2025년 제주 아파트 시장 분석 : 실거래가와 공시가격 괴리 심층 리포트

 

 

 

 

 

 

 

2025년 8월 현재 제주도 아파트 실거래가와 공시가 차이를 심층 분석한다. 지역별 실거래가 추세, 공시가격 산정 방식, 정부 정책의 영향, 그리고 제주 부동산 시장 전반의 시황을 종합 정리하여 투자자와 실수요자 모두 참고할 수 있는 인사이트를 제공한다.

 

2025년 제주도 아파트 시장 리포트 – 공시가 현실화율과 부동산 동향

 

 

왜 제주 부동산 시장에 주목해야 하는가?

제주도는 국내 부동산 시장에서 독특한 지위를 가진 지역이다. 관광과 이주 수요가 꾸준히 존재하며, 동시에 지역 경제와 정책 변화에 따라 아파트 시장의 변동성이 크다. 특히 2025년 현재, 전국적으로 6·27 대출 규제 이후 수도권 아파트 가격 상승세가 둔화된 반면, 제주도는 관광·2주택 수요·투자 목적 거래의 영향을 받아 특수한 양상을 보이고 있다.

이 과정에서 실거래가와 공시가격 간의 괴리는 세금, 대출, 거래심리에 직접적인 영향을 미치고 있으며, 투자자와 실수요자 모두 이를 주목할 필요가 있다.

 

실거래가와 공시가격의 개념 차이

실거래가

• 실제 매매계약에서 거래된 가격
• 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록

공시가격

• 국토부·지자체가 산정하는 기준가격
• 보유세·취득세·양도세 등 과세 기준
• 시세 대비 일정 비율(현실화율)로 책정

※ 차이 발생 원인

• 시세 반영 시점 차이
• 거래 빈도·지역 특성에 따른 산정 지연
• 정부 정책(세금 부담 완화, 지역균형 등)

 

제주도 아파트 실거래가 vs 공시가 차이 현황 (2025년 8월)

(1) 주요 지역별 현황

지역	평균 실거래가(㎡당)	평균 공시가(㎡당)	현실화율(공시가/실거래가)	특징
제주시 연동	600만 원	420만 원	약 70%	신축 중심, 거래 활발
제주시 노형동	550만 원	385만 원	약 70%	학군·인프라 수요
서귀포 혁신도시	500만 원	350만 원	약 68~70%	공공기관 이전 수요
구도심 지역	400만 원	260만 원	약 65%	노후 아파트 위주
관광지 인근(중문 등)	650만 원	420만 원	약 65%	외지인 투자 비중 높음

※ 분석 : 전국 평균 공시가격 현실화율(약 71%)과 유사하지만, 제주도는 투자성 거래가 많은 지역일수록 괴리가 더 크다.

(2) 최근 3년간 추이

• 2023년 : 공시가 현실화율 73% → 세금 부담으로 매수심리 위축
• 2024년 : 정부 공시가 산정 기준 완화 → 현실화율 69%로 하락
• 2025년 현재 : 70% 전후 안정화 → 실거래가 대비 세 부담은 완화되었지만, 실제 거래가격 상승분이 반영되지 않아 체감 괴리 확대

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2025년 현재 제주도 아파트 시장 시황

(1) 매매 시장

• 거래량: 2023~2024년 대비 약 15% 감소
• 가격: 제주시 핵심 지역은 보합~상승, 구도심·외곽은 하락세
• 투자 성격: 단기 시세 차익보다는 세컨드하우스, 임대용 수요 중심

(2) 전세·월세 시장

• 전세가율: 평균 55~60%
• 월세 선호 증가 → 외지인 투자자 중심 임대 공급 확대로 공실률은 지역별 양극화

(3) 외부 변수

• 관광객 회복세, 외국인 매수 문의 증가
• 교통 인프라(제2공항 논의 등) 기대감
• 하지만 대출 규제·금리 불안정성으로 거래 활성화는 제한적

 

제주도 공시가와 세금 부담 영향

재산세·종부세

• 공시가격 현실화율 완화로 세 부담은 일부 줄었으나
• 고가 아파트 및 외지인 보유세는 여전히 높음

양도세

• 실거래가 기준 과세 → 공시가보다 체감 부담 큼
• 외지 투자자의 매도세 가속 요인

취득세

• 공시가 기준 산정 → 세금부담 완화 효과 존재

※ 결론적으로 공시가-실거래가 괴리율 확대는 세금 절감 효과는 있으나, 투자자 의사결정에서는 불확실성 요인으로 작용한다.

 

투자자·실수요자 관점에서 본 기회와 리스크

(1) 기회 요인

• 제주시 신축 아파트의 가치 안정
• 관광·임대 수익형 수요 확대
• 공시가 완화로 보유세 부담 경감

(2) 리스크 요인

• 구도심 아파트 거래 침체 → 유동성 부족
• 외지인 투자 제한 정책 가능성
• 대출 규제 지속 → 레버리지 활용 어려움

 

전국 시장과 비교한 제주도의 특수성

구분	수도권	지방 광역시	제주도
거래량	규제 후 급감	일부 회복세	감소세 지속
실거래가-공시가 괴리	65~72%	68~73%	65~70%
투자 성격	실수요+투자 혼합	실수요 중심	세컨드하우스·투자 성격 강함
주요 변수	대출 규제, 금리	지역산업 경기	관광·정책·외지인 수요

※ 제주도는 관광과 외지인 수요라는 독특한 요소가 시장을 좌우한다.

 

향후 전망 (2025~2030)

단기 전망 (2025~2026)

• 대출 규제·금리 영향으로 거래량은 위축
• 핵심 지역 신축 아파트는 보합세 유지
• 구도심 노후 아파트는 가격 조정 심화

중기 전망 (2027~2030)

• 제2공항 등 교통 인프라 확정 시 투자 수요 확대 가능
• 공시가 현실화율이 다시 상향될 경우 세금 부담 리스크 재부각

 

결론

2025년 8월 현재 제주도 아파트 시장은 실거래가와 공시가 간 괴리가 유지되며, 지역별·유형별 양극화가 뚜렷하다.

• 제주시 핵심 지역은 실거래가 상승세, 공시가는 낮아 보유세 부담 완화 효과
• 구도심·외곽 지역은 거래 부진과 실거래가 하락 → 투자 매력 저하
• 관광·외지인 수요가 시장을 지탱하고 있으나, 정책·금리 변수가 큰 리스크

따라서 투자자는 “단순히 제주라서 오른다”는 접근보다, 지역별 수요층·공시가 정책·관광 인프라 개발계획을 종합 분석해야 한다. 실수요자 역시 세금, 대출 규제, 생활 인프라까지 꼼꼼히 확인해야 안정적인 선택이 가능하다.

 

 

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