 → 보증금 전액 인수 가능성이 커진다.

소액임차인 여부 확인

• 지역별 최우선변제금 한도 내 금액은 선순위 담보권자보다 먼저 배당.
• 배당 후 잔액 여부를 보고 인수액 계산.

 

사례별 적용

사례 ① : 주택 임차인, 전입+점유+확정일자, 배당요구 전액

• 결과 : 보증금 전액 배당 → 임대차 종료 → 대항력 소멸 → 매수인은 인수하지 않음.

사례 ② : 상가 임차인, 대항력 인정, 배당요구 일부

• 결과 : 일부 배당 → 잔액 인수 → 매수인은 잔액만큼 임대인 지위 승계.

사례 ③ : 주택 임차인, 대항력 인정, 배당요구 없음

• 결과 : 전액 인수 → 매수인은 임차인과 임대차 계속 유지.

사례 ④ : 대항력 없는 임차인

• 결과 : 배당요구와 상관없이 임대차 소멸 → 매수인은 인도명령 가능.

 

실무 전략

낙찰 전 필수 확인

• 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기일 전후 제출 내역.
• 전입세대 열람, 건축물대장, 등기부등본 대조.

낙찰 후 명도 협상

• 인수금액이 확정되면, 잔액 지급과 동시 명도 협상.
• 전액 배당된 임차인은 대항력 소멸 → 인도명령 신청.

투자 수익성 검토

• 인수액이 클수록 낙찰가 산정 시 차감해야 한다.
• 실수로 인수액을 간과하면 수익률이 급격히 떨어질 수 있다.

 

결론

경매 투자에서 임차인 배당요구서 열람은 필수 절차다.

• 대항력 + 배당요구 없음 → 전액 인수.
• 대항력 + 배당 일부 → 잔액 인수.
• 대항력 + 전액 배당 → 인수 없음.
• 대항력 없음 → 인수 없음, 인도명령 가능.

즉, 말소기준권리, 대항요건, 확정일자, 배당요구 여부 네 가지 요소를 종합해 인수 여부를 판단해야 한다.

 

 

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